Формула ликвидности: цена и ценность

С помощью экспертов – специалистов опытных риелторских компаний Новосибирска корреспондент сайта «Новосибирская недвижимость» попыталась вывести формулу ликвидного жилья.

Почему одни квартиры, выставленные на продажу, «улетают» в считанные дни, а другие ждут покупателей годами? С помощью экспертов – специалистов опытных риелторских компаний Новосибирска корреспондент сайта «Новосибирская недвижимость» попыталась вывести формулу ликвидного жилья.

«Однешки» – нарасхват

По мнению управляющей Октябрьским офисом АН «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяны Лебедевой, ликвидное жилье – это прежде всего жилье востребованное, которое за короткое время можно превратить в деньги.

– Квартира считается ликвидной в том случае, если заявки от покупателей на нее поступают прежде, чем предложения от продавцов, – комментирует руководитель Аналитического центра АН «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова. – К моменту появления подходящего варианта уже есть клиент, готовый совершить сделку. Квартиры же, пользующиеся «обычным» спросом, или жилье с низкой ликвидностью сначала выставляют на продажу, и уже потом ищут покупателя.

Руководитель офиса АН «Жилфонд» на улице Бориса Богаткова Жанна Ситникова полагает, что на ликвидность жилья влияет множество факторов:

– При грамотном подходе к формированию стоимости объекта, ликвидным можно сделать почти любой вариант, – убеждена она.

По ее словам, вне зависимости от сегмента рынка жилья ликвидность объекта определяется адекватной его состоянию стоимостью и наличием спроса.

– Самые ликвидные – однокомнатные квартиры, – констатирует Жанна Ситникова. – Спрос на них всегда высок, и продаются они хорошо, если цена не завышена. Так называемые элитные квартиры могут экспонироваться годами, поскольку спрос на них гораздо ниже, чем на бюджетные, – людей, готовых вкладывать средства в дорогостоящую недвижимость, не так много.

– На рынке вторичного жилья самыми ликвидными остаются по-прежнему одно- и двухкомнатные квартиры на средних этажах по линии метро, – согласна с коллегой Татьяна Лебедева. – В последнее время становятся востребованными трехкомнатные квартиры в этих районах. На первичном рынке по показателям ликвидности лидируют опять-таки однокомнатные, а также студии площадью от 24 кв. м от известных застройщиков в районах с хорошо развитой инфраструктурой. Снизилась ликвидность хрущевок и квартир в старых полногабаритных домах – из-за высокого процента износа и отсутствия капитального ремонта.

Татьяна Казакова указала на еще один критерий, по которому одно- и двухкомнатные квартиры по линии метро, а также расположенные рядом с вузами, причисляют к категории ликвидных – арендуют такое жилье охотнее, соответственно, у его владельцев есть возможность получать стабильный доход.

Обстоятельства места

Какие факторы повышают, а какие снижают ликвидность квартиры?

Как сообщила ведущий риелтор АН «Грановит» Оксана Целярицкая, к первым относятся свежесть постройки, развитая инфраструктура и небольшое количество аналогичных предложений на рынке; ко вторым – последний этаж, газ на кухне, почтенный возраст дома, деревянные перекрытия и сложный обмен.

В числе критериев, которые оказывают влияние (какое именно – зависит от их качественных характеристик) на ликвидность жилья, Жанна Ситникова помимо стоимости объекта назвала его местоположение (по отношению к центру города, станциям метро и остановкам общественного транспорта), материал, из которого построен дом, наличие объектов инфраструктуры (магазинов, школы, детского сада и т. д.), состояние двора и подъезда, соседство (степень социальной однородности), парковочное пространство, этаж, виды из окон, планировку квартиры и качество внутренней отделки помещений, площадь кухни, высоту потолков, наличие балкона/лоджии, порядок в квартире и даже… запахи!

Как полагает Татьяна Казакова, безусловным плюсом является транспортная доступность, тем более если рядом находится станция метро. Развитая инфраструктура для двух- и трехкомнатных квартир имеет большее значение, чем для однокомнатных, а средние этажи всегда продадут быстрее последних.

– Ликвидность квартиры можно повысить с помощью косметического ремонта, – продолжает она. – А вот перепланировка и экзотический дизайн во многих случаях, наоборот, тормозят продажу. Также квартира может перейти в разряд неликвидной, если рядом с домом, в котором она расположена, возводят новостройку лучшего качества.

Например, жилье в хрущевке может существенно подешеветь, когда в том же микрорайоне начнут строить новую жилую высотку с более удачными планировками и сопоставимой стоимостью квартир. Кроме того, наверняка подешевеет жилье в доме, закрытом от солнечных лучей строящимся объектом или рядом с которым вырос шумный торговый центр.

Игра на понижение

В АН «Грановит» акцентируют внимание на том, что решающим при продаже жилья является именно ценовой фактор:

– Квартиры «уходят» быстро, если их стоимость рыночная или ниже таковой, – поясняет Оксана Целярицкая. – Из-за высокой цены объекты «залеживаются». Причем цена предложения и цена продажи разнятся.

– Ликвидность – понятие многосложное, – напоминает Татьяна Лебедева. – Изменение только одного из слагаемых не повысит ликвидность квартиры, если остальные не соответствуют этому определению. Снижение цены лишь ускорит продажу объекта среди прочих неликвидных. Ликвидная же квартира тем и хороша, что не только быстро продается, но и со временем растет в цене, если, конечно, нет экономического кризиса.

По наблюдениям Татьяны Казаковой, если опустить цену на 20 % от среднерыночной, то квартиру можно продать в два раза быстрее. Оксана Целярицкая считает, что средний срок продажи ликвидной квартиры по адекватной стоимости составляет один-два месяца. В «Жилфонде» подчеркнули, что экспозиция недвижимости зависит от совокупности обстоятельств, в том числе сезона.

– Иногда ликвидные варианты могут находиться в базе данных агентства достаточно долго. В период новогодних каникул, да и практически весь январь, мало кто занимается операциями с недвижимостью, – приводит пример Жанна Ситникова. – Также потребительский интерес зачастую снижен в летние месяцы, с наступлением поры массовых отпусков. В ноябре и первой половине декабря спрос на недвижимость в Новосибирске подогрет стремлением решить квартирный вопрос до Нового года.

Как рассказала Татьяна Казакова, когда речь идет о квартире повышенной ликвидности, то предварительный договор, бывает, заключают уже на следующий день после начала экспозиции квартиры, две-три недели понадобятся для подготовки сделки. Квартиру, которая досталась ее владельцу на условиях срочной продажи (то есть дешевле средней цены), после проведения там косметического и не слишком затратного ремонта можно реализовать уже по рыночной стоимости в течение трех с половиной месяцев.

– Если человек решил продать квартиру самостоятельно, то, скорее всего, достаточно много времени у него займет подготовка к этому процессу, а также выбор источников, с помощью которых он будет рекламировать объект, – отмечает Жанна Ситникова. – Обращаясь в агентство недвижимости, можно значительно сократить сроки продажи: схема отработана, вариант поступает в работу буквально за считанные часы.

Фото с сайта ur-problem.net, petrenco.com