«Если мы выдали заключение, это не значит, что дом идеальный»

Начальник инспекции Госстройнадзора по Новосибирской области Валерий Анищенко объяснил, почему проконтролировать качество всех квартир в новостройках невозможно, назвал самые распространенные технологические нарушения и рассказал, как объемы ввода жилья влияют на его потребительские свойства.

Валерий Анищенко Начальник инспекции Госстройнадзора по Новосибирской области

Начальник инспекции Госстройнадзора по Новосибирской области Валерий Анищенко объяснил, почему проконтролировать качество всех квартир в новостройках Новосибирска невозможно, назвал самые распространенные технологические нарушения и рассказал, как объемы ввода жилья влияют на его потребительские свойства.

О темпах ввода жилья

– В соответствии с перспективным планом Минрегиона до 2020 года (он определен для всех субъектов РФ. – Ред.) и согласно контрольным показателям, утвержденным губернатором Новосибирской области, в 2013 году в регионе должны сдать в эксплуатацию 1 миллион 598 тысяч квадратных метров жилых площадей. Для сравнения: в прошлом году в НСО сдали 1 миллион 550 тысяч квадратных метров. По состоянию на 1 декабря ввели 1 миллион 193 тысячи квадратных метров, что составляет 75 % от годового плана. Вместе с тем, по сравнению с аналогичным периодом 2012 года, объемы ввода увеличились на 35 %. Анализ ситуации, сложившейся в области и городе Новосибирске, дает все основания утверждать, что контрольные показатели будут выполнены. Несмотря на некоторые трудности, наблюдается небольшой прирост темпов жилищного строительства.

…В течение последних трех лет на территории Новосибирской области в той или иной стадии возведения находится примерно 3,1–3,3 миллиона квадратных метров жилья. Приблизительно 80 % из них приходится на Новосибирск. Тенденции к увеличению или сокращению строительных заделов нет. Равно как нет пока и объективных предпосылок для того, чтобы выйти на цифры, которые обозначил Минрегион: в 2016 году построить 2 миллиона квадратных метров жилья. Эти планы необходимо корректировать, тем более принимали их пять лет назад с учетом динамики развития экономики. К сожалению, прогнозы не оправдались. 1,5–1,6 миллиона квадратных метров (объем ежегодного ввода жилья. – Ред.) – это реальный уровень, на котором мы сможем продержаться еще два-три года. А дальше все будет зависеть от того, как вообще сложится макроэкономическая ситуация.

О роли Госстройнадзора

– Задачи инспекции определены статьей 54 Градостроительного кодекса. Многие ошибочно полагают, что наши сотрудники должны обследовать каждую квартиру и требовать устранения недостатков. Но мы осуществляем не контроль, а надзор. Надзор за соблюдением участниками строительного процесса своих функций согласно действующему законодательству. Есть застройщик – тот, кто осуществляет строительство на принадлежащем ему земельном участке.

Есть технический заказчик, который по договору с застройщиком, помимо прочего, осуществляет ежедневный контроль. По окончании строительства заказчик и подрядчик составляют акт приема-передачи. Тем не менее в настоящее время заказчик, застройщик и подрядчик – это зачастую одно лицо, то есть организация сама строит и себе же сдает, поэтому возникают неувязки. Что-то сделано некачественно, а что-то не сделано вообще, мол, с этим потом разберемся, или какой-то материал поменяли на дешевый – всегда перевешивает экономия…

Согласно проектной документации определены сроки выполнения этапов работ, опираясь на которые мы составляем программу проверок соответствия конструктивно-технологических характеристик всем нормативам и регламентам. Таким образом, за весь период строительства жилого здания, а это, как правило, 1,5–2 года, инспектировать объект специалисты Госстройнадзора по закону могут пять-шесть раз. В ходе итоговой проверки выборочно осматриваем две-три квартиры, также выборочно заказчик предоставляет нам акты об испытаниях системы вентиляции. Так что если мы выдали заключение, это не значит, что дом идеальный. В настоящее время в надзоре у инспекции 1 800 объектов, которые разбросаны по всей Новосибирской области, а штатная численность – 70 человек. Чисто физически не успеваем, но тем не менее стараемся неформально подходить к своим обязанностям.

О нарушениях

– В этом году мы провели 3 800 проверок на объектах, из них 1 800 плановых, остальные – по требованию прокуратуры или обращениям граждан и СМИ (к числу внеплановых относятся и проверки по выполнению предписаний, выданных инспекцией ранее. – Ред.).

В результате, не обращая внимания на мелочи, выявили 7 200 нарушений. Среди них – нарушения проектной документации, содержания строительной площадки и технологии производства работ. В числе дефектов, которые приводят к ухудшению качества жилых помещений, – непрямолинейность и отклонения от вертикали перегородок из кирпича, отсутствие шумоизолирующей прокладки под металлическим каркасом гипсокартонных перегородок, несоблюдение правил монтажа и устройства звукоизоляции между межквартирными перегородками, а также несоответствие ГОСТу вертикальных и горизонтальных поверхностей. Так, на потолках, особенно на объектах монолитного домостроения, где опалубку все-таки нужно поддерживать в надлежащем состоянии, есть перепады между элементами бетонирования. Мы заставляем застройщика их срубать и выравнивать.

…Когда в договоре долевого участия написано «под самоотделку», то в идеале жильцы должны только постелить линолеум, покрасить потолок и наклеить обои. У нас же приходится менять стяжку и перештукатуривать стены. Но я еще раз подчеркну, что осмотреть каждую квартиру невозможно.

О штрафах

– За 11 месяцев 2013 года вынесли 333 постановления о привлечении к административной ответственности за различные нарушения, сумма штрафов составила 20 миллионов 261 тысячу рублей (для сравнения: за весь 2012 год – 332 постановления и 15 миллионов 470 тысяч «штрафных» рублей, за 2011-й – 141 постановление и 1 миллион 930 тысяч рублей. – Ред.). Много это или мало? Считаю, что мало. Только за строительство без разрешения в Кодексе административных правонарушений предусмотрены штрафы в размере 500 тысяч и миллиона рублей. Вот и считайте. Но применение штрафных санкций идет на пользу делу не всегда, поскольку потом эти затраты лягут на себестоимость строительной продукции и дольщики будут нести это финансовое бремя совместно с застройщиком.

…Штраф за плохую звукоизоляцию – до 300 тысяч рублей. Допустимый уровень шума – не более 25 децибел. Но, опять же, сплошного поквартирного контроля за этим нет. Если у жильцов возникают такие проблемы, рекомендую им обращаться к застройщику: тот обязан ликвидировать недостатки за свой счет либо компенсировать людям затраты на устранение. На этапе сдачи квартиры ее потенциальный собственник самостоятельно проверить уровень шумоизоляции не сможет. Это и называется скрытый дефект, за который строительная компания по закону несет ответственность в течение гарантийного срока – пяти лет.

О качестве новостроек

– Качество нового жилья застройщики повышают, осознав такую необходимость, либо принудительно. Вот как раз эти постановления и штрафы свидетельствуют, что инспекция старается принимать все меры к улучшению качества работ на объектах. Мы не раз обращали внимание застройщиков на эти проблемы – и в индивидуальном порядке, и на встречах в СРО, и на собраниях Делового клуба строителей. Зачастую представители компаний начинают ссылаться на договоры долевого участия, согласно которым потолки сделают жильцы, стены – жильцы, линолеум на пол настелют жильцы, и в процессе они устранят мелкие дефекты. Но, на мой взгляд, качество понемногу становится лучше – совместными усилиями Госстройнадзора и собственников заставляем компании приводить его в соответствие.

…Структура ввода жилья у нас изменилась. На пике спроса – однокомнатные квартиры и квартиры-студии. По моему личному мнению, тем, кто приезжает в Новосибирск учиться и работать, большие квартиры не нужны. Они берут студии, которые с большой натяжкой отвечают санитарным нормам: согласно им выход из туалета непосредственно на кухню запрещен. А как в студии, при отсутствии перегородок, выйти из туалета и не попасть на кухню? Жильцы таких квартир не столь взыскательны.

Еще одна категория собственников – те, кто приобретает квартиры для последующей реализации. Эти граждане уже поднаторели в вопросах качества, а некоторых, для кого перепродажа жилья является бизнесом, мы даже знаем по фамилиям. Они приводят железные доводы и аргументы в свою пользу, ссылаясь на СНиПы (например, что перепад стяжки больше трех положенных миллиметров), и выжимают с застройщика неустойку в размере чуть ли не трехкратной стоимости самой квартиры.

Но застройщики и сами стали повышать качество новостроек, ведь дефицита жилья на рынке нет. Потребитель вправе выбирать, и выбирает он там, где качество лучше, поэтому совсем уж грубых нарушений наблюдается все меньше. И вот тут встает политический вопрос – проблема обманутых дольщиков. Чтобы оформить свои права на объекты, они обращаются к мэру, губернатору, ко мне с просьбами принять дом, выдать все необходимые заключения, обещая все недоделки устранить своими силами. Понять их можно – людям нужны квартиры. Однако через три-четыре месяца часть этих же жильцов пишет жалобы в прокуратуру и даже президенту: мол, на каком основании дом ввели в эксплуатацию с такими недостатками, кто их будет исправлять и куда власть смотрит…

О юридических спорах

– Организаций без недостатков нет. Не ошибается тот, кто не работает, другое дело – как в компании относятся к замечаниям инспекции. Одни соглашаются и обещают устранить, другие пытаются доказать нашу неправоту, в том числе через суд. Нам пришлось увеличить численность юридического отдела до семи человек, которые, помимо прочего, следят за тем, чтобы акты проверок были составлены правильно, и отстаивают наши интересы, которые совпадают с интересами потребителей, в судебной инстанции.

Составить постановление нужно так, чтобы его потом не оспорили. Вы же прекрасно знаете, что объявления типа «Верну права» дают юристы, которые, образно выражаясь, выискивают в протоколах неверно поставленные запятые. Был случай, когда в судах наши постановления о привлечении к административной ответственности признавали недействительными только потому, что рулетка, которой мы измеряли расстояние между домами, оказалась непроверенной и, значит, ее применение не гарантировало точного результата, а на приложенных нами фото нет даты съемки.

…Сейчас в суде Октябрьского района рассматривают дело о сносе самовольно построенного здания 4-этажного «Гранд-отеля» на Каменской магистрали вдоль улицы Кирова. По итогам проверок, в том числе и прокурорских, был дан ответ, что на этом земельном участке строят гараж, разрешение на него не требуется. Позже, когда стали видны контуры здания, сообщили, что это индивидуальный жилой дом. В результате появилась гостиница. Застройщик сознательно и с определенной целью нарушал закон. Мы предъявили иск к индивидуальному предпринимателю Заруцкому. После того, как суд принял дело к рассмотрению, Заруцкий стал физическим лицом. Мы подготовили иск к физическому лицу, а он опять «переквалифицировался» в индивидуального предпринимателя. Ранее Заруцкий отсудил миллион рублей у Горводоканала за то, что эта организация не выдавала ему технических условий (на подключение «Гранд-отеля» к сетям водоснабжения. – Ред.). В настоящее время Заруцкий подал иск к мэрии о признании права собственности на это здание. Мы вступили в этот процесс на сторону ответчика как третье лицо. Чем кончится эта история? Судебная практика такова, что по одному и тому же делу у двух судей бывают разные решения.

Записала Ирина ВИДУЛИНА