Ипотека окрыляет

Новосибирцы отказываются от автокредитов в пользу ипотеки – топ-менеджеры ВТБ 24 рассказали, чем еще придется пожертвовать, чтобы занять на квартиру у банка. Подробности – в материале корреспондента портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

По данным исследования, проведенного ВТБ 24, ипотека укрепляет семьи и помогает продвинуться по службе. Несмотря на столь впечатляющий эффект, ее социальная функция все-таки второстепенна. Банкиры рассказали, что заставляет их увеличивать ставки по ипотечным кредитам и почему на фоне стагнации российской экономики новосибирцы будут брать все больше займов на приобретение жилья.

Снижение – повод для зависти

Начальник управления маркетинговой стратегии и исследований ВТБ 24 Дмитрий Лепетиков:
– …Что происходит в российской экономике? Ничего хорошего. Прослеживается четкая тенденция к стагнации. В I квартале темпы роста экономики не достигли 1 %, а инвестиции в основной капитал резко снизились, рост доходов населения – 4,6 % – не догнал уровень инфляции – 7 %. Это ограничивает круг потенциальных заемщиков. К слову, обратная ситуация наблюдалась с 2010 и до начала 2014 года, что позволяло населению делать сбережения и проявлять кредитную активность.

…Существует две модели взаимоотношений физического лица с банком: потребительская – человек обращается туда за кредитом, и сберегательная – размещает там средства под проценты. Первая актуальна на подъеме экономики, когда люди уверены, что их доходы будут стабильно расти и это позволит им вернуть заемные средства; вторая – в состоянии неопределенности, заставляющей граждан копить на черный день. С середины 2010 и вплоть до конца 2013 года для нашей страны была характерна потребительская модель. В I квартале 2014 года в банковском секторе возникла довольно необычная ситуация: темпы роста розничного кредитования снизились до 4,36 % (к слову, такому показателю банкиры других стран могли бы только позавидовать), в то же время и к сбережениям население отнеслось сдержанно из-за опасений, связанных с динамикой курса, – в марте произошел отток вкладов из банков, чего не наблюдалось с 2009 года. К счастью, это явление оказалось кратковременным. Сейчас в розничном сегменте, в отличие от предыдущих лет, ярко выраженной модели нет – потребительская ослабла, а сберегательная не сложилась. Если экономика продолжит стагнировать, то, скорее всего, темп роста кредитования останется на том же уровне, что и сейчас, а привлечение немного поднимется, соответственно, сформируется сберегательная модель.

…На ослабление рубля повлиял украинский фактор. Если бы не он, то национальная валюта должна была бы упасть к текущему уровню только к концу года. Курс рубля заметно не снизится, если не произойдет каких-то неблагоприятных событий. Тем, кто поддался панике и перевел сбережения в доллары, рекомендую открыть валютный вклад – получите 1–2 % годовых. Ставки сейчас низкие, поскольку привлекать валюту банкам невыгодно. Но продавать и покупать ее каждые две недели точно не стоит – потеряете на транзакциях.

Ставки вырастут, спрос тоже

Дмитрий Лепетиков:
– …В 2013 году почти четверть сделок на рынке недвижимости совершили при помощи ипотеки. В I квартале 2014 года рост ипотечного кредитования в России составил 5,8 %, – это много. Ипотека обогнала другие розничные сегменты и сейчас в целом по банковскому сектору занимает более трети кредитного портфеля физлиц. И это не предел: в странах с длительной финансовой историей этот показатель превышает 70 %. Нам есть к чему стремиться – рынок ипотеки по-прежнему заметно недокредитован. Инфляция не падает, Центробанк поднимает свои ставки, которые являются базисным ориентиром для остальных, спрос на кредитные ресурсы (со стороны организаций. – Ред.) растет, поскольку возможности быстро и дешево занять на мировых рынках у них теперь нет. Все это приводит к формированию довольно четкой тенденции к росту процентных ставок. Многие граждане это понимают, что подтверждает спрос на ипотеку в ВТБ 24 и других банках. Ипотека – самый перспективный сегмент розничных банковских услуг, и ее развитие ограничивают факторы, напрямую не связанные с банками, например стоимость жилья.

…По итогам 2013 года объем просроченной задолженности по кредитам вырос на 40,7 %, доля просрочки увеличилась до 4,4 % – это нормальный показатель. Факторы, формирующие просрочку, всегда есть, и свести их к нулю невозможно.

Вице-президент, управляющий Сибирским филиалом Банка ВТБ 24 Станислав Могильников:
– …Судя по работе нашего банка в Новосибирске, мы видим, что люди перестали покупать новые автомобили – драматически замедлился рынок автокредитов; кроме того, они стали брать меньше потребительских кредитов – реже делают ремонты, реже покупают «плазмы» и реже ездят в Таиланд. При этом ипотека прибавляет опережающими темпами – в 2013 году, по данным Росстата, на 23 %. За четыре первых месяца 2014 года, по сравнению с аналогичным периодом 2013-го, в Новосибирске в ВТБ 24 рост ипотеки составил 86 %. Так, в I квартале прошлого года, по грубым подсчетам, мы выдали ипотечных кредитов на сумму 1,2 миллиарда рублей, а в I квартале текущего – на 4 миллиарда. Поскольку средняя сумма ипотечного кредита увеличивается (в Новосибирске она достигла 1,4 миллиона рублей. – Ред.), темп роста в штуках несколько меньше – плюс 66 %.

Еще один тренд – в рамках своего портфеля мы наблюдаем опережающее развитие ипотеки на строящееся жилье: если 1,5 года назад доля таких кредитов достигала 35 %, то в настоящее время – 55–56 %.

Переплата за карьеру

Станислав Могильников:
– Банки часто обвиняют в том, что, приобретя квартиру по ипотеке, люди существенно переплачивают. Давайте подсчитаем на сколько. Например, человек оформил ипотечный кредит и купил квартиру за 1 миллион рублей, с учетом переплаты за 15 лет – 1,6 миллион рублей – жилье на самом деле обойдется ему в 2,6 миллиона. Но рыночная цена данного объекта через полтора десятка лет поднимется до 2,8 миллиона рублей, к тому же все эти годы вы будете там жить. Ипотека обязывает к ответственному социальному поведению, невозможно «забить на все» и бросить работу. Зачастую в американских и европейских фильмах показывают, что бывает, когда человек ее теряет, – это драма: через две недели у него отзывают медицинский полис, через месяц забирают автомобиль, а через два – выселяют из квартиры в трейлер за неуплату. К слову, в России выселили бы через два года, но речь не о том. При всем скептическом отношении общества к ипотеке, это правильный инструмент.

Дмитрий Лепетиков:
– Цены на квартиры увеличиваются всегда. Был период, когда рост стоимости жилья заметно опережал инфляцию, но сейчас эти значения в России сопоставимы.

…В прошлом году мы проводили один любопытный опрос, участниками которого стали примерно 400 человек, половина из них в 2011 году оформила ипотечный кредит, половина была свободна от обязательств перед банками. Оказалось, что в семьях, которые взяли ипотеку, детей родилось в несколько раз больше, а разводы случались в несколько раз реже. Кроме того, эти люди в два раза чаще соглашались с предложенными им утверждениями «Я получил повышение по службе» и «Я существенно увеличил свою зарплату». Только 30 % респондентов из первой группы признались, что им пришлось отказывать себе в чем-то привычном ради ипотечных платежей, а 70 % – свой уровень потребления не снизили. Таким образом, ипотека – мотиватор к укреплению брачных отношений и карьерному росту. Мы не спрашивали напрямую, стали ли заемщики больше работать. Вопрос сформулировали так: «Улучшилось или ухудшилось ваше ощущение от жизни?» Второй вариант выбрали лишь 20 % ипотечников. Конечно, наше исследование не является фундаментальным, но оно демонстрирует, что ипотека помимо финансового имеет еще и социальное значение.

«Смежников» сократят

Станислав Могильников:
– Заимствования становятся более консервативными, и ипотека наиболее соответствует тренду. Объемы выдачи ипотечных кредитов – как в Новосибирске, так и в целом по стране – продолжат расти. Однако этот процесс, поскольку доходы населения ограниченны, будет сопровождаться сокращением заимствований в смежной кредитной линейке. Рост кредитования в целом мы ожидаем умеренный – к концу года до 19 %, за минусом инфляции это примерно 9 % в реальном выражении.

В Новосибирске из десяти ипотечных кредитов четыре выдает Сбербанк, четыре – ВТБ 24, а два – приходится на остальных участников рынка. Конкуренция в банковском секторе высокая, и абстрагироваться от этого, назначая процентные ставки, мы не можем. С начала года цена ипотечного кредита от ВТБ 24 увеличилась примерно на один процентный пункт, однако для отдельных групп клиентов она, напротив, сократилась с введением регрессивной шкалы. Издержки на организацию, оформление и сопровождение ипотечной сделки довольно высоки. Чем больше сумма кредита, тем ниже издержки на рубль ипотеки и соответственно меньше ставка.

Дмитрий Лепетиков:
– Новосибирская область занимает 2-е место в Российской Федерации по объему кредитов на душу населения (первое – Москва. – Ред.), при этом по среднедушевым доходам – 32-е место. По живым экономическим показателям ваш регион относится ко второму десятку, а по банковским – к первому. Рынок здесь развит, кредитование опережает привлечение средств, как следствие, закредитованность населения высокая.

…Позволить себе вложить средства в недвижимость по понятным причинам могут далеко не все. Брать для этого ипотеку рискованно: можно не сдать жилплощадь или сдать не за те деньги, на которые рассчитываете, и получится, что арендные платежи не перекроют взнос по кредиту. Но если большая часть денег ваши собственные, а заемных немного, то смысл в этом есть. В Москве – точно, поскольку спрос на съемное жилье там всегда высокий (подробнее о ситуации в Новосибирске – в статье «Недвижимость к пенсии: купить, чтобы сдавать». – Ред.). В столицу приезжает много специалистов, в том числе из-за рубежа, которым надо где-то жить. Ликвидными являются объекты в центре города, а также по линии метро – небольшие одно- и двухкомнатные квартиры с хорошим ремонтом.

Записала Ирина ВИДУЛИНА