Ипотека: шанс или пожизненная кабала?

Еще несколько лет назад ипотеку называли не иначе, как пожизненным рабством.

Еще несколько лет назад ипотеку называли не иначе, как пожизненным рабством. Это было вполне заслуженно, так как процентные ставки были настолько высоки, что переплата за кредит составляла до 100%. Да и требования к заемщику позволяли оформить кредит далеко не каждому.

Что изменилось сегодня, и стала ли ипотека более доступной или так и осталась кабалой? Портал «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru» решил обсудить эту тему с экспертами рынка.

Немного статистики

Если исходить из данных Управления Росреестра по Новосибирской области, то доверие к ипотеке среди новосибирцев растет. Посудите сами, в августе 2012 года по сравнению с июлем количество ипотечных сделок выросло на 10% (с 4 400 до 4 800). А если сравнить с августом 2011 года, то общий рост составил 29%. При этом основная часть ипотечных сделок – это именно покупка жилья.

Примерно также выглядит и общероссийская статистика - за 7 месяцев 2012 года в России объем ипотечного кредитования достиг показателя 516,9 миллиарда рублей. Тем самым он вырос по сравнению с соответствующим периодом прошлого года в 1,6 раза.

Ипотечные «страхи»: переплата

На сегодня существует несколько моментов, которые отпугивают потенциальных заемщиков от покупки жилья в ипотеку. Первый из них – это слишком высокая процентная ставка.

Более подробно о показателях стоимости журналу рассказала региональный директор ипотечного банка DeltaCredit в Новосибирске Ольга Гопнер: «Годовая процентная ставка не единственный показатель стоимости вашего кредита, так как при оформлении возникают дополнительные расходы за выдачу кредита, за расчетно-кассовое обслуживание, а также оценка квартиры и страхование. Поэтому при сравнении различных ипотечных программ рекомендуем обратить внимание именно на ежемесячный платеж. Чтоб выплачивать кредит вам было комфортно, сумма ежемесячного платежа должна составлять половину, или немногим больше половины дохода семьи. Рассмотрим пример, у семьи есть минимальный первоначальный взнос в размере 15% от стоимости квартиры, хотят взять кредит на 15 лет. При доходе семьи в размере 25000 тыс.руб. сумма кредита может составлять порядка 700 000 руб. с ежемесячным платежом около 8 500 руб. Для кредитов более 1 500 000 совокупный доход семьи необходим в размере от 40 000 руб. Если личного дохода не достаточно для получения желаемой суммы, можно привлечь созаемщиков, это могут быть как родственники, так и любые третьи лица в количестве до 3 человек».

Ипотечные «страхи»: документы

Второй момент, который многих заемщиков отталкивает от ипотеки – это большой пакет документов, на который придется потратить время без гарантии одобрения заявки.

«В первую очередь, у заемщика должна быть уверенность, что он получит от работодателя справку о доходах. Это может быть справка по форме НДФЛ-2, где учитывается только белая зарплата, или справка по форме банка, заполненная предприятием, на котором работает заемщик. Не все работодатели дают их, и не все банки согласны принять справку по форме банка. Дополнительно для тех, у кого есть действующие кредиты: нужно собрать справки, что качество платежей исправное, и не было просрочек. Остальные документы собрать довольно просто. Еще один момент: общий стаж работы должен быть не меньше года, и на последнем месте вы должны проработать не меньше двух месяцев», – поясняет руководитель центра ипотечного кредитования АН «Грановит» Наталья Гарипова.

Чтобы не собирать документы зря нужно иметь представление о том, как банки оценивают платежеспособность своих клиентов. Об этом рассказывает руководитель центра ипотечного кредитования АН «Грановит» Наталья Гарипова:

«Один банк считает, что со своего дохода человек может тратить не более 40%, другой остановится на 60 %. А кто-то и вовсе определит прожиточный минимум (6,5тысяч рублей) и посчитает, что остальным можно гасить кредит. Соответственно, с одной и той же суммой дохода заемщик может взять разную сумму кредита».

Выбираем банк и программу кредитования

Перед тем, как собирать документы, необходимо выбрать не только банк, но и саму банковскую программу, которая более всего подойдет именно вам.

При выборе программы обращайте внимание на срок кредитования, процентную ставку, а также вид погашения долга, будут ли это аннуитетные и дифференцированные платежи.

«Аннуитетный платеж имеет основное отличие от дифференцированного платежа – фиксация суммы платежа. При аннуитете сумма платежа фиксированная, проценты и сумма долга распределены на весь срок действия кредита, а при дифференцированном платеже – изменяется каждый месяц, так как сумма основного долга одинаковая, а сумма процентов идет на уменьшение лишь к концу срока. С помощью аннуитнетного платежа легко распланировать свой бюджет, так как вы всегда знаете какую сумму вам нужно оплатить в следующем месяце, а также в первой половине срока кредита сумма платежа при аннуитете будет ниже, чем при дифференцированном платеже.

Дифференцированный платеж выгоднее с точки зрения общей переплаты по кредиту, но менее удобен при погашении задолженности. А при досрочном гашении разницы по переплате практически нет», - отметила Ольга Гопнер.

Выбирая программу, не забудьте обратить внимание на возрастные ограничения для заемщика, созаемщика и поручителя, если таковые есть. В некоторых банках можно взять кредит и в 60 лет, а где-то максимальный возраст заемщика на 5-10 лет меньше.

Нужен или нет посредник?

Однозначного ответа на этот вопрос нет, так как все во многом зависит от правовой грамотности заемщика, наличия у него свободного времени или же средств на оплату услуг посредника.

Что можно купить в ипотеку?

На сегодня в ипотеку можно купить квартиру по социальной ипотеке, квартиру на вторичном рынке, жилье в новострое, земельный участок и даже загородный дом.

Как отмечает Наталья Гарипова, сегодня продается достаточно много квартир в новостройках и на вторичном рынке на окраинах города: людей это устраивает — жилье недорогое и хорошего качества.

«Программы банков позволяют взять частный дом: сложности с тем, что требования к объекту залога весьма жесткие, и получается, что такой дом стоит не очень дешево. Важно, чтобы в доме было газовое или паровое отопление, либо своя котельная, электричество обязательно. Но бывает, что кредитуют и деревянные дома с печным отоплением. Страховка у таких вариантов большая», - объясняет Наталья Гарипова.