Дата публикации: 21.12.2012
Просмотров: 10177

О недвижимости, налогах и ипотеке в Таиланде

О жизни тайцев, о рынке недвижимости и туристах.

Олег Куликов Директор агентства недвижимости «Forbs»

О недвижимости, налогах и ипотеке в Таиланде

О жизни тайцев, о рынке недвижимости и туристах из России, порталу «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru» рассказывает Олег Куликов, директор агентства недвижимости «Forbs», проживает на о. Пхукет в Таиланде.

Олег, какой тип недвижимости преобладает на Пхукете? Какие особенности рынка Вы могли бы отметить?

Можно отметить некое изменение тенденций в последнее время, сейчас это стало очень заметно. Изначально на Пхукете, поскольку это курортное место, преобладала элитная недвижимость, ориентированная на богатых иностранных покупателей. Это виллы и дома в районе пляжей. Еще лет 15 назад можно было спокойно прикупить землю в районе пляжа и построить там хороший объект. В те времена строили виллы, которые сейчас являются самыми дорогими, так как очень удачно расположены вблизи пляжей.

Сегодня  мы наблюдаем некое переориентирование рынка. Там, где раньше построили бы одноэтажную виллу на 500 квадратов, сейчас строят  2-3 этажа более компактных объектов. К тому же земля стала дороже, нужно экономить.

Стоит отметить, что сейчас очень активно стали строить многоэтажки. Много возводится и, так называемого,  тайского жилья - это очень дешевое жилье для тайцев. Эта тенденция обусловлена возрастающим потоком  туристов, которым  необходим обслуживающий персонал. А так как Пхукет - это остров, то и жить тайскому персоналу необходимо здесь. Именно под обслуживающий персонал сейчас и строятся большие проекты, где очень невысокие цены и небольшие, квадратов на 30, квартирки. Крупных элитных проектов практически не строят. Это очень дорого, да  и нет смысла, поскольку продаются элитные объекты долго.

Дорогая земля, это сколько, если не секрет?

Цены на землю разнятся, и дешевле чем 5 млн бат (31 бат = 1 доллар) за один рай я не встречал. Рай - аналогично 16 соткам в России.

Вы сказали, что 15 лет назад можно было купить землю. А сейчас?

Мы на Пхукете, сочетание слов «купить землю », некорректно. Землю в Таиланде частному лицу - иностранцу вообще купить нельзя, можно ее только взять в долгосрочную аренду. Речь идет скорее о покупке права аренды этой земли. Проблема на самом деле не великая, если есть договор аренды — то это, по сути, купля. Но, если вы хотите конкретно владеть землей, то вы можете зарегистрировать компанию. И уже эта тайская компания будет владеть землей, притом в этой компании у вас может быть лишь 49%, а 51% должен быть у тайцев.

Мы затронули вопрос аренды. Насколько она подвержена сезонности, и возможно ли иностранцу законно сдать недвижимость в аренду в Таиланде? Нет ли запрета?

Кондоминимум. В цену включено все: бассейн, мебель , бытовая техника, кабельное тв, телефон. Стоимость - от 2,9 млн рублей.

Вы знаете, тут ситуация следующая — тайское законодательство очень лояльно к иностранцам-инвесторам. Пхукет – райское место, для иностранцев-туристов, да по-другому и быть не может. Бюджет самого Пхукете на 75% формируется за счет привлечения денег от иностранцев. Если, к примеру, тайцы сейчас попробуют создать для иностранцев режим неблагоприятствования, то они просто потеряют эти деньги. За примерами далеко ходить не надо, Египет и Турция уже «локти кусают»…

К тому же, никто не запрещает вам поручить сдачу в аренду вашего имущества компании, которая зарегистрирована в Таиланде. Вы просто заключаете договор, и вас не беспокоит дальнейшая судьба по уплате налогов и содержанию вашей недвижимости.

Также никто не запрещает вам платить налоги самостоятельно. В конце года вы указываете расходную и доходную часть в декларации, и платите какой-то процент от чистого дохода. Максимум 20%, если вы заработали слишком много. И никто вас трогать не будет, и проверять. И самый распространенный вариант — вы просто договариваетесь с арендаторами, они вам заплатили деньги, а вы пустили их пожить. Опять же никто никого не проверяет.

Мы плавно подошли к вопросу налога на недвижимость. Сколько он примерно составляет?

Налог на самом деле, непростой, он очень сильно зависит от стоимости жилья, от того как приобретено — на компанию или физическое лицо. Но, если в двух словах, то примерно 3,3% вы платите при регистрации и небольшой годовой налог. Низкое налогообложение влечет за собой очень интересную тенденцию — здесь никто не занижает реальную стоимость жилья при сделках, как раньше это делалось в России. В этом нет смысла, так как налог действительно небольшой.

Основная статья расходов по жилью — это его содержание. Насколько высок этот расход? И сколько примерно составляет — от дешевого до дорогого объекта?

Квартира в центре острова. Собственник вместе с квартирой покупает и право пользования всей инфраструктурой комплекса: бассейном, фитнес-центром, мини-маркетом, прачечной. Стоимость - 2,4 млн рублей.

Все зависит от класса недвижимости, если это частные апартаменты, как квартира в России, и без каких-то особых дополнений (охраны, бассейна и барбекю-зон), то вы практически ничего не платите. Вы платите только за потребленное электричество и воду, и общую территорию, если таковая есть (газоны, паркинг-места).

Если проект дешевый, и ничего нет (бассейна, сада или какой-то дополнительной инфраструктуры), то вы платите налог на недвижимость раз в год, и может быть какие-то небольшие деньги на содержание здания управляющей компании.

Если у вас элитный кондоминиум, есть бассейн, фитнес-зал, сауна, и охрана, то оплата за его содержание  в месяц не будет превышать 30 рублей за квадратный метр. Например, если речь идет о квартире в 100 кв. метров, то в месяц это составит – до 3000 рублей. Сюда входит все - охрана, садовники, чистильщики бассейнов, а также содержание бесплатных фитнес-залов, саун и т.д.
Если вы владеете домом (не виллой) без бассейна, то платите только за потребляемые электричество и воду.

Мы говорили о жилье для тайцев. Можно ли назвать это жилье социальным или это отдельные проекты?

Да, это своего рода социальное жилье. Это проекты, которые реализуют, как правило, общественные компании. Компания изначально собирает деньги с покупателей жилья, с будущих жильцов. И на эти деньги строит дома. Своего рода аналог российского долевого строительства. Как правило, эти проекты продаются полностью еще на стадии закладки проектной документации. Рядом со мной есть проект на тысячу апартаментов (квартир). Он продан полностью еще до захода техники на участок.

Следует отметить, что в Таиланде государство очень серьезно поддерживает своих граждан в плане обретения любой собственности, будь то жилье, автомобиль, земля. Понятие ипотеки, это отнюдь не синоним слова «гработека». Банку, который предоставляет ипотеку, тайцы платят не больше 3,5% годовых, выше ставок я не видел здесь. Удорожание недвижимости на том же Пхукете ежегодно составляет 4%, и теперь подсчитайте, даже если житель страны покупает жилье под 3,5% годовых, то он все равно в выигрыше.

Кроме этого получить ипотечный кредит житель Таиланда может довольно просто, не нужно такого огромного пакета документов как в России. Нужен документ удостоверяющий личность, документы от владельца приобретаемой недвижимости на объект. Их предоставляют банку, и буквально через 2 дня покупатель въезжает в новое жилье. И ипотечные программы тут реально работают, и как только закладывается какой-то проект с недорогим жильем, он раскупается тайцами моментально.

Дом, без бассейна, цена около 1,9 млн рублей.

Не потому что у тайцев денег в «кубышке» полно, а потому что государство помогает людям приобрести квадратные метры. То же самое и с потребительскими кредитами, на покупку автомобиля.

Мы заговорили о кредитах. Насколько высока зарплата у тайцев, что они могут позволить себе так легко взять ипотечный кредит?

Житель Таиланда не пойдет работать меньше, чем за 10 тысяч бат (в 31 бат — 1 доллар). Здесь существует порог минимальной зарплаты, раньше он был 7 тысяч бат, порог ниже которого запрещено платить. Не берусь говорить, сколько сейчас, но знаю точно, что меньше чем за 10 тысяч тайца на Пхукете не заставишь работать. Учитывая то, что у тайцев все хорошо с питанием и жильем, то 90% от суммы дохода они могут тратить на кредит. Во-вторых, национальная ментальность связана с большой семейственностью. Основа этого в том, что у них принято помогать друг другу. Есть общий котел денег, которые они могут использовать. К примеру, если дочка решила купить дом, то возможность пользоваться этим домом будет и у остальных родственников, но они же и помогут выплачивать кредит. Нет такого, что каждый в своей ракушке. К тому же, если у тайца проблема с выплатой кредита, то это не является поводом для передачи долга коллекторским агентствам, здесь все решаемо. В Таиланде все очень глубоко «запрятано», корни надо искать в национальной ментальности. Здесь человек человеку брат, а не волк.

Возможно ли иностранцу получить ипотеку в Таиланде?

Такой эксперимент проводился «Бангкок банком», но эксперимент погас с очередным мировым финансовым кризисом в 2008-2010 году. Сейчас ситуация обстоит таким образом, что получить ипотечный кредит иностранцу, как физическому лицу, практически нереально. Как вариант, договориться о рассрочке платежа.

Можно, конечно, приобрести недвижимость или другую собственность (например, автомобиль) на компанию, в которой вы являетесь соучредителем или директором. Компания должна быть зарегистрирована в Таиланде. К тому же, надо иметь хорошую историю и гарантии выплаты кредита. Рассрочка выплаты гораздо более привычна тут для иностранцев. И тайцы на это охотно идут. Что-то не припомню такого в России…


Беседовала Анастасия Загоруйко

Теги

| зарубежная недвижимость |