Как нужно строить доступное жилье

Участники межрегионального Форума по малоэтажке объяснили, как нужно строить доступное жилье.

Участники межрегионального Форума по малоэтажке объяснили, как нужно строить доступное жилье

«Малоэтажное строительство – территория жизни!» - так называлось мероприятие, прошедшее 25 апреля в Новосибирском Экспоцентре в рамках выставки «Сибирский дом – 2013». Инициатором организации Форума выступила Ассоциация малоэтажного и индивидуального домостроения. Среди участников, как всегда, - представители власти, бизнеса, общественные деятели, эксперты и журналисты. Форум посетили строители Москвы, Красноярска, Томска, Краснодарского края. Были также и иностранные гости, в связи с чем уровень мероприятия фактически поднялся до международного. Среди участников – Полномочный представитель Президента РФ в СФО Виктор Толоконский, Инна Свечников, президент АМИД, Йорг Ланге, директор дирекции по маркетингу группы КНАУФ, Марко Феррарио, президент Департамента жилищного строительства, городского развития и реконструкции палаты экспертов ЕС, Игорь Поповский, член правления Новосибирского союза архитекторов и другие.

Поднятые вопросы – те же, что и раньше: почему малоэтажка не развивается, где взять землю, почему нет нормальной инфраструктуры, что собирается делать власть и куда деваться бизнесу? Впрочем, на этот раз прозвучали и ответы. Прозвучали, к сожалению, в разнобой, но при желании их было не сложно собрать воедино. В итоге получилось следующее.

Дела наши скорбные…

Вначале о том, в чем корень всех зол. Было проговорено, что проблемы с землеотводом и инфраструктурой – лишь следствие более фундаментальной причины. Как высказался один из участников – профессиональный экономист, гендиректор компании «АБК - Новая Сибирь» Игорь Макурин – комплексное малоэтажное строительство является не технологической, а социально-экономической проблемой. Чтобы строить так же, как в развитых странах, необходимо до того же уровня довести социальные и экономические институты, прежде всего – институты частной собственности. Без этого, считает он, не будет нормального земельного рынка, а без него не будет цивилизованного девелопмента. Поэтому земельная реформа должна стать главной государственной повесткой на сегодняшний день. По подсчетам экономиста, в настоящее время в обычном пользовании граждан находится огромное количество неоформленной в собственность земли, сопоставимой по совокупной площади с территорией Белоруссии. Для развитой страны такая ситуация невообразима. В этом плане, по мнению Игоря Макурина, Россия больше похожа на Бразилию или Венесуэлу, чем на Канаду или Германию.

В новом ракурсе была поднята тема дефицита коммунальной инфраструктуры. По этому поводу прозвучало неожиданное признание со стороны Марко Феррарио. Он отметил, что бывая в России, постоянно слышит жалобы застройщиков по поводу коммуникаций. В таких вопросах, советует эксперт, имеет смысл обратиться к зарубежному опыту. Это лучше, чем изобретать какое-то оригинальное решение. Надо просто посмотреть, считает он, как и на каких условиях обустраиваются участки в развитых странах. И уже на основании полученных знаний можно сформулировать предложения для властей, которые необходимо постоянно транслировать, чтобы быть услышанными.

Инна Свечникова, со своей стороны, уточнила, что малоэтажку нельзя ассоциировать только лишь с индивидуальным строительством. Речь здесь идет об определенных градостроительных принципах, связанных с созданием комфортной – по европейским меркам – среды проживания. По большому счету, чтобы осуществить развитие данного направления, необходимо четко увязать социальную, экономическую, градостроительную и техническую политику. Когда государство делает лишь отдельные шаги в поддержку малоэтажного строительства, серьезных положительных сдвигов не происходит именно в силу того, что отдельными шажками, отдельными фрагментами задача не решается. Все нормативно-правовые инструменты должны существовать в комплексе, целостно, поскольку при осуществлении градостроительной деятельности все стороны этого процесса «физически» четко увязаны друг с другом. Поэтому они должны быть увязаны и нормативно. Когда такой нормативно-правовой базы нет (а ее на сегодняшний день нет), тогда об успешном развитии территорий говорить не имеет смысла. Созданные наспех институты все равно не будут работать должным образом, что сейчас и происходит. У бизнеса в таких условиях нет четкого понимания результатов. Именно поэтому малоэтажное строительство пока еще непривлекательно для инвесторов.

Инициатива на местах не наказуема

Вместе с тем участниками Форума было обращено внимание на роль региональной власти в развитии малоэтажки. Дело в том, что регионы в состоянии принимать соответствующие акты и постановления, формировать алгоритмы комплексного освоения территорий, позволяющие компенсировать недостаток федеральных инструментов.

Положительный пример в этом отношении дает Белгородская область, на сегодняшний день – бесспорный лидер в решении вопросов массового малоэтажного строительства. По итогам 2012 года доля индивидуального жилья в общих объемах там уже превысила 80 процентов. При этом темпы строительства в этом регионе – одни из самых высоких в стране (0,79 кв. метров на человека в год). Для сравнения. В Новосибирской области темпы жилищного строительства по итогам прошедшего года оказались на уровне 0,57 кв. метров на человека. Доля индивидуального строительства составила 26 процентов.

Получается, что индивидуальные застройщики на Белгородчине строят больше и быстрее, чем новосибирские «капитальщики» с их башенными кранами и бетононасосами. А все потому, что там создана упомянутая нормативно-правовая база, позволяющая резко активизировать индивидуальное строительство. С 2004 года гражданам было роздано на льготных условиях (в 10 – 15 раз дешевле рыночной стоимости) 31 тысяча земельных участков, снабженных всей необходимой инфраструктурой. И в запасе – еще 35 тысяч таких участков. Только в 2012 году в Белгородской области граждане получили 3,5 тысячи участков, для обустройства которых областное руководство провело 365 км водопровода, 172 км сетей водоотведения, 227 км электросетей и 339 км – газопровода. Для жителей сельской местности предусмотрены льготные кредиты на покупку дома до 3 миллионов рублей под 3% годовых. Причем, при рождении ребенка сумма кредита гасится на треть.

Больше ни в одном регионе ничего подобного нет. Остается только сожалеть, что новое земельное законодательство (с 2005 года) не позволяет тиражировать этот опыт в полном объеме. Но это уже – вопрос к Государственной Думе и Федеральному правительству.

Свет в конце тоннеля

В чем выход? На сей счет были высказаны следующие соображения. Так, по словам начальника Управления строительства и архитектуры правительства НСО Ирины Боковой, возврат затрат на инженерную подготовку можно осуществлять за счет тарифной составляющей. Если серьезно подойти к этому вопросу, то строительство сетей можно сделать привлекательным и для частных инвесторов. Фактически это означает, что стоимость коммуникаций будет включаться в эксплуатационные расходы будущих собственников жилья, а не в стоимость квадратного метра.

Другое предложение заключалось в том, чтобы расширить практику безвозмездной передачи земли под индивидуальную застройку для жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). По хорошему, членство в ЖСК, которому выдается бесплатный участок, не должно законодательно ограничиваться социальным статусом или профессиональной принадлежностью гражданина.

Еще одно предложение: для реализации проектов комплексной застройки создавать специальные объединения компаний, берущихся за выполнение всего перечня работ – от проектирования до благоустройства. Внутри таких объединений можно эффективно бороться за качество путем добровольной сертификации участников строительного процесса. Сертификация, например, может стать одним из условий вступления в объединение. В условиях, когда государство не осуществляет должного контроля в малоэтажном строительстве, по-другому снизить до минимума строительные «косяки» и безграмотное применение технологий просто невозможно.

Фото с сайта sibhouseexpo.ru

Олег Носков