Итоги рынка недвижимости-2012 и прогнозы на 2013

С каким итогом подошел рынок недвижимости к 2013 году и что ждет его в ближайшей перспективе?

В следующем году в Новосибирске, по планам мэрии, будет сдано в эксплуатацию 1048,9 тысяч квадратных метров жилья, а за период с 2013 по 2015 года этот показатель должен составить свыше 3 миллионов квадратных метров. Как обстояли дела на рынке недвижимости в 2012 года и, что ждет его в 2013 году порталу «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru» рассказали эксперты.

Владимир Анисимов

Владимир Анисимов, Генеральный директор Управляющей компании ООО «УНИКОН»:

Коснусь, со своей стороны, только прогноза цен на предстоящий год. Этот процесс, на мой взгляд, обусловлен тремя факторами. Первый фактор связан с общей ситуацией в стране и в регионе. В первую очередь это касается индекса инфляции. Он, безусловно, будет расти. Прогнозы, с учетом бюджетных показателей, заложены до семи процентов. Поэтому это, естественно, будет являться внешним фактором роста цены. Речь идет, подчеркиваю, о прогнозном показателе.

Теперь второй фактор. То, что жителям Новосибирской области будет предложено очень много жилья – до полутора миллионов квадратных метров, готовых уже как в завершенном, так и в незавершенном видах, - это будет способствовать стабилизации цен. То есть большие объемы вводимого жилья будут являться понижающим фактором. Что касается третьего фактора, то здесь ситуация очень простая. Покупательная способность населения в следующем году останется на уровне 2012 года. Резкого увеличения доходов населения в 2013 году не предвидится. Поэтому, если суммировать все эти показатели, то получается, что в 2013 году можно ожидать роста цен в пределах трех-четырех, возможно – пяти процентов. Насколько верен этот прогноз, следующий год покажет.

Хочу высказать свои пожелания новосибирцам на следующий год. Желаю, чтобы их мечта о своем уютном и комфортном жилье исполнилась. А тем, кто уже имеет такое жилье, желаю, чтобы в их доме всегда было добро и хорошие отношения в семье. И всем желаю успехов в работе!

Александр Бычковский

Александр Бычковский, генеральный директор агентства недвижимости «Грановит»:

Как мы и прогнозировали год назад, цены на недвижимость выросли адекватно общей ситуации в стране – росту инфляции. Покупательский спрос в целом не вырос, а стал даже более низким из-за общего удорожания уровня жизни. Можно сказать, что с рынка недвижимости почти совсем ушли спекулянты. Ожидаемых доходов, как в прошлые годы, инвестиции в краткосрочной перспективе не дают.

Несомненным драйвером рынка продолжает являться рынок новостроек. Сегодня именно первичный рынок «заказывает музыку». Здесь есть деньги, банки охотно дают кредиты, и покупательский интерес присутствует. Более 70% всех сделок – это по сути обменные варианты, то есть продажи своей квартиры со встречной покупкой. Поэтому застройщики, работающие активно с операторами рынка, здесь выигрывают.

2013 год по нашим оценкам ничего особо нового не привнесет. Снижения цен не будет. Рост стоимости жилья, к сожалению, продолжится, по сегодняшним оценкам он составит в среднем по рынку 7-9% за год.

На Ваш взгляд, за каким форматом жилья будущее? Если же судить по покупательскому спросу, то какую квартиру в идеале готов покупать житель Новосибирска, опишите, пожалуйста, параметры?

Наиболее востребованы студии с минимальным ценовым порогом в строящихся домах. Покупают как временное первое жилье, при разделе квартир, как инвестицию.

Хорошие 1-комнатные квартиры – от 34 – 42 кв.м в новостройках.

По вторичному рынку: плохо продаются панельные хрущевки (особенно крайние этажи) и квартиры 4-комнатные и больше. Здесь даже сильное снижение цены не всегда помогает. Хороший спрос на типовые квартиры и дома с улучшенной планировкой.

В идеале все хотят жить в современном жилом комплексе с развитой инфраструктурой, в месте, с хорошей транспортной доступностью и хорошей экологией. Многие (по нашим опросам более 50%) хотят въехать в новое жилье с уже сделанной нормального качества отделкой.

Пользуясь возможностью поздравляю всех коллег и жителей города с наступающим Новым 2013 Годом! Всем желаю стабильности и уверенности в завтрашнем дне, тепла и уюта в Доме!

Динар Зарипов

Динар Зарипов, руководитель службы маркетинга и продаж компании «Сибакадемстрой»:

Возможный оптимистичный сценарий изменения цен на рынке жилья - плюс 10-12% по итогам 2013 года. Вероятность развития данного варианта прогноза возможна на фоне сохранения покупательской активности, которая имеет место быть с середины 2012 года при том же уровне или увеличении доходов населения, а также при сохранении или снижении процентных ставок по жилищным кредитам. Объемы строительства здесь играют второстепенную роль, поскольку обеспеченность жильем довольно низкая. В Новосибирске она составляет около 22 кв. м на 1 жителя, а в развитых странах этот показатель доходит до 70 кв. м на человека.

Пессимистичный прогноз на уровне 3-5% вероятен при распространении кризисных явлений в экономике, которые сейчас «бушуют» в Западной Европе. Что безусловно, повлияет на платежеспособный потребительский спрос и на динамику изменения цен на рынке жилья.

В 2012 году ипотека стала основным инструментом покупки жилья. В 2013 году при фиксации ипотечных ставок на существующем уровне, доля таких покупок может достигнуть 50%. При росте ипотечных ставок, количество сделок с ипотекой может немного увеличить до 45% или же останется на прежнем уровне.

Когда покупатель выбирает квартиру, он, прежде всего, внимательно изучает ценовые предложения. При этом все большее значение приобретают и такие факторы, как район, репутация застройщиков, сроки и качество строительства. За последние годы спрос сместился в сторону жилья с меньшей площадью, но более качественного, с продуманным внутренним пространством. Даже в небольшой квартире покупатель хочет получить полноценную зону для приема гостей, гардероб, удобную ванную, кухню.

В наступающем году мы желаем читателям портала «Новосибирская Недвижимость» успехов и благополучия. Пусть в трескучие морозы вас всегда согревает тепло семейного очага, доброта и забота близких людей. Плодотворной работы и воплощения ваших планов в реальность в Новом году!

Олег Харченко

Олег Харченко, генеральный директор Центрального Агентства Недвижимости:

Цены весь год росли, но незначительно, без резких скачков. Максимальный рост был отмечен в марте, но это был традиционный всплеск, когда после новогодних праздников количество сделок естественным образом увеличивается и растет до своего пика, который приходится на конец года. К концу года средняя цена квадратного метра может перейти рубеж в 52 тыс. рублей.

У большинства наших клиентов нет на руках средств для покупки. Основная часть сделок на рынке - это не покупка в чистом виде, это продажа квартиры с последующей покупкой, фактически, обмен. Что помогает увеличивать объем таких сделок? Относительная стабильность на рынке, которая позволяет составлять цепочки в которых активно участвуют средства, полученные благодаря различным субсидиям и ипотечные кредиты. Подобное невозможно в период значительного роста или падения цен на недвижимость.

В следующем году резкого роста цен на недвижимость мы не ждем, по крайней мере в первой половине года. Количество желающих улучшить свои жилищные условия будет по-прежнему велико.

Что касается ипотеки, то уровень сделок с ипотекой безусловно растет. В 2012 году доля сделок с прямым участием ипотеки стала составлять порядка 60%. Если говорить о том, какие квартиры покупают те, кто берет ипотечные кредиты, то 90% спроса сосредоточено в ценовом диапазоне от 1000 до 2500 тысяч рублей. Обычно это двухкомнатные квартиры, в спальных районах, как правило, панельные девятиэтажки. Верхняя граница для сделок с привлечением ипотечных кредитов в этом году она не переходила за отметку в 3500 тысяч рублей. Средний размер суммы ипотечного кредита, который брали на приобретение жилья клиенты нашей компании, составил 1,5 млн. рублей.

Если не произойдет резкого роста ставок по кредитам, то ипотека останется едва ли не единственным действенным инструментом для решения квартирного вопроса. Альтернативы тут пока нет.

Введение налога на недвижимость, обязательное участие нотариуса в сделках - на Ваш взгляд к чему приведут эти поправки для рынка? Нужны ли эти нововведения или все-таки стоит какие-то аспекты доработать, видоизменить, предложить новые варианты?

Обязательное участие нотариусов в сделках с недвижимостью – это хорошо забытое старое. Я прекрасно помню то время, когда все сделки с недвижимостью в обязательном порядке удостоверялись у нотариуса, и не понимаю конкретных преимуществ, которые даст клиентам это “нововведение”.

Главные риски в сделках с недвижимостью связаны с отказом или приостановлением регистрации права собственности, последующим оспариванием этого права третьими лицами. Будет ли входить в обязанности нотариуса проверка “юридической чистоты” сделки, подлинности документов? Сомневаюсь в этом.

Основные затраты из-за обязательного участия нотариусов в сделках в любом случае лягут на покупателей недвижимости. Для того, чтобы снизить размер оплаты они будут вынужденны занижать стоимость квартиры. А это уже может вылиться в большие проблемы в случае расторжение договора.

На Ваш взгляд, за каким форматом жилья будущее? Если же судить по покупательскому спросу, то какую квартиру в идеале готов покупать житель Новосибирска, опишите, пожалуйста, параметры?

Сейчас ситуация складывается таким образом, что люди покупают то жилье, на которое в данный момент им хватает денег. Именно этим объясняется рост популярности квартир-студий, ведь многие расценивают их в качестве начального капитала для дальнейшего улучшения жилищных условий. Те люди, которые сегодня вкладывают средства в студии, завтра будут уже покупать двушки.

Можно уверенно сказать, что большинство новосибирцев хотели бы иметь квартиру по линии метро, с развитой инфраструктурой, наличием школ и детских садов.

Мне хотелось бы пожелать новосибирцам не только весело встретить Новый год, но и каждый день получать удовольствие от осознания того факта, что они живут в квартире своей мечты, которая полностью отвечает их требованиям.