Как коммерческий наём превратить в социальный

Наследие советского прошлого дает о себе знать в виде квартирных споров и неопределенности статуса некоторых жильцов муниципального фонда. Как принудить мэрию заключить договор социального найма?

Наследие советского прошлого дает о себе знать в виде квартирных споров и неопределенности статуса некоторых жильцов муниципального фонда. О том, как принудить мэрию заключить договор социального найма, – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

В последнее время судебные инстанции российских регионов завалены исками, в которых граждане просят признать за ними право проживания на условиях социального найма в жилых помещениях (обычно в комнатах общежитий), предоставленных им десятилетия назад государственными структурами.

Суть проблемы: в 90-е годы предприятия приватизировали, перепродали, и новые собственники попросили жильцов «с вещами на выход» или предложили заключить договоры коммерческого найма по рыночным ценам. Таким образом, люди вынуждены обращаться в суды – чтобы определить свой статус и права на помещения, поскольку «социального» ордера и тем более документов на право собственности у тех, кто проживает в «общежитиях», зачастую нет. Слово «общежитие» поставлено в кавычки намеренно: использовать данный термин для описания объектов, о которых идет речь, можно лишь условно, так как с марта 2005 года жилищное законодательство изменилось и общежитием стали считать лишь специально построенные или переоборудованные дома (их части), предназначенные для временного проживания граждан в период работы, службы или обучения.

Важно: закон не допускал включения в состав приватизируемого имущества домов с жильцами, поэтому требования новых собственников, как правило, необоснованны. В процессе перехода предприятий из государственной собственности в частные руки жилые здания должны были передать на баланс муниципалитета, который распределял их по фондам – в муниципальный, к которому применимы правила соцнайма, и специализированный, из которого в том числе выделяют служебное жилье. Увы, передали не все, потому жильцам приходится восстанавливать свои права.

Если дом все-таки оказался «под крылом» мэрии, необходимо руководствоваться статьей 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которой в отношении жилых помещений общежитий бывших государственных или муниципальных предприятий, переданных местному самоуправлению, действуют нормы Жилищного кодекса о договоре социального найма.

Итак, шансы выиграть судебный спор повышаются, если дом, где расположена квартира, официально входит в состав муниципального, а не специализированного жилого фонда, а также если жилец фактически, даже не имея договора, выполнял обязанности нанимателя по содержанию помещения (к примеру, делал текущий ремонт за свой счет) и вносил все платежи, в том числе за наем.

Меньше чем через год получить в собственность муниципальную жилплощадь будет проблематично, и, вероятнее всего, квартиру придется выкупать по цене, близкой к рыночной.

Напомню, в марте 2015 года в Российской Федерации завершается бесплатная приватизация жилья, участвовать в которой, не имея договора социального найма, человек не вправе.

Судебные прецеденты

Летом 2013 года Верховный суд Российской Федерации вынес решение, которое, пожалуй, можно назвать судьбоносным для жильцов бывших советских общежитий. Суд пояснил, что отсутствие ордера на квартиру при фактическом заселении, проживании в ней и выполнении всех обязанностей нанимателя не препятствует возникновению права пользования жилым помещением. Соответственно, не имея этого документа (так, раньше при заселении в общежитие ордер сдавали коменданту), жилец может претендовать на «социальные» условия найма.

В 2010 году в Заельцовском районном суде Новосибирска слушали дело о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. Истец – проживающая в однокомнатной квартире Ирина Д. обратилась в суд, не имея ни ордера на вселение, ни договора социального найма. Эту жилплощадь она занимала с 1997 года по договору о временном пользовании с работодателем – бюджетным учреждением и была на ней прописана. Несмотря на доводы администрации, ранее отказавшей женщине в приватизации, суд иск удовлетворил: раз Ирина использует квартиру для проживания, обеспечивает ее сохранность, поддерживает в надлежащем состоянии, осуществляет текущий ремонт, своевременно вносит плату за наем и коммунальные услуги, то по существу сложившихся отношений является нанимателем помещения по договору социального найма. Тем более что дом, в котором расположена ее квартира, в 2001 году включили в реестр муниципального имущества. В результате с Ириной заключили договор соцнайма, позднее она приватизировали жилье, став его полноправной владелицей.

Фото с сайта realt.by, obmencity.ru

Анастасия ЗАГОРУЙКО