Как использовать долевую собственность?

Как использовать долевую собственность? Когда собственников у квартиры несколько, найти компромисс с «сожителями» и определить порядок пользования жилплощадью удается не всегда. О том, как ее поделить и что для этого необходимо, – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Когда собственников у квартиры несколько, найти компромисс с «сожителями» и определить порядок пользования жилплощадью удается не всегда. О том, как ее поделить и что для этого необходимо, – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

При невозможности договориться с другими дольщиками попробуйте установить порядок пользования квартирой через суд. В этом случае объект должен быть делимым (квартира из нескольких комнат), поскольку за каждым собственником необходимо закрепить изолированное помещение, согласно статье 247 Гражданского кодекса, соразмерное его доле. За последними тремя словами, как правило, и кроется причина конфликта интересов. К примеру, владелец ¾ долей в праве собственности на однокомнатную квартиру вряд ли уступит проживание в ней собственнику оставшейся части. Исковое заявление на определение порядка пользования квартирой подают в суд того района, где расположен спорный объект. Решая, кому какая комната достанется, а также судьбу общих «квадратов», судья учитывает несколько факторов:

Наиболее значимым для суда является последний пункт – своего рода устное соглашение владельцев. Так, в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» указано, что при наличии уже имеющегося порядка пользования, установленного сторонами фактически, суд обязан его учитывать и может утвердить своим решением. Более того, порядок может не соответствовать долям в праве собственности. К примеру, тот, кому принадлежит ¼ доля, долгие годы жил в «однешке» и другого совладельца это устраивало – судья примет во внимание данный факт и оставит все как есть. Если, конечно, у него не будет веских оснований для заселения второго собственника, изъявившего соответствующее желание.

Не забывайте, что в суде от вас потребуют доказательства, в том числе и сложившегося порядка пользования. В качестве аргументов подойдут: свидетельские показания, фотографии семейных торжеств на этой жилплощади, регистрация в спорной квартире по месту жительства. К слову, прописаться там вправе каждый дольщик, но, чтобы зарегистрировать по тому же адресу членов своей семьи, за исключением малолетних детей, потребуется согласие остальных владельцев.

В декабре 2013 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ вынесла определение № 4-КГ13-32 по делу, которое считается хорошей иллюстрацией темы этой статьи и объясняет некоторые законодательные нюансы.

В Московской области гражданка Крайнова, став по договору дарения владелицей 1/40 доли (или 0,5 квадратного метра) в праве собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 37,4 квадратного метра, потребовала вселить ее в помещение и не чинить препятствий в пользовании. Кроме нее долю в недвижимости имели еще четыре человека, но ни один из них по адресу не проживал.

Иск был подан к владелице ½ доли в праве собственности, которая была зарегистрирована на данной жилплощади в течение 6 лет. Первая инстанция приняла сторону истицы, утверждавшей, что она не может проживать в квартире из-за ответчицы, сменившей замки. Однако высшая судебная инстанция отменила вердикт своих «младших коллег», указав на существенное нарушение норм права.

Во-первых, Железнодорожный городской суд Московской области при рассмотрении дела не принял во внимание, что пользование и владение долевой недвижимостью происходит только с согласия всех собственников или определяется судом. А в данной ситуации имелось решение мирового суда, в котором, в виду невозможности выделения в пользование каждому из дольщиков изолированной части жилого помещения, Крайновой отказали в удовлетворении требований по иску об определении порядка пользования квартирой.

Во-вторых, каждый собственник владеет общим имуществом в квартире соразмерно своей доле и не может нарушать права других владельцев, фактически увеличивая ее. Суды первой и апелляционной инстанций не учли, что проживать на 0,5 квадратного метра, которыми владела Крайнова, нереально и, если она въедет в квартиру, права владелицы большей доли будут нарушены.

Все точки над i расставил Верховный Суд, указавший, что «участник общей долевой собственности на помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в нем», добавив, что реализация собственником прав владения и пользования в этом случае зависит от размера доли и соглашения собственников.

Что же делать, если разделить квартиру нельзя, пользоваться ею невозможно, а продавать свою долю никто хочет? Если последняя ничтожно мала, то статья 252 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность ее принудительного выкупа, допустимого без согласия владельца. Обязать его к такой сделке может опять же суд, но при наличии следующих условий: доля не может быть выделена в натуре (из-за своей незначительности), а собственник не проявляет интереса к пользованию общим имуществом. Таким образом, владелец большей части может выкупить меньшую.

Если же размер доли не подходит под определение «ничтожно мала», но она все равно «не выделяется», то согласно статье 247 Гражданского кодекса ее владелец может потребовать от других дольщиков, пользующихся помещением, соответствующей компенсации. Для этого нужно также подать иск, а сумму возмещения определят по результатам оценки собственности.

Анастасия ЗАГОРУЙКО

Фото с сайта sa-realestate.ru, doma25.ru