«Проще всего, когда ипотечный продавец и ипотечный покупатель – клиенты одного банка. Либо когда один из них переоформляет кредит в тот же банк.

Самый сложный вариант, это когда квартира взята в ипотеку с использованием материнского капитала. В этом случае появляется материальное обязательство выделить ребенку долю в этой квартире. При продаже квартиры до погашения ипотечного кредита данное материальное обязательство не выполняется.

В этом случае должен быть погашен кредит из средств покупателя и снято обременение. Этот процесс занимает месяц. Потом идет наделение правом собственности, еще десять дней. Далее две недели уходит на решение вопросов с органами опеки. Таким образом, два месяца покупатель находится в подвешенном состоянии: деньги он уже отдал, квартиры пока нет, а с продавцом может случиться все, что угодно – передумает, произойдет несчастный случай.

Важно понимать, что эта ситуация, к сожалению, никак не страхуется. И агентство недвижимости не может выступать здесь гарантом. Тут многое зависит от добросовестности и благополучия продавца. Краски, конечно, сгущать не следует, но такие риски следует проговаривать заранее.

Скорее всего, количество сделок по квартирам с обременением в этом году возрастет ввиду экономической ситуации. Возможно, и процедура этих сделок упростится и станет более защищенной».

«Доля квартир с обременением от общего числа выставленных на продажу квартир не меняется уже несколько лет — это 3-5 %. В настоящее время ситуация кардинально не изменилась — особого увеличения количества выставленных на продажу квартир, находящихся в залоге у банка, пока нет. Возможно, чисто теоретически, доля таких квартир вырастет, но пока мы не отмечаем такой тенденции.

Цена на квартиру, которая находится в залоге у банка, может быть существенно ниже стоимости аналогичных вариантов без обременения. Дело в том, что оформление документов и передача денег при такой покупке — ответственный и трудоемкий процесс. Он занимает немало времени и зачастую требует серьезной юридической подготовки. Так что при прочих равных условиях покупатели отдают предпочтение жилью без обременений.

Но люди готовы рисковать из-за низкой цены. Среди других причин, которые еще «заставляют» покупателя приобрести квартиру с обременением, — личные мотивы: понравилась именно эта конкретная квартира, и нет альтернативы среди других. Либо эта квартира расположена именно в том доме (в том подъезде, на том этаже), о котором он мечтал.

Найти вариант квартиры с обременением, приобретение которой безопасно, поможет только опытный риэлтер. По запросу покупателя специалист может подобрать наиболее выгодный объект и провести все необходимые проверки. Если квартира нравится покупателю, риэлтер запрашивает в банке подтверждение, что сумма остатка по ипотечному кредиту с учетом всех возможных платежей меньше или равна стоимости приобретаемой квартиры. Затем сделка проходит следующим образом: на счет продавца вносится необходимая сумма. После погашения кредита банк снимает с квартиры обременение и тогда покупатель может зарегистрировать право собственности на приобретенную недвижимость.

Другая ситуация, когда квартира в залоге у банка, который продал куда-то закладную — в Москву или Швейцарию, неважно. Важно, что нужно ждать, пока закладная придет — это месяц, а то и больше. И здесь риск есть. Деньги продавцу уже отдали, а закладную ждать еще целый месяц — мало ли что может случиться за это время. Передумал, например, продавец…

Также большой риск, когда остаток ссудной задолженности равен стоимости квартиры или даже превышает ее. Такие сделки мы не рекомендуем проводить. Поэтому в сделках, где фигурируют квартиры с обременением лучше обращаться к специалистам».