Недвижимость заколебали

Первый квартал 2014 года прошел под знаком девальвации рубля, и рынок жилья отреагировал на колебания курса валют. Эксперты рассказали, стоит ли делать ставки на недвижимость, наблюдая за валютными скачками.

Первый квартал 2014 года прошел под знаком девальвации рубля, и рынок жилья отреагировал на колебания курса валют. Эксперты рассказали, стоит ли делать ставки на недвижимость, наблюдая за валютными скачками.

Заработать или не потерять?

По мнению руководителя аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяны Казаковой, нестабильность курса национальной валюты приводит к обесцениванию рублевых накоплений, и в поисках возможностей их сохранить люди предпочитают покупать недвижимость.

– Поэтому в первую очередь пользуются спросом и, соответственно, дорожают наиболее ликвидные небольшие по площади квартиры, – поясняет она. – Кроме того, в первом квартале стремились решить свой квартирный вопрос те, для кого он является насущным, – пока их деньги не обесценились. Поэтому в начале года рынок недвижимости был довольно оживленным, однако сверхъестественного спроса не наблюдалось.

Тем не менее, как полагает директор по маркетингу компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Павел Смелов, в 2014 году спрос более активен, чем в 2013-м. Некоторые люди, дезориентированные нестабильной политической и валютной ситуацией, решились на вложения в недвижимость не с целью заработать, а чтобы не потерять.

– В январе цена предложения не росла, точнее, речь идет о минимальном росте – в пределах статистической погрешности, – делится наблюдениями Павел Смелов. – В феврале увеличение цены предложения как на первичном, так и вторичном рынке было весьма ощутимым и превысило 2 %. Март же показал, что в целом по рынку ценовой коррекции нет, но стоимость однокомнатных квартир заметно повысилась – в среднем на 1,2 %. Цена сделок и предварительных договоров осталась на уровне февраля. Похоже, что в феврале – марте с рынка уходили самые дешевые варианты.

Директор агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Чернокульский заметное повышение рыночной активности в феврале отчасти связывает с реализацией отложенного спроса:

– Объективных причин для роста цен на «вторичку» в Новосибирске нет. Поэтому цена предложения поднялась незначительно, но продавцы квартир, увидев, что заинтересованных покупателей много, перестали торговаться, рассуждая примерно так: не согласятся одни, значит, купят другие. Вследствие этого средняя стоимость реальных сделок увеличилась. В апреле ситуация на рынке недвижимости уже вернулась в свое обычное русло.

Вклад на ипотеку

По мнению директора офиса продаж коммерческой и жилой недвижимости на Советской, 37, АН «Грановит» Лилии Карюкиной, рост количества желающих вложить свои сбережения в недвижимость «подогрела» в том числе и «зачистка» банков, которая, в свою очередь, спровоцировала снижение доверия к финансовому сектору.

– Многие забрали деньги из банков, чтобы купить жилье, выбрав надежный способ сохранения и приумножения сбережений, – комментирует владелец компании ДОКТОР КЛЮЧ Андрей Силков. – Как следствие, доля сделок за наличный расчет увеличилась.

Татьяна Казакова полагает, что отток вкладчиков «теоретически возможен», но в Новосибирске заметен пока не был. С коллегой согласен и Павел Смелов:

– Случаи перевода банковских активов в недвижимость единичны, и говорить об этом как о массовом явлении не приходится.

– Отзыв лицензий у банков, не соблюдавших требования законодательства, совпал с сезонным повышением активности на рынке, – отмечает Александр Чернокульский. – Поэтому оценить степень влияния этой тенденции на перераспределение денежных средств населения сложно. Однако, по данным АН «Жилфонд», в первом квартале 2014 года в Новосибирске, как и в прошлом году, до половины сделок с недвижимостью заключили с привлечением ипотечных средств.

Как сообщила операционный директор банка «Акцепт» Юлия Бабина, на фоне нестабильности на финансовых рынках и снижения курса рубля недвижимость вновь стали воспринимать как надежный инструмент для долгосрочных рублевых вложений. Проявляя интерес к недвижимости, некоторые клиенты банка используют свои накопления на банковских вкладах в качестве первоначального взноса при ипотечном кредитовании.

– Количество выданных жилищных займов растет, – подчеркивает она. – При этом рублевая ипотека популярнее кредитов в зарубежной валюте (последние предпочитают заемщики, зарплата которых номинирована в долларах или евро, а таких в Новосибирске немного. – Ред.).

Учитывая серьезные колебания на валютных рынках, эксперты не советуют занимать у банков большие суммы в инвалюте на длительные сроки – уж слишком рискованно.

Квартира не лопнет

– Любые колебания валютных курсов приводят к увеличению числа инвестиционных сделок, – утверждает Лилия Карюкина.

Андрей Силков уверен: в краткосрочной перспективе колебания курсов на рынок недвижимости не влияют.

– При ослаблении рубля спрос на какое-то время замирает – население ждет, что будет дальше, – делится наблюдениями Андрей Петрович. – В случае если снижение стоимости национальной валюты продолжится, спрос на недвижимость повысится. Но поскольку рынок жилья по сравнению с валютным инертный, ценовая коррекция произойдет с временной задержкой в один-два месяца.

– Очевидно, что рост цен на недвижимость не так заметен, как ослабление рубля: он подешевел на 15 %, а квартиры подорожали максимум на 4 %, – обращает внимание Павел Смелов. – В Новосибирске рынок недвижимости все-таки рублевый, поэтому оснований к тому, чтобы динамика цен на квартиры повторяла валютные скачки, нет. По информации, полученной от ведущего аналитика Российской гильдии риелторов Геннадия Стерника, в целом по России максимальное повышение цен составило чуть более 2 %. Таким образом, на изменение курса рубля рынок отреагировал вяло.

В том, что недвижимость способна «отыграть» падение рубля, часть экспертов усомнились.

– Это смотря в чем мерить, – говорит Татьяна Казакова. – Во время кризиса 1998 года рублевые цены на квартиры оставались стабильными, в то время как в долларовом выражении упали в 2,5 раза.

Лилия Карюкина прогнозирует, что рост цен на жилье обгонит инфляцию, но вряд ли достигнет 15–20 %, на которые ослаблен рубль.

– Недвижимость не может сполна «отыграть» колебания рубля и тем не менее останется одним из самых надежных способов сохранения средств, – считает она.

– При этом ее надежность всегда гарантирована, в отличие от других инвестиционно-сберегательных инструментов, даже при значительных колебаниях курса национальной валюты, – подтверждает Александр Чернокульский.

Как заявил Андрей Силков, чем дешевле рубль, тем дороже недвижимость в рублевых ценах. Кроме того, в долгосрочной перспективе ее стоимость однозначно вырастет.

– Если вы оформляете ипотечный кредит сроком на 20 лет, имейте в виду: недвижимость дорожает на 5 % в год, к тому же квартиру можно сдавать в аренду, рентный доход составит до 6 % в год от рыночной стоимости объекта. Таким образом, через 13-14 лет он будет выше, чем взносы по ипотеке, включая проценты и тело кредита, хотя вы все равно переплатите, – рассуждает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. – Кроме того, вложив деньги в недвижимость, вы приобретаете своего рода страховку от дефолтов. Да, цены на жилье могут, как в 2008 году, снизиться на год или два, но в кризис квартира не лопнет, как это может произойти с банком.

Фото с сайта www.gazeta.ru, uapress.info

Ирина ВИДУЛИНА