Факторы понижения стоимости жилья

Есть ли объективные причины снижения цен на жилую недвижимость?

Давать прогнозы насчет изменения цен на жилье – занятие неблагодарное. Так, в начале лета 2008 года некоторые известные застройщики уверенно заявляли о том, что в жилищном строительстве сохраняется поступательная тенденция (в том числе и плане ценообразования). Департамент строительства и ЖКХ администрации НСО в апреле 2008 года выдал для области прогноз по ценам, из которого следовало, что средние цены на жилье в 2010 году должны составить почти 60 тыс. рублей за квадратный метр (в 2007 году этот показатель составлял 44 тысячи рублей за «квадрат»). Что касается экспертов по недвижимости, то четыре года назад с их стороны звучали утверждения, будто цены на жилье не падают в принципе.
 
Сегодня такой категоричности уже нет. Прогнозы обычно даются сдержанно – ни стремительного роста, ни обвального падения никто не предвещает. Чаще всего прогнозируется незначительный рост цен в пределах инфляции. При этом, что самое важное, со стороны риэлторов исходит уверенность в том, что в ближайшие пять-шесть лет на рынке сохранится относительная стабильность. Что будет на самом деле, ответить сложно. Однако очевидно одно – ситуация не может бесконечно продолжаться в том виде, что мы наблюдаем сейчас. Даже пять лет – это уже немыслимо много. За эту пятилетку, скорее всего, на рынке недвижимости могут произойти существенные (можно сказать, революционные) изменения. Ниже мы рассмотрим ряд факторов, которые в состоянии кардинальным образом изменить наблюдаемую ныне картину.
 
Экономические факторы
 
Самое вероятное, с чем мы можем столкнуться до конца текущего года – это очередная волна экономического кризиса, о которой уже заявлялось не раз. Напомним, что первая волна, случившаяся осенью 2008 года, привела к схлопыванию ценового пузыря на рынке недвижимости. Сегодня о ценовом пузыре говорить вряд ли стоит, однако двухлетнее стремление к наращиванию «квадратов» любой ценой так или иначе даст о себе знать. Склонность к возведению крупных объектов и растягивание сроков строительства из-за технической отсталости отрасли не позволяют застройщику адекватно учесть конъюнктуру и оперативно внести необходимые корректировки в проектные решения. В случае возникновения неликвида ему придется - ради завершения начатого строительства -  продавать имеющиеся на балансе квартиры по сниженным ценам, так как перспектива долгостроя чревата банкротством и оттоком частных инвесторов.
 
Данная ситуация может дать и положительный эффект, поскольку в кризисных условиях застройщикам придется искать пути снижения себестоимости, в том числе и за счет применения технических инноваций. В этой связи имеет смысл оспорить распространенный тезис о преимуществе интегрированных холдингов, способных де экономить на подрядных работах и поставках изделий. На самом деле некоторые преимущества они имеют только в условиях хорошей конъюнктуры. В случае резкого снижения спроса на балансе у таких компаний появляется слишком много «ртов». Стоит отметить, что на строительном рынке тоже происходит конкуренция. Существуют продвинутые инвестиционные компании, освоившие современные технологии. Им также нужны заказчики. В условиях кризиса они в состоянии предложить застройщикам новые, более продвинутые и менее затратные решения. Так на рынке может появиться принципиально новый продукт, с более привлекательным для потребителя соотношением цены и качества. Понятное дело, что интегрированным холдингам придется осуществлять модернизацию за собственный счет и в этом плане их положение экономически будет не столь выгодно, как положение обычных девелоперов, не стесненных наличием устаревших производственных мощностей.
 
Еще один момент. В случае стремительного снижения курса рубля у серьезных спекулятивных инвесторов иссякнет интерес к вложениям в крупные девелоперские проекты на тех условиях, что сегодня выставляют городские власти (имеется в виду высокая стоимость земли и коммуникаций). При падающем рубле вряд ли будет возможность сохранять ликвидность новых площадок при существующем на данный момент уровне обременений для застройщика. В таких условиях компенсация больших изначальных издержек путем соизмеримой «накрутки» цен себя не оправдает (речь, как мы понимаем, идет о фактической цене, с поправкой на инфляцию, а не о номинальной).
 
Политические факторы
 
Решение властей снизить продажную стоимость жилья на 20% хорошо известно, как и намерение довести объемы строительства до одного квадратного метра на человека в год. Пока что это только слова, слабо подкрепленные конкретными действиями. Однако надо понимать, что рано или поздно такие действия осуществлять все равно придется (в противном случае нас ожидает полный экономический крах). В случае осуществления реальных дел со стороны властей ситуация на рынке может достаточно серьезно измениться.
 
Первое. Снижение инфраструктурных обременений за счет бюджета закономерно приведет к снижению себестоимости. Если будут наращиваться большие объемы жилья, то для увеличения ликвидности снижение стоимости напрашивается неизбежно.
 
Второе. В случае внятной технической политики и финансовой поддержки инноваций (к чему может подтолкнуть вступление России в ВТО) очевидные конкурентные преимущества получат застройщики, способные строить по-современному быстро и качественно. «Динозавры» естественно уйдут с рынка вместе со своими затратными каменными строениями.
 
Кроме того, оба этих фактора в перспективе дадут синергетический эффект. При доступной инфраструктуре в массовом порядке будет выгодно строить небольшие дома, привлекая для этой цели заемные средства. Ввиду высокой скорости строительства и быстрой оборачиваемости вложений банкам будет интересно участвовать в таких проектах. Гигантские высотные «муравейники» с малоформатными квартирками, строящиеся за счет частных инвесторов, могут кануть в лету.
 
Третье. Государственная политика в области поддержки социально ориентированных проектов арендного и муниципального служебного жилья сильно повлияет на рынок «серой» аренды и одновременно с тем  существенно понизит спрос на малоформатные квартиры, приобретаемые сегодня в ипотеку. Данное обстоятельство, разумеется, серьезно отразится и на их цене.
 
 
Социальные факторы
 
Наконец, затронем еще один момент, упускаемый из виду игроками рынка. Во-первых, если возобновятся кризисные процессы в экономике, сильное влияние на конъюнктуру может оказать фактор «обманутых дольщиков». Иначе говоря, череда новых скандалов лишний раз оттолкнет граждан от участия в строительстве крупных объектов. Для застройщика это будет означать падение спроса – со всеми вытекающими последствиями.
 
Другой фактор – это «фактор ЖКХ». Изношенная, требующая серьезных капвложений инженерная инфраструктура, совмещенная с неразберихой в управлении домов, ростом коммунальных платежей и произволом управляющих компаний сделает крайне непопулярным проживание в высотных микрорайонах. Что опять же отразится на спросе. Если сейчас (как отмечают риэлторы) потребитель предпочитает новые квартиры старым, то в перспективе потребитель точно так же будет выбирать и новую инфраструктуру в новых же (с «нуля») поселениях, где уже будут более современные варианты жилья.
 
 

Комментарии специалистов рынка.

Татьяна Казакова,
руководитель Аналитического отдела «Сибакдемстрой –Недвижимость»
 
Накануне выглядящего все более реалистичным экономического кризиса (первые ласточки которого в виде подешевевшей нефти и рубля уже прилетели) в городе наблюдается рекордное число строительных площадок. Оптимизм последних лет, обусловленный, прежде всего, "дозреванием" поколения беби-бума 80-х до собственных семей с одним и более ребенком, которые и были основными покупателями малогабаритного жилья, столь популярного последнее время, иссякает. Жилье повышенной комфортности, которое требует значительных финансовых вложений, может также остаться без своего покупателя - ведь в условиях кризиса доходы, в отличие от расходов, не растут, а банки закладывают в ухудшающиеся условия ипотеки свои риски. В таких условиях возрастает риск увеличения долгостроев, замороженных площадок и обманутых дольщиков. Тем не менее, потребность в квадратных метрах у населения велика - если сравнивать с развитыми странами, то городу не хватает порядка 24 млн. квадратных метров жилья - и это номинально, не говоря о качестве.
 
Вопрос перепроизводства недоступных квадратных метров и дефицитных доступных квадратных метров в ближайшие месяцы начнет активно подниматься. Что можно сделать уже сейчас, чтобы снять остроту противоречия?
 
 
 
Олег Харченко
директор Центрального Агентства Недвижимости
 
В статье описана, можно сказать, "математическая модель". Она живет только в теории. На практике же все иначе.

Во-первых, нужно учесть, что в России недвижимость - основной понятный для населения консервативный способ сохранения капитала. Это и на черный день, и на светлое будущее. Единственное жилье не будут продавать, даже зная о том, что оно скоро подешевеет, а значит, рынок не рухнет в один час. Причем, так как основные активы распределены среди широких слоев населения, которое очень инертно, то реакция на любое колебание будет медленной.

Во-вторых, уже 7-8 лет рынком жилой недвижимости рулят социальные программы, т.е. все полностью управляется государством. Это подтверждает статистика нашей компании - 80% продаж - это квартиры до 2500 тыс., т.е. то, что относительно доступно и действительно может быть стимулировано социальными программами (ведь 300 тыс. молодую семью вряд ли сподвигнут вне плана купить квартиру за 10 млн.). Губернаторские субсидии, военная ипотека, материнский капитал и даже ипотека - все это является основным стимулом, порождающим активность сегодняшнего рынка. Каждая из таких сделок тянет за собой еще несколько сделок, причем не только на рынке недвижимости, и преимущественно заканчивается на инвестировании в новостройку (так называемые "обменные цепи"). А потому только серьезные колебания во внутренней экономике порождают изменения цен.

В-третьих, в России есть мода на односторонние эффекты. Например, рост цен на энергоносители, строительные материалы, грузоперевозки, налоговые отчисления - все это порождает повод застройщику поднять цену. Даже социальные программы, тут же порождая спрос - отражаются на росте цены! Но вот обратный эффект отсутствует. Снижайте цену на землеотвод, на подключение к сетям - снижение цены квадрата не произойдет. Да и вряд ли будут строить больше, особенно в Новосибирске. Регионы имеют ограниченную привлекательность для западных инвесторов...

Мое мнение.
1. Затаренность» рынку не грозит еще лет десять.
2. Спрос на малый формат - студии продиктован, прежде всего, спекулятивными потребностями (это способ вложить хоть во что-то, не дожидаясь накоплений, ведь жить в 900 квартирном доме Сибири... это не мечта). Аналогом такого  повышенного спроса в торговых сетях является спрос на мелочь как разменную монету (это уже давно реальный дефицит, банально, но деньги могут стоить денег...)
3. Каждый кризис не похож на другие, а значит,  сценарий будет другим... Каким – поживем, увидим.

Теги