«А потом наступает затишье – ни звонков, ни показов»

По мнению риелторов, до 95 % квартир в Новосибирске выставляют на продажу по завышенной стоимости. О том, на чем теряют собственники, переоценивая свое жилье, – в материале корреспондента портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

По мнению риелторов, до 95 % квартир в Новосибирске выставляют на продажу по завышенной стоимости. О том, на чем теряют собственники, переоценивая свое жилье, – в материале корреспондента портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Идем на снижение

По мнению экспертов, в Новосибирске доля квартир с завышенной стоимостью составляет от 70 до 95 %.

– Задача продавцов недвижимости – получить за нее максимально возможную цену, именно поэтому на старте они завышают ее, постепенно снижая в случае отсутствия спроса, – говорит владелец компании ДОКТОР КЛЮЧ Андрей Силков.

Идти на снижение, как полагает руководитель отдела вторичного жилья на улице Гоголя, 38, агентства недвижимости «Жилфонд» Сергей Ежак, приходится подавляющему большинству собственников: без торга – по экспозиционной стоимости – «уходит» менее 20 % переоцененных квартир. К категории неуступчивых он относит тех, кто не заинтересован в быстрой продаже жилья (подробнее об этом – в статье «Торг уместен»).

– Такие продавцы не слушают риелторов, проверяя рынок опытным путем – а будет ли спрос на их квартиры по установленной цене, и не сбавляют ее: мол, попробуем так, а вдруг получится, – продолжает Сергей Владимирович.

– Чтобы создать для покупателя иллюзию торга и в кратчайшие сроки закрыть сделку, владельцы квартир изначально несколько завышают цену, – отмечает директор Первой риэлторской компании Андрей Сверликов. – Исключение составляют собственники, которым срочно необходимы деньги либо у которых «горит» обменный вариант, допустим, в новостройке, но процент таких продавцов крайне низок.

Все выше, и выше, и выше…

Оценивая свои квартиры, продавцы склонны ориентироваться на стоимость аналогичных объектов (например, такой же площади, на той же улице и в похожем доме): информация о них размещена в открытых источниках – на интернет-сайтах и в специализированных каталогах.

– Речь идет о вариантах, которые, как правило, экспонируют по цене, уже учитывающей возможность торга, – обращает внимание Сергей Ежак.

К этой цене собственник, озадаченный тем, сколько стоит его недвижимость, по наблюдениям заместителя директора агентства недвижимости «Грановит» Галины Титовой, «прибавляет» еще – опять же на торг или потому, что считает состояние своего жилья лучше, чем у других.

– Количество подобных квартир, выставленных на продажу, при этом не учитывают, – продолжает Галина Юрьевна. – Возможно, кто-то просто тусуется на рынке, так сказать, изучает спрос без намерений продавать.

– На практике конечная стоимость сделки отличается от изначальной цены объекта примерно на 7–10 %, – отмечает менеджер отдела продаж Федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Александр Левин.

О еще одной «технологии» ценообразования – когда продавец отталкивается от своих потребностей – рассказал Андрей Силков:

– Например, продав квартиру, человек планирует приобрести другую за 4 миллиона рублей. Банк согласен выдать ему ипотечный кредит на сумму не более 1 миллиона – в этом случае установленная цена продажи старой квартиры будет 3 миллиона, даже если ее рыночная стоимость ниже.

Вопреки мнениям коллег, Андрей Сверликов считает, что в большинстве случаев продавцы назначают цены на недвижимость, основываясь на советах профессиональных риелторов, с которыми в дальнейшем и сотрудничают, – те, в свою очередь, проводят текущий мониторинг рынка, а также учитывают реальную стоимость уже состоявшихся сделок.

Скинуть – значит ускорить

В числе основных причин продажи квартиры по цене ниже рыночной опрошенные корреспондентом «Новосибирской недвижимости» эксперты в первую очередь назвали необходимость срочно получить деньги.

– Квартира в Новосибирске перешла к человеку по наследству, сам он живет в другом городе и не может находиться здесь длительное время, ожидая, когда ее купят за максимально возможную цену, – приводит пример Сергей Ежак. – Получив представление о среднерыночной стоимости, за свой объект он просит чуть меньше и, соответственно, продает его значительно быстрее.

Галина Титова припомнила один случай в своей девятилетней практике, когда собственник, который срочно нуждался в деньгах, продал квартиру в течение трех дней: он был готов к торгу, а покупатель рассчитался с ним наличными. (Как сообщил Андрей Силков, срочно выкупить квартиру способны и сами агентства недвижимости.)

Непорядок с документами (неузаконенная перепланировка, обременение) еще один повод продать жилье дешевле, чем оно стоит на самом деле.

– Если жизненные обстоятельства продавца не являются вескими к тому основаниями, а сам он темнит и не объясняет своих мотивов, агентство отказывается от сотрудничества с ним, – комментирует Сергей Ежак.

Кроме того, по словам Андрея Сверликова, по ценам ниже рыночных предлагают квартиры с явными недостатками, требующими значительных расходов на их устранение, – после пожара, затопления или, например, без окна на кухне или в одной из комнат.

Продать дороже, купить дешевле

– Сигналом к тому, что цена квартиры завышена, должно стать отсутствие интереса к ней со стороны покупателей (при условии, что недвижимость ликвидная) в течение длительного времени, а также большое количество объявлений на специализированных интернет-сайтах о продаже аналогичных объектов, но дешевле, – предупреждает Андрей Силков.

Галина Титова рекомендует продавцам обращаться к риелторам – они помогут определиться с рыночной стоимостью, чтобы сделка состоялась в оптимальные сроки.

Умерить свои амбиции, по мнению Александра Левина, собственникам довольно сложно:

– Ведь как они рассуждают? «Если есть показы, то цена адекватная, и поэтому квартиру я скоро продам». Но зачастую их просматривают лишь для сравнения. А потом наступает период затишья – ни звонков, ни показов. В такой ситуации правильный план действий предложит специалист по недвижимости.

Вместе с тем профессионалы рынка не советуют владельцам жилья идти на поводу у покупателей: как правило, те ожидают торга вне зависимости от того, переоценена квартира или нет.

– Определиться с ценами продавцам все-таки проще, чем покупателям, – отмечает Сергей Ежак. – Первые имеют дело с конкретным объектом, параметры которого известны, – таким образом, ориентиры при установлении его стоимости у них довольно четкие. А вот запросы вторых зачастую расплывчаты: «хочу какую-то такую квартиру где-то там», причем они не понимают, сколько стоит такое жилье. Поэтому резонный вопрос, который задают нам клиенты, желающие приобрести недвижимость: «Что я могу купить на эту сумму?»

– Некоторые покупатели читают объявления и звонят в агентства, тем самым иногда поднимая цену на объект, – констатирует Галина Титова. – У крупных компаний база единая и все риелторы предлагают одни и те же варианты. Вот и разрывается покупатель между ними – кого слушать. Да и квартирой в такой ситуации интересуется не один риелтор, а несколько, и продавец может подумать, что это покупателей несколько, и не соглашаться на торг.

Ирина ВИДУЛИНА

Фото с сайта www.ksonline.ru, baikalfinans.com