Недвижимость Новосибирска – 2014: тенденции и прогнозы

Банкир, застройщик и риелтор предположили, на сколько вырастет стоимость квартир, оценили шансы на снижение ставок по ипотеке и рассказали об ожидаемых изменениях на рынке жилья Новосибирска. Подробности – в материале корреспондента портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Банкир, застройщик и риелтор предположили, на сколько вырастет стоимость квартир, оценили шансы на снижение ставок по ипотеке и рассказали об ожидаемых изменениях на рынке жилья Новосибирска*. Подробности – в материале корреспондента портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

«Цены на недвижимость вырастут на 10–15 %»

Вице-президент, управляющий Сибирским филиалом банка ВТБ24 Станислав Могильников:

– В воздухе витает обеспокоенность, не очень понятно, что произойдет дальше, но мы верим, что рынок жилья и ипотека, которая в 2013 году выросла на треть, останутся в восходящем тренде. В этом году мы снова ожидаем увеличения объемов ипотечного кредитования не менее чем на 10 %. С плазменных панелей клиенты банков переориентируются на долгосрочное потребление, и эта тенденция отражается на ипотечном спросе. Новосибирцы оформляют больше жилищных займов и меньше потребительских. Таким образом, у нас есть надежда, что стройка будет иметь приток денежных средств, риелторы – предмет для сделок, а банки – повод для дальнейшего развертывания своих ипотечных программ.

Средняя сумма кредита увеличивается: это закономерно – жилье становится дороже, кроме того, мы видим колебания курса (национальной валюты. – Ред.), и это также влияет на рынок недвижимости. С большой долей уверенности можно сказать, что к концу года цены на квартиры в Новосибирске поднимутся на 10 %.

Директор агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Чернокульский:

– К концу года цены на жилую недвижимость в Новосибирске повысятся в пределах 10–15 %. Помимо аппетитов продавцов, необходимо, чтобы спрос был подкреплен деньгами покупателей. Вряд ли произойдет резкое снижение ставок по ипотеке или заметно возрастет благосостояние новосибирцев и они кинутся приобретать квартиры.

«Торговаться стали хуже»

Александр Чернокульский:

– В 2013 году рынок недвижимости Новосибирска был стабилен. Речь идет именно о стабильности, а не о стагнации. В течение прошлого года средняя цена предложения выросла примерно на 4 % – до 62 тысяч рублей за квадратный метр, а если делать выводы, основываясь на реальной стоимости сделок, то недвижимость в Новосибирске слегка подешевела – до 57 тысяч рублей за квадратный метр. Почему такая разница? Недорогие квартиры покупают чаще.

…Процессы на валютном рынке, которые начались в декабре – январе, спровоцировали увеличение цены предложения с конца января к концу февраля на 1,5 %, увеличилась и реальная стоимость сделок – приблизительно до 60 тысяч рублей за квадратный метр. Разрыв между последней и ожиданиями продавцов сократился, иначе – торговаться стали хуже: к примеру, квартиру выставили за 2,3 миллиона рублей и за столько же продали. В феврале разобрали дешевые варианты, и средняя цена в марте, скорее всего, станет несколько выше.

«Рост ипотеки будет продолжаться»

Директор по маркетингу и продажам СП ООО «Сибакадемстрой» Динар Зарипов:

– Сегодня ипотека является драйвером строительства жилья и основным инструментом, с помощью которого можно купить квартиру в Новосибирске. С 2005 года и по настоящее время объемы жилищного кредитования увеличились в 2,5 раза. Рост ипотеки, как и количества сделок на первичном и вторичном рынках, будет продолжаться. Ипотека стала доступнее физически – представители банков работают в офисах продаж застройщиков, которые, в свою очередь, внедряют принцип единого окна: клиент выбирает квартиру, оформляет ипотеку и там же подает документы на регистрацию.

Александр Чернокульский:

…По нашим оценкам, доля ипотечных сделок составила примерно 45–50 %. Все они проходили с минимальными задержками: банки отстроили свою деятельность таким образом, что получить жилищный кредит сейчас просто.

…Типовой ипотечный кредит, выданный в Новосибирске в 2013 году, – 1,5 миллиона рублей под 12,5 % годовых на 15 лет. При этом средняя цена приобретаемого объекта составила 2,3 миллиона рублей и на протяжении года практически не менялась: спасибо застройщикам, которые «нарезали» студий по 18 квадратных метров, где цена «квадрата» в 1,5 раза выше, чем в элитном доме.

К слову, Новосибирская область находится на шестом месте в списке регионов России по количеству выданных кредитов. Однако, по некоторым данным, соотношение этого показателя и численности населения в Новосибирске на 5 % выше, чем в Москве. Так, каждый новосибирец, включая новорожденных, в 2013 году занял у банков 13 200 рублей.

«Пока тренд такой – снижаемся»

Динар Зарипов:

– В течение 2013 года ипотечная ставка плавно снижалась – с 12,7 до 11,9 % (приведены данные в среднем по России. – Ред.).

Станислав Могильников:

– …У нас любят ссылаться на Европу. Я спрашивал у швейцарских банкиров, как они управляют рисками и собирают просрочку при существующих там ипотечных ставках от 1,25 до 1,75 %. Так они даже не поняли сути вопроса. …Россияне не очень любят отдавать долги, и эта «особенность» в нашей стране заложена в ставку. Получается, что 19 хороших парней платят за 20-го, который переоценил свои возможности. Сейчас платежеспособность заемщиков растет: сумма собственных средств, участвующих в ипотечной сделке, увеличивается и нередко доходит до 50 и даже 60 %. Клиентов, которые отдают последние деньги на минимальный первоначальный взнос и даже пытаются заимствовать на эти цели из других источников, в том числе использовать потребительские кредиты, становится все меньше. Таким образом, риски начали вести себя по-другому, мы можем снижать ставки, к тому же давит конкурентная среда, и не считаться с этим нельзя. Что будет дальше, можно лишь гадать на кофейной гуще, но пока тренд такой – снижаемся.

…Кроме того, мы ввели регрессную шкалу: чем больше сумма ипотечного займа, тем ниже процент. Разбег – примерно полпункта. Почему? Из-за довольно высоких административных издержек на один кредит – начиная с анализа и заканчивая оформлением кучи документов. Поэтому ипотека в размере 700 тысяч рублей для банка сейчас является, грубо говоря, убыточной. Разумеется, мы заинтересованы, чтобы средняя сумма займа росла.

…Предположим, ставка будет 3 % (стремиться к этому в свое время призывал президент РФ Владимир Путин. – Ред.), но в настоящее время банки предлагают населению вклады под 7–8 % годовых (то есть покупают деньги дороже, чем продавали бы. – Ред.), несут административные издержки, кроме того, необходимо резервировать средства. Вот и посчитайте… Если государство готово реализовывать какие-то программы, а также дотировать ставки, тогда они снизятся существенно.

«Себестоимость строительства увеличится»

Динар Зарипов:

– Разбираться с проблемными объектами должны не чиновники, а застройщики и участники долевого строительства. В настоящее время в России насчитывается 650 проблемных объектов и 67 тысяч обманутых дольщиков. В Новосибирской области, по данным Минэкономразвития, примерно 50 объектов и 50 тысяч частных инвесторов, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. Это сумасшедшие цифры! В 2013 году в регионе сдали 9 долгостроев, в 2014 году введут в эксплуатацию еще 10 таких домов.

Вступительный взнос в Общество взаимного страхования застройщиков – 500 тысяч рублей, и если компанию не аккредитуют, эти деньги не вернут. Еще один сомнительный фактор – солидарная ответственность при банкротстве одного из членов ОВС, нести которую мелкие игроки рынка не в состоянии (подробнее об этом – в статье «Страх и риск: квартиры от застройщика могут подорожать»). Судите сами: строительные организации Новосибирска совокупно вводят немногим более миллиона квадратных метров жилья в год, а, к примеру, в Москве такое количество «квадратов» сдает один застройщик.

Механизмов предоставления банковской гарантии пока еще нет. Наша компания выбрала страхование (в качестве способа обеспечения ответственности. – Ред.). Себестоимость строительства вырастет, и, по предварительной оценке, квадратный метр подорожает на 3–3,5 %.

Александр Чернокульский:

– …Предполагаю, удорожание жилья не повлечет за собой снижения спроса, а также надеюсь, что застройщики вслед за ростом цен повысят качество новых домов.

…Знакомый страховщик рассказал мне о трех способах обойти страхование ответственности: первый – сдать на регистрацию поддельный страховой полис; второй – заключить договор страхования, а потом расторгнуть его %; и третий – обратиться в страховые компании, которые сделают все за очень маленькие деньги. Хотелось бы, чтобы на законодательном уровне были продуманы механизмы исполнения и контроля.

«Элитного жилья в Новосибирске нет»

Станислав Могильников:

– Мы наблюдаем повышенный спрос на жилье во всех сегментах – как в эконом-, так и в бизнес-классе. Элитные квартиры – товар специфичный, и спрос на них всегда был умеренным, но стабильным.

Александр Чернокульский:

– «Жилфонд» работает для народа и не специализируется на элитном жилье: доля сделок стоимостью более 10 миллионов рублей у нас незначительна – одна из пятисот. И по отдельным из них стоимость квадратного метра в так называемых элитных домах была ниже, чем в соседних хрущевках. Еще пример: разница в стоимости квадратного метра на Нарымской, 17/1, и в расположенных рядом панельных девятиэтажках составляет примерно 3 тысячи рублей. В первом случае размеры квартир больше, а, как известно, оптом дешевле. Вообще в Новосибирске элитного жилья в принципе нет. Есть что-то близкое к бизнес-классу. Ну разве можно назвать элитным дом, где в трехкомнатной квартире только один санузел? Пожалуй, речь идет о повышенной комфортности, сегменте дорогого жилья большой площади, и определенный спрос на него существует. В свое время люди хотели переехать из хрущевок на 150 «квадратов», а сейчас они стали прагматичны: подсчитывают, сколько заплатят за отопление, и делают выводы, что зиму лучше провести в Таиланде. Хотя объекты стоимостью 150 миллионов рублей и покупают, но это штучные сделки и какой-то динамики там нет. «Я хочу» и «мне понравилось» – другие факторы здесь не работают. На рынок в целом все это не влияет.

* Мнения экспертов прозвучали на конференции «Комплексное взаимодействие власти, застройщиков, банков и агентств недвижимости в 2014 году. Ожидаемые изменения на рынке недвижимости и ипотеки», организованной банком ВТБ24.

Фото с сайта vk.com, news.mail.ru

Записала Ирина ВИДУЛИНА