Недвижимость в браке: кто прав, а кто обязан

Чтобы женатый мужчина мог продать квартиру, он должен не только спросить совета у своей жены, но и получить ее письменное разрешение. В каких случаях придется это делать?

Чтобы женатый мужчина мог продать квартиру, он должен не только спросить совета у своей жены, но и получить ее письменное разрешение. О том, в каких случаях придется это делать, а также о других обязанностях и правах супругов, участвующих в сделках с недвижимостью, – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Напомню, законным режимом имущества супругов, вне зависимости от того, на чьи средства его купили, является режим совместной собственности, но лишь в том случае, если объект они приобрели после регистрации брака, а брачного договора, который определяет права сторон как-то по-другому, нет. Предположим, квартира оформлена на мужа (жену) – в этом случае она принадлежит обоим брачным партнерам, и распоряжаться этой жилплощадью (сдавать в аренду, продавать, дарить, закладывать) он (она) вправе, имея на руках нотариально заверенное согласие своей половины. Кстати, совместным имуществом будет считаться и то, которое семье предоставили безвозмездно, к примеру участок или жилье по госпрограмме.

Если муж (жена) распорядился недвижимостью втайне от жены (мужа), то по ее (его) требованию сделку могут признать недействительной. Обратиться в суд пострадавшая сторона может в течение года с того момента, когда ей стало известно о заключении сделки. Приведу пример. Не получив «визы» от супруги, мужчина продал квартиру, купленную в браке, которую ранее семья сдавала внаем на длительный срок. О продаже женщина узнала только через месяц, когда подошло время очередного арендного платежа. Соответственно, с этой даты и стартует отсчет срока для подачи иска.

Если доли в квартире фактически не определены (то есть совместная собственность является бездолевой), при разводе их придется выделить, и по закону они будут равны. Разделить общее имущество можно и в период брака, например, когда к одному из супругов появились претензии у кредиторов. В этом случае обращаться в суд необязательно, достаточно составить письменное соглашение, которое по желанию заверяют нотариально. В спорной ситуации рекомендую прибегнуть к судебной защите своих интересов.

Если женщина не работает, а сидит дома с детьми, то это ни в коей мере не умаляет ее права на недвижимость, приобретенную в период брака. Однако все, что вы купили до официальной регистрации супружеских отношений, является личной собственностью каждого из супругов, и распоряжаются они ею как угодно без разрешения партнера. Правда, есть один нюанс: «личную» квартиру могут признать совместной собственностью, если в период брака там выполнили капитальный ремонт или провели реконструкцию, потребовавшую вложения значительных средств.

Необходимо ли согласие второй половины при покупке недвижимости? Четкого ответа на этот вопрос в действующем законодательстве нет, но поскольку доходы (зарплата, дивиденды, вклады, пенсии, пособия и т. д.) четы являются общими (согласно статье 34 Семейного кодекса Российской Федерации), есть риск, что их бесконтрольное расходование обернется иском о признании сделки недействительной, поэтому все-таки лучше получить согласие супруга, заверенное нотариально. Оформить его можно не только на приобретение какой-то определенной квартиры, но и на покупку недвижимости в принципе, – стоит это примерно одну тысячу рублей.

Заручиться поддержкой партнера по браку необходимо и при оформлении ипотеки, так как муж и жена считаются созаемщиками и долг перед банком у них будет общим. Купленная при помощи ипотечного кредита квартира перейдет в совместную собственность, нажитую в период брака. При разводе финансовые обязательства, по договоренности сторон и с разрешения банка, может принять на себя один из супругов, выплатив второму половину суммы, внесенной ранее в счет погашения займа. Еще один вариант – разбить сумму долга и доли в недвижимости через суд. Третий способ – реализовать квартиру, выплатить долг кредитному учреждению и разделить оставшиеся деньги (если таковые будут).

Кроме совместного режима имущества супругов существует еще и договорной, который предполагает заключение непопулярного в России брачного контракта. Этот документ, подписанный до брака или во время него, и определяет порядок использования недвижимости. Договор заверяют у нотариуса, при участии которого в него вносят все изменения. Российское законодательство предусматривает возможность признания данного соглашения недействительным, если какой-то из его пунктов ставит мужа или жену в заведомо невыгодное положение – например, полностью лишает одного из них прав на имущество, нажитое в период брака.

Анастасия ЗАГОРУЙКО

Фото с сайта www.sibdom.ru, capitalan.ru