Земля должна принадлежать застройщикам

Земля должна принадлежать застройщикам

Алексей Кондратьев Начальник департамента земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска

Традиционно рынок земельных участков привлекает внимание не только застройщиков, но и инвесторов. Последних можно понять, ведь если участок расположен в хорошем месте, то можно заработать на простой перепродаже, не озадачиваясь сложностями строительного процесса. Каковы планы муниципалитета по продаже земельных участков, а также муниципальных объектов недвижимости? Об этом читателям nn-baza рассказывает начальник департамента земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев.

Золотая новосибирская миля

- В Новосибирске давно сложился и существует вторичный рынок земли. Согласитесь, наиболее интересные участки под застройку стоит искать на вторичке.

- По отношению к участкам под строительство жилья говорить о наличии полноценного вторичного рынка вряд ли приходится. Конечно, отдельные предложения на «вторичке» можно найти, но это единичные случаи. Например, сейчас можно купить участки, которые находятся в «подвешенном» состоянии из-за различных проблем - с финансированием, дольщиками, судебными спорами и других. Но таких участков немного, к тому же их число постепенно сокращается. Хочется отметить, что участки, которые были проданы нами с торгов в «кризисные» 2009-2011 годы, сейчас достаточно активно осваиваются застройщиками. Значимость первичного рынка подтверждают и результаты последних лет по вводу жилья. Сдавать ежегодно по 1 млн кв м (плюс-минус 100 тысяч) жилья можно только при больших объемах реализации участков с муниципальных торгов.

- Лидерами по вводу жилья как правило, становятся компании, которые осваивают крупные жилмассивы.

- В первой десятке – да. Но помимо площадок комплексной застройки, жилье строится на сравнительно небольших участках. В городе более ста площадок под строительство жилья, и все они были реализованы с муниципальных аукционов.

- Удалось ли восстановить объемы продаж земельных участков с торгов по сравнению с докризисными годами?

- По итогам 2011 года мы подошли к уровню 2006 года, когда было продано 65 земельных участков на сумму 890 млн руб. В 2007 году продали 31 участок – на 750 млн руб., в 2008 году 43 участка - на 1,345 млрд. руб. В 2009 был спад, продали лишь 23 участка на 300 млн руб., в 2010 году - 31 участок на 327 млн руб. А в 2011 году нам удалось продать 35 участков на 845 млн руб., что очень неплохо.

- Как изменилась средняя стоимость кв.м. земли во время кризиса?

- По итогам 2008 года 1 кв.м. земли, проданной на муниципальных торгах, стоил в среднем 2 тыс руб. В 2009 году – 800 – 850 руб.

- Сейчас муниципалитет предпочитает выставлять на аукционы участки небольшой площади - 0,3 га, даже по 0.1 га встречаются. А больших участков, по 5-10 га и более, становится все меньше.

- Действительно, если анализировать практику последних двух лет, то такая тенденция имела место. Под «нежилье» муниципалитет стремился формировать участки небольшой площади. Во многом это обусловлено финансовым состоянием предприятий, объемами собственных средств для ведения строительства. Как правило, покупателями права аренды таких участков становится малый бизнес для организации автостоянок, торговых павильонов и прочих предприятий сферы услуг. Для них размер площадки критичен. Согласитесь, для освоения площадки 30 соток требуется меньше средств, чем для 3 га.

- Относительная стоимость таких участков впечатляет, в пересчете за 1 га маленькие участи продаются дороже. Бюджет надо пополнять – вот главная причина, не так ли?

- По многим площадкам, особенно небольшим, в ходе торгов наблюдается двукратный и более рост стартовой стоимости. Некоторые дорожают втрое и даже четверо. Но будущие доходы в бюджет не играют для нас первостепенной роли. Когда мы совместно с департаментом строительства формируем участки на аукцион, то никогда не ставим во главу угла именно возможный рост цены. Конечно, пополнение городской казны – немаловажная задача, но, поверьте, есть более значимые факторы.

- Что может быть важнее пополнения городского бюджета?

- Соблюдение единства застройки территории. Обилие участников на площадке рискует разрушить ее целостность. Разбив площадку, скажем, на 6-ом микрорайоне на 100 лотов, можно выручить бОльшую цену, но результат застройки будет непредсказуемый. Во всяком случае, единый комплекс вряд ли получим.

- Если с торгов продается право аренды, а не собственности, то контроль за процессом строительства облегчается.

- Это так. В 2010 году арендаторы предпринимали чрезвычайно активные усилия по выкупу участков, оформляя их как объекты незавершенного строительства. Наша позиция состоит в том, что земля должна использоваться по своему прямому предназначению, то есть служить ресурсом развития городской территории. Поэтому мы препятствовали в выкупе участков. Несогласные обращались в арбитраж. Суд, руководствуясь соответствующим решением высшего арбитражного суда, выносил решения в нашу пользу. Сейчас позиция высшего арбитражного суда закреплена законодательно, в декабре 2011 года соответствующие поправки внесены в Градостроительный кодекс. Позиция такова - земля должна быть у застройщиков, а не перекупщиков. Если же позволить выкупать участки на стадии незавершенного строительства, то есть риски, что городская земля превратится исключительно в объект перепродажи.

Вектора и границы

- Формируя участки для аукционов в той или иной части города, у вас есть возможность определять вектор развития города.

- Такими векторами, прежде всего, являются большие участки под комплексное освоение. Значительная часть флагманских площадок была продана на аукционах в 2007-2008 гг. В частности, это Южно - Чемской жилмассив, МЖК, участки на 6-ом микрорайоне, на Титова и другие. Это огромные площадки, в десятки гектаров. Параллельно с этим мы занимались оформлением и продажей участков в районах средней удаленности, и на текущий момент подавляющее большинство их них также продано с торгов. Те площадки, которые выставляются на сейчас – это резервы, пятачки, которые остались внутри уже освоенных территорий.

- Эти «пятачки» предлагаются, главным образом, под коммерческие объекты?

- Под различные цели, в том числе и для создания объектов соцкультбыта. В частности, под детские сады. В 2009-2010 гг мы активно занимались освобождением зданий детских садов от непрофильного использования, и нам удалось освободить достаточный объем помещений. Но все равно этого недостаточно, чтобы кардинально решить проблему. Поэтому во всех районах города, включая центр, нами найдены резервы территории и на них сформированы участки для дальнейшего строительства детсадов.

- Расскажите о вашей кухне - как, исходя из каких соображений, принимается решение, какой участок выставить на ближайший аукцион?

- Часто мы отталкиваемся от инициативы самих застройщиков. Например, утверждается проект планировки какой-либо городской территории, и кто-либо из застройщиков обращается к нам с инициативой освоить ту или иную площадку. Пожалуйста, мы выставляем участок на аукцион. С этого года спектр участков, которые будет выставлен на торги, расширяется за счет участков с ветхим жильем. До сих пор, напомню, мы могли предлагать на аукционе только участки, свободные от обременения, сноса и других работ.

- Есть ли первые результаты?

- Первые торги в процессе подготовки. Всего у нас в разработке более 10 площадок, в течение года мы планируем их выставить на продажу

- Это не те ли участки с ветхим жильем, которые весь прошлый год предлагались застройщикам на сайте департамента строительства?

- И они в том числе. Весь 2011 год мы проводили анализ территорий, занятых ветхим жилым фондом. Многие из них застройщики готовы осваивать, но большой объем сноса делает проект нерентабельным. Поэтому муниципалитет готов участвовать в расселении ветхого жилого фонда, который находится на площадке.

- В каких объемах власть может участвовать в расселении?

- В каждом случае индивидуально. Соотнося предполагаемую прибыль по проекту и размер затрат. Например, если застройщик получит 200 млн руб, а понесет на снос сопоставимые цифры, то участие бюджета, конечно, необходимо.

МУПы на продажу

- До сих памятны результаты аукционов прошлых лет по продаже муниципальных помещений, когда цена за квадратный метр поднималась до 400 тыс руб.

- Практически все самые ликвидные помещения, находившиеся в муниципальной собственности, уже распроданы. Остались площади в районах средней удаленности, на окраинах, много подвальных помещений. Правда, отдельные интересные лоты на аукционах встречаются – например, помещение на Красном, 31. Арендатор не реализовал свое право преимущественного выкупа и не рассчитался, поэтому мы в порядке судебного спора изъяли помещение и выставили на торги. Результат оправдал самые смелые ожидания. Цена поднялась до 140 млн руб.

Также у нас остается еще несколько объектов, занятых сетевыми компаниями, в частности, помещения сети «Пятерочка». Поскольку 159 ФЗ предполагает право преимущественного права со стороны арендаторов муниципального имущества до 1 июля 2013 года, время еще есть.

Если говорить об основной массе муниципальных помещений, то основным тормозом для их передачи в частную собственность является финансовое состояние арендаторов. Пока ежемесячные расходы ограничиваются арендой помещения, предприятие рентабельно, но нести дополнительные затраты, связанные с выкупом, для них становится уже проблемно.

- Какой выход вы видите из ситуации?

- На декабрьской конференции Сибирских и Дальневосточных городов мы вышли с предложением законодательной инициативы внести изменения в 159 ФЗ. Сейчас возможность выкупать помещения имеют лишь арендаторы с двухлетним сроком аренды на момент августа 2008 года. Думается, норма закона должна быть проще. Право преимущественного выкупа должно распространяться на тех, кто арендует помещение более двух лет вне зависимости от даты заключения договора аренды.

- Чтобы расширить количество потенциальных участников торгов?

- Чтобы соблюсти справедливость. Например, вы арендуете у муниципалитета помещения, вкладываетесь в реконструкцию, добросовестно эксплуатируете в течение двух лет, и после этого - получаете возможность преимущественного выкупа. Муниципальные площади, как правило, находятся не в лучшем состоянии, и перед арендатором встает вопрос, стоит ли вкладываться в ремонт. Представьте, вы инвестируете в реконструкцию помещения, тем самым увеличивая стоимость объекта, а затем участвуете в аукционе на общих основаниях. Согласитесь, что неотделимые улучшения должны вести к возмещению. Это могло бы существенно стимулировать передачу в собственность всех помещений, которые еще остаются в собственности муниципалитетов.

-Пул муниципальных помещений подходит к концу. Есть ли альтернативный источник для пополнения городского бюджета?

- Сейчас основной источник обеспечения доходной части связан с анализом использования имущества в муниципальных предприятиях. Это сферы жилищно-коммунального хозяйства, дорожной отрасли, транспорта и других.

- О каком имуществе идет речь?

-Есть немало предприятий, которые занимают больше площадей, земли, чем необходимо для ведения хозяйственной деятельности. Если имущество используется неэффективно, его стоит передать в частную собственность. Объекты, цена которых с земельным участком, составляет порядка 20-30 млн руб будут выставляться на продажу. Создано подразделение, которое занимается анализом данных моментов в деятельности муниципальных предприятий. Ближайшие годы планируем пополнять бюджет именно за счет таких объектов.

Беседовала Яна-Ъ Янушкевич специально для NN-BAZA.RU

Теги