Коммерческий и социальный наем: в чем отличия?

Кроме квартир по договору социального найма мэрия Новосибирска может предоставить жилье на коммерческих условиях. Подробности – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Кроме квартир по договору социального найма мэрия Новосибирска может предоставить жилье на коммерческих условиях. Подробнее об этой альтернативе – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Договоры коммерческого и социального найма регламентируют передачу в пользование муниципальных квартир, наниматель и наймодатель (мэрия) оформляют их письменно.

При коммерческом найме действуют рыночные цены и условия, при социальном – тарифы гуманнее. В первом случае при расчете стоимости специалисты мэрии руководствуются сложной формулой*, используя в качестве базовой ставки среднюю рыночную стоимость «квадрата» по Новосибирской области, утверждаемую ежеквартально на федеральном уровне (на 1-й квартал 2014 года – 35 980 рублей). Базовая ставка платы за социальный наем жилплощади – 3,63 рубля за квадратный метр.

«Коммерческий» арендатор может пользоваться помещением в течение срока действия договора, который составляет не более 5 лет. Договор соцнайма является бессрочным, и расторгают его при наличии серьезных нарушений со стороны нанимателя.

В рамках коммерческих отношений муниципалитет вправе в одностороннем порядке, но не чаще чем один раз в год, изменять размер платежа, а если жильцы не платят, требовать неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки и в конце концов освободить помещение без предоставления другого. При соцнайме нарушителей выселят в другую квартиру, пусть и меньшую по площади.

Муниципальное жилье наниматель имеет право приватизировать, после чего оно станет его собственностью, а «коммерческое» – нет.

Правила соцнайма не запрещают жильцам сдавать квартиру в поднаем или вселять в нее иных лиц (помимо членов семьи). При коммерческом найме на это нужно разрешение собственника (муниципалитета).

Как оформить коммерческий наем с мэрией?

Если второй стороной при коммерческом найме выступает муниципалитет, в Новосибирске руководствуются «Положением о предоставлении жилых помещений по договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Новосибирска».

Заявитель должен обратиться в отдел по жилищным вопросам администрации района, в котором проживает, с просьбой выделить квартиру на коммерческих условиях. Кроме заявления необходимо представить документы удостоверяющие личность (в том числе и от членов семьи), а также подтверждение регистрации гражданина в Новосибирске как по месту жительства.

Если после рассмотрения документов чиновники не найдут оснований для отказа (например, отсутствие какого-то обязательного документа или предоставление недостоверных сведений), заявителя включат в список претендентов «на квадраты». Преимущественное право имеют государственные и муниципальные служащие, остальным придется подождать – все зависит от наличия свободных квартир. Если с момента подачи документов прошло более 60 дней, а жильем вас так и не обеспечили, то пакет документов придется сдать повторно. Еще одна обязанность заявителя – ежегодно, до 1 февраля, подтверждать свои намерения снять квартиру.

Важно: при коммерческом найме квартира должна быть выведена в соответствующий (коммерческий) специализированный фонд. Если это не закреплено документально, то наниматель может в судебном порядке обязать мэрию перезаключить договор, но уже по нормам соцнайма.

* Размер ежемесячной платы за аренду и наем жилого помещения определяется по формуле:

Ам = Рс × Пл × 0,007 × Кр × Кп,

где Ам – размер ежемесячной платы за аренду и наем жилого помещения без учета НДС, в рублях (округляется до целого рубля в большую сторону);
Рс – средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади жилых помещений по Новосибирской области, определяемая уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в рублях;
Пл – общая площадь помещения, в квадратных метрах;
0,007 – коэффициент соотношения платы за аренду и наем жилого помещения к стоимости жилого помещения;
Кр – коэффициент, характеризующий место расположения жилого помещения;
Кп – понижающий коэффициент (применяется только для граждан, поставленных на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий).

Фото с сайта periferiya.info, rasim.pro

Анастасия ЗАГОРУЙКО