Что делать обманутым дольщикам?

Обратного хода нет Какую позицию лучше всего занять дольщикам, если строительство остановилось?

Какую позицию лучше всего занять дольщикам, если строительство остановилось?

Олег Носков

Адекватное восприятие ситуации - вот главное правило для дольщика, когда он понял, что застройщик не спешит выполнять свои обязательства. Таково единодушное мнение юристов, изучающих эту проблему. Как признался руководитель юридической службы Ассоциации обманутых дольщиков и инвесторов Евгений Смышляев, очень часто участники долевого строительства, обнаружив неладное, выбирают совершенно неверную стратегию действий. В итоге, из-за непонимания некоторых элементарных вещей, они сами себя загоняют в тупик.

Перво-наперво, рекомендует юрист, дольщику надлежит отбросить мысли о возвращении средств. Так будет намного лучше как раз ради выработки правильной позиции. Как показывает практика, в девяноста случаях из ста требование вернуть деньги никогда не срабатывает, зато приводит к неправильным шагам, усугубляющим ситуацию. Вложенные средства уже частично или полностью потрачены, например, на работу подрядчиков, перед которыми также могут оказаться задолженности. И чаще всего на балансе компаний нет никакого другого имущества, способного компенсировать дольщикам все затраты. Иначе говоря, вложенные деньги «конденсируются» в кирпиче и бетоне. Это именно то, на что и могут претендовать дольщики. И вот с этим «недоделом» им и надлежит поработать в первую очередь.

Того же мнения придерживается и Ольга Ляхова, юрист Агентства недвижимости «Грановит». По ее словам, дольщикам стоит с самого начала приложить все усилия к тому, чтобы объект был все-таки достроен. Устраивать скоропалительную «кавалерийскую атаку» на компанию, требуя возврата денег, - не самый верный путь. Даже если им вернут средства (что не так вероятно), они все равно окажутся в «минусе». Обращение в суд и процедура банкротства – это уже самая последняя мера. К ней прибегают уже после того, когда все остальные варианты оказались тщетными. Но начинать с обращения в суд, считает юрист, совсем неразумно. Равным образом неразумно с первых шагов требовать административных санкций и вообще сразу же вступать в конфронтацию с руководством компании. «Санкции, - говорит Ольга Ляхова, - никуда не денутся. Их нужно рассматривать как запасной вариант». Начинать же гораздо разумнее и полезнее с доверительного диалога.

Дольщикам, убеждены юристы, необходимо осознавать, что после подписания договора с компанией застройщик становится их партнером, а потому они обязаны вникать в его проблемы и сложности. Именно это должно создать почву для доверительных отношений. Опыт показывает, отмечает Евгений Смышляев, что во всех случаях, когда проблема решалась без ущерба для интересов дольщиков, последние занимали позицию сотрудничества с застройщиком, а не позицию неприкрытой конфронтации.

Каков же порядок действий, предлагаемый юристами? Как только у дольщиков возникает подозрение, что строительство замедлилось или прекратилось, необходимо сразу же обратиться к руководству компании. В случае если переговоры ни к чему не привели, то это не повод мгновенно обращаться в прокуратуру или в суд, требовать возврата средств, расторгать договор или поднимать шум в прессе. Евгений Смышляев рекомендует в таких случаях апеллировать к администрации с просьбой проведения совместного совещания при участии застройщика и представителей власти в целях изучения ситуации. Например, можно обратиться в департамент строительства и архитектуры мэрии Новосибирска или в министерство строительства и ЖКХ правительства НСО. Здесь нужно сделать одно уточнение: чтобы представители власти не заняли позицию мягкого «отфутболивания» (что иногда происходит), требования и претензии должны быть юридически корректными, для чего необходима предварительная консультация с юристом.

Далее, уже в ходе совместного совещания (или даже нескольких совещаний) ставится вопрос об экономике проекта, рассматриваются необходимые объемы работ, сроки их выполнения, после чего составляется план решения проблемы. Представитель администрации вправе в присутствии дольщиков запросить от представителя компании всю необходимую информацию на этот счет. И уже на основании полученной информации делать выводы о дальнейших шагах. Например, о создании ЖСК и передачи ему объекта незавершенного строительства – с составлением подробного экономического плана. Или о выкупе у застройщика части площадей (с последующей реализацией на рынке). Путей здесь много. Конечно, если имели место вопиющие нарушения, могут возбудить против компании и уголовное дело. Но в любом случае без детальной экономической оценки ситуации проблему решить невозможно. А такую оценку лучше всего получить при участии администрации, имеющей полномочия в проведении проверок на основании апелляций со стороны граждан. В этом случае граждане сами должны проявлять активность.

В настоящее время, отмечает Евгений Смышляев, власти открыты к сотрудничеству с дольщиками и готовы предложить им самые разные варианты решения проблемы, в наибольшей степени отвечающие возникшей ситуации. Бывает так, что стройка остановилась в результате неправильного экономического планирования (что происходит очень часто). В таких случаях рассматриваются варианты привлечения дополнительных средств. Сюда могут входить и субсидии объемом в 200 тыс. рублей на каждого дольщика, выделяемые из бюджета области. Можно повысить капитализацию строящегося объекта путем расширения границ земельного участка и за счет этого привлечь дополнительный кредитный ресурс на завершение строительных работ. Есть случаи, кода остановка строительства была связана с тем, что компания не направляла на достройку объекта собственные средства, имея на балансе десятки нераспроданных квартир в ранее построенных домах. Продажи сознательно сдерживались в надежде на рост цен. До кризиса такая практика срабатывала. Но сейчас условия изменились. Однако несмотря на это, при совместном обсуждении проблемы всегда находится необходимый план действий, принимаемый застройщиком.

За последние пять лет, утверждает Евгений Смышляев, благодаря такому совместному диалогу была успешно решена проблема как минимум по десяти-двенадцати объектам в разных районах города. Всего же таких проблемных объектов в одном только Новосибирске – по оценкам Ассоциации обманутых дольщиков и инвесторов – не менее шестидесяти. Причем, надо иметь в виду, что для каждого случая ситуация складывается индивидуально. А потому универсальных алгоритмов здесь нет и быть не может. Главное нужно учесть, что конечная цель участника долевого строительства – приобретение жилья, а не «наказание» нерадивого застройщика. Это значит, что экономические расчеты будут здесь куда актуальнее юридических санкций.

Теги