Дата публикации: 22.06.2012
Просмотров: 3127

ЖИЛЬЕ В НОВОСТРОЙКЕ – КАК ОФОРМИТЬ СВОЮ ДОЛЮ?

«Горячая» телефонная линия по вопросам государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве на вновь созданные объекты.(отчет)

ЖИЛЬЕ В НОВОСТРОЙКЕ – КАК ОФОРМИТЬ СВОЮ ДОЛЮ?

 
В четверг, 21 июня, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области состоялась «горячая» телефонная линия по вопросам государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве на вновь созданные объекты.
На вопросы граждан отвечал заместитель начальника отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Новосибирской области Федонюк Роман Владимирович.
 
ВОПРОС:Как погасить зарегистрированную ипотеку, если банк находится в области, а не в городе, а сама ипотека зарегистрирована у нас?
 
ОТВЕТ: Для погашения ипотеки Вам просто нужно обратиться к представителям банка и подать соответствующее заявление на прекращение ипотеки. Они либо отправят сюда своего специалиста, либо дадут доверенность. Если у Вас Сбербанк, пусть они созвонятся с местным филиалом Сбербанка и просто дадут полномочия, чтобы представитель местного филиала Сбербанка пришел и подал заявление на прекращение ипотеки. В том случае, если даже такой вариант невозможен, то существует возможность нотариального заявления прекращения ипотеки. Порядок подачи такого заявления полностью прописан в законе. Его нужно просто прочитать, и в соответствии с данным положением направить соответствующее заявление. На усмотрение банка можно предоставить письмо о том, что Вы погасили ипотеку. Это не является обязательным условием, но в принципе банки предоставляют, чтобы у регистратора не было никаких сомнений в том, что вы погасили ипотеку. Госпошлина за погашение ипотеки не оплачивается.
 
ВОПРОС: Как оформляется квартира в новостройке, что представляет из себя процедура долевого участия, на что нужно обратить внимание при оформлении документов?
 
ОТВЕТ: При регистрации договоров долевого участия к нам за регистрацией обращаются застройщик и первый участник долевого строительства. Застройщик предоставляет полностью пакет на строящееся здание: проектную документацию, разрешение на строительство, планы создаваемого объекта, права на земельный участок, где строится дом, и проектную декларацию. В проектной декларации указывается, что строится, где строится, сроки сдачи, то есть весь проект. Эта проектная декларация также публикуется в сети Интернет или в СМИ. Первый пакет регистрируется у нас один месяц. Госпошлина для юридических лиц составляет у нас две тысячи, для физических лиц – сто рублей. Вообще, по налоговому законодательству юридическое лицо платит четыре тысячи, физическое – двести. Но поскольку на регистрацию обращаются два лица – юридическое и физическое, то каждый выплачивает только половину. Так мы регистрируем первый пакет. Последующие сделки идут у нас в течение пяти дней. За пять дней мы обязаны зарегистрировать этот договор. Этот договор, зарегистрированный у нас, служит  гарантией того, что застройщик по второму разу Вашу квартиру никому не продаст. Она уже находится у Вас в залоге. Плюс закон предусмотрел, что у Вас в залоге будет находиться право аренды этого участка, на котором строит застройщик, либо право собственности, если ему земля принадлежит на правах собственности. Последние тенденции таковы, что приоритет в недвижимости отдается именно земельному участку, а не строящемуся объекту. В залоге будет находиться не только квартирка, но и права на земельный участок. Можно уступить свои права – в любой момент, пока эта квартира не передана Вам по акту приема-передачи. То есть до тех пор, пока она не передана, Вы можете уступить на нее права. Даже если дом введен в эксплуатацию, но Вы еще не получали акта приема-передачи, Вы можете передать свои права другому. Здесь составляется обычный договор уступки права требования.
 
ВОПРОС. В 2009 году нашей семьей была приобретена квартира по договору долевого участия. Дом пока не сдан. Сейчас мы планируем продать эту квартиру и взять ипотеку на приобретение нового жилья. Подскажите, какова должна быть последовательность наших действий? Возможно ли продать квартиру, купленную по договору долевого участия, и какие риски могут возникнуть при такой продаже, какова должна быть последовательность действий при продаже?
 
ОТВЕТ: Уступить права можно в любой момент. Надо найти человека, который захочет эту квартиру приобрести. Если нашли человека, то обязательным условием в договоре по уступке прав должно быть то, что первоначальный дольщик должен полностью рассчитаться с застройщиком. Либо в договоре должны быть прописаны условия, что вторая сторона, которая приобретает эти права, соответственно берет на себя обязанности по уплате этого долга. То есть, либо Вы уже полностью рассчитались за квартиру, либо в договоре должно быть прописано, что вторая сторона берет на себя обязательства по оплате долга.
Что касается получения кредита, то прокомментировать не могу, поскольку здесь нужно разговаривать с банками.
По поводу рисков, которые могут возникнуть при продаже квартиры, при уступке прав. Тут риск, один – с Вами могут не рассчитаться. Как избежать таких рисков, Вам нужно будет самим думать. Это регистрируется как обычная сделка. Отмечу, что ипотека в силу уступки просто возникнуть не может. Должен быть кредитный договор. Ведь если стороны не рассчитались за квартиру, то ипотеки нет. У нас при купле-продаже жилого помещения на ипотеку отдельная норма. А при купле-продаже прав требований – нет такой нормы. Если стороны заключат договор займа на приобретение этой квартиры, то тогда ее можно обременить еще и ипотекой.
 
ВОПРОС: Мы заключили договор с компанией в 2006 году. Внесли 100% денег за квартиру. Дом должен был сдаться в третьем квартале 2008 года. Наступил 2008 год, и  ничего нет. Забиты только сваи. Предложили перерегистрировать договор. Перерегистрировали в апреле 2008 года. Срок сдачи определили – третий квартал 2009 года. Но так и не построили. В чем дело?
 
ОТВЕТ: В данном случае я могу  посоветовать обратиться в арбитражный суд – к тому судье, который ведет рассмотрение этого дела. Вас должны включить в реестр кредиторов, и после банкротства юридического лица вам будет выплачена соответствующая сумма. Если Вы хотите, чтобы дом был достроен, то надо обращаться в мэрию, поскольку все вопросы, связанные с обманутыми дольщиками, относятся к компетенции мэрии. Мы занимаемся непосредственно регистрацией договоров долевого участия и регистрациями прав собственности. Для достройки дома Вы либо обращайтесь в Мэрию, либо создавайте товарищество собственников жилья и продолжайте достройку дома самостоятельно.
 
ВОПРОС: Жилой дом сдался в Первомайском районе. Могу ли я  подать документы на Госрегистрацию в офис на Державина (мне так удобнее), или надо ехать в филиал на Первомайской / Терешковой? Кроме того, могу ли я на следующий день после подписания акта приема-передачи  застройщиком подать документы на регистрацию, или надо ждать какое-то время на то, что в Госрегистрации «отъюстируют» какую-то одну квартиру от застройщика, соберут все документы, а уже потом – все остальные?
 
ОТВЕТ:Подать документы у нас не получится, так как  у нас соблюдается зональность. Поэтому если дом строился в Первомайском районе, то там и нужно подавать документы. Этот принцип строгий и исключений из него нет. Вторая часть вопроса. Документы можно подать и на следующий день, сразу же после того как подписан акт приема-передачи. Можно подать документы и в том же день, после того как подписан акт приема-передачи. Но все равно человек будет зависеть от того пакета документов, в котором будет находиться сам застройщик, то есть разрешение на ввод, присвоение адреса, формирование участка. Потому что если не будет зарегистрирован первый договор, то соответственно, остальные тоже зарегистрированы не будут. А так абсолютно никакого запрета на подачу документов нет.
 
ВОПРОС: Подскажите, как зарегистрировать право собственности на квартиру, приобретенную по инвестиционному договору в новостройке. Акт приема-передачи на руках. Инвестиционный договор оформлен на мужа, но регистрацией заниматься буду я. Какие документы понадобятся для регистрации и смогу ли я оформить квартиру на третье лицо?
 
ОТВЕТ: Начну с последней части вопроса. Оформить квартиру на третье лицо не получится при тех документах, которые перечислены Вами. Для того чтобы оформить квартиру на третье лицо, необходимо будет составить договор уступки прав по инвестиционному договору, передать права на третье лицо, согласовать данный договор с застройщиком, чтобы он составил другой акт передачи на третье лицо. Тогда уже право собственности будет оформляться на то лицо, которое будет правообладателем. Документы для регистрации: сам инвестиционный договор, акт приема-передачи, кадастровый паспорт на квартиру и оплата госпошлины в сумме тысяча рублей. Если обращается одно физическое лицо. Если обращается два или больше лиц, то госпошлина оплачивается пропорционально. Например, если за Госрегистрацией обратится пять человек, то каждый должен заплатить по двести рублей. Что касается самой процедуры. Необходимо обратиться к нам, подать соответствующие документы для регистрации, но предварительно лучше поинтересоваться по телефону у сотрудников отдела, произошла ли первая регистрация на данный дом, и нет ли там каких-либо проблем. Если первый пакет документов прошел, то можете подавать смело. Как правило, дальше сложностей с регистрацией не возникает. Для того, чтобы оформить права на мужа, необходимо будет от него взять нотариальную доверенность, и с этой доверенностью уже обращаться к нам. Зарегистрируем без проблем.

Теги

| Росреестр |