Окончание 2014 года для России вообще и для отечественного рынка недвижимости в частности стало если не шоковым, то крайне неожиданным. Резкий обвал и последующее восстановление рубля, повышение ипотечных ставок, едва ли ни панические настроения продавцов, покупателей и застройщиков – всё это породило массу вопросов без четких ответов. Тем важнее понять, как на самом деле поведет себя новосибирский рынок недвижимости в начале 2015 года и, главное, как действовать в почти непредсказуемо изменяющейся обстановке всем его участникам. Прогнозы и практические рекомендации дают эксперты Агентства недвижимости «Грановит».

Не исключено, что при развитии текущей ситуации цены на квартиры немножечко снизятся, упадет покупательский спрос, как бывает в кризис. Если это произойдет, предугадать что-то вообще невозможно.

Однако, несмотря ни на что, деньги на недвижимость у определенной части населения будут всегда. Если сильного кризиса не будет, то январь нас ждет такой же хороший как декабрь. В феврале немного просядем. Это нормально и связанно с сезонным искусственным завышением цен на недвижимость. В феврале мы с ними работаем. Кому нужно – продаются. Кому не нужно – выжидают. К марту, после прозвона всех агентств, продавцы вернут адекватные цены.

Госдума увеличила срок владения квартирой до пяти лет для последующей продажи без обложения налогами. Как этот фактор повлияет на рынок недвижимости? Налоги, разумеется, платить будут, но начнут прорабатываться и новые варианты сделок. Например, покупатель и продавец будут договариваться делить эти суммы пополам. Или покупатель будет платить больше. Словом, искать решения народ станет в любом случае.

Думаю, нормально переживем 2015 год. Новостройки продаются активно. Застройщики активно продают сами, не агентства. Вторичка идет хорошо. Деньги у людей есть, вкладываются в недвижимость активно. Большие деньги придут в начале следующего года. Крупные муниципальные контракты есть, они будут оплачены.

Совет на первый квартал 2015 инвесторам: присмотритесь к новостройкам с хорошим банковским фундаментом. То, что строится под солидные гарантии. Дело в том, что у ряда крупных застройщиков есть крупные проблемы. Поэтому нужно крайне внимательно изучать конъюнктуру рынка. Но инвестировать – нужно. Это классные вложения. Даже при плохом сценарии инвестиции в строительство окупятся за три-пять лет. Дом строится год-два. Всё! Через два года деньги как минимум отбиваются. Это даже надежнее, чем внести финансы в банк.

Риэлторам совет – работать и еще раз работать! Кризис – это возможность. Учитесь общаться. Кризис пугает людей. Сделки с недвижимостью – и так громадный стресс. Поэтому умейте дать им уверенность. Но не успокаивайте! Успокоенный клиент – это вялый клиент. Коллеги, держите клиентов в тонусе, замотивированными!

Давайте попробуем спрогнозировать рынок на первое полугодие 2015 года. В связи с введением санкций и падением цены на нефть, сложись достаточно сложная экономическая ситуация. Нестабильность коснулась и рынка недвижимости.

Банки подняли ипотечные ставки, ужесточили требования к заемщикам. На вторичном рынке покупателей стало меньше, но и продавцы, обеспокоенные нестабильностью рынка не спешат продавать свои квартиры – откладывают продажи. Те, кто может отложить покупку квартиры,- переносят ее на год, полтора. Клиенты, которые продают и покупают недвижимость будут решать свои вопросы в рабочем режиме. Что касается новостроек, в зимний период спрос на этом рынке традиционно ниже, чем в летний и осенний период.

Исходя из всего вышесказанного, предполагаю, что в первой декаде 2015 года на рынке недвижимости нас ожидает стагнация.

Полагаю, застройщики будут испытывать не лучшие времена, но все же если вам хочется купить квартиру на первичном рынке, пожалуйста, цены будут стабильны. Но делать это следует осмотрительно и не в одиночку.

Активнее взаимодействуйте с крупными агентствами! Они знают нюансы рынка, тонкости любых сделок, знают все новостройки и застройщиков. Сделав анализ стройки, именно на момент покупки, предложат объект, сведя Ваши риски к минимуму, ведь ежедневно общаясь с застройщиками, мы владеем информацией, которая подчас жизненно- необходима для потенциального инвестора.

Нужно купить или продать недвижимость - решайте этот вопрос сейчас, не откладывайте на неизвестно какой срок - Жизнь продолжается! Приходите в солидные компании, ищите своего специалиста, который своими знаниями и опытом поможет Вам решить Ваши проблемы. Опытный риэлтор - это Ваш союзник и друг.

Думаю, стоимость квадрата в январе подрастет, причем не зависимо от покупательской активности. Это связано с ростом доллара. Поэтому уже сейчас нужно вкладываться в ликвидную недвижимость. По офисным помещениям сейчас на рынке некоторый перебор, а вот торговые площади, первые линии магистралей и проходные места в спальных районах типа Снегирей, Родников весьма интересны. Самыми ходовыми будут помещения до ста «квадратов» на первых этажах с витринами на улицу. С повышением курса доллара владельцам не нужно панически сбрасывать недвижимость. Это может быть ошибкой. Всегда просчитывайте ходы. Не лишним будет проконсультироваться с серьезными агентствами недвижимости.

Покупатели, тоже, пожалуйста, без паники. В первую очередь, определитесь с тем, чего вы хотите. Обратитесь за помощью с формулировкой своих желаний к опытным риэлторам крупных компаний. Специалисты дадут всю аналитику по вашему вопросу и, возможно, даже отговорят от того варианта, который вам кажется очень привлекательным. Но предложат другой, более подходящий и перспективный.

Пожалуй, главным событием станет открытие «Галереи Новосибирск». Его ждут, наверное, все игроки рынка, но с разными настроениями. «Галерея», например, в силу своего расположения и статуса, оттянет до 30% от «Ауры» и заметный траффик от «Меги». Потенциальные арендаторы, напротив, воодушевлены. Интересно, как будет действовать новый собственник «Ройял парка». Продолжит ли и дальше усиливаться «Сибирский молл».

Долгосрочные прогнозы давать сложно. Тем более что я не экономист или аналитик, а практик. Ситуация меняется стремительно. Поэтому нужно жить сегодняшним днем и решать текущие задачи. Люди сами должны делать свой выбор – работать или менять сферу деятельности. Всегда важно иметь свой запас прочности, профессиональное терпение и, конечно, не лениться – усердно, плотно работать. Очень важно, чтобы в семье был здоровый климат, понимание. Тогда, с таким надежным тылом, риэлтор будет всегда спокоен и уверен в себе. Это действительно важно, особенно сейчас. И, конечно, будьте как флюгер – чутко следите за изменениями рынка.

Могут быть внесены изменения в законодательство, по которым владение недвижимым имуществом должно составить не менее семи лет, чтобы его последующая продажа не облагалась налогом. При этом на уровне регионов это дается на усмотрение местных правительств – этот срок может быть сокращен и до пяти, и до трех лет. Очевидно, что при закручивании гаек определенная часть рынка встанет, серьезно изменит свое поведение. Но пока никаких решений не принято. Как только изменения произойдут, нужно будет работать согласно новым правилам.

Внешнеэкономические факторы однозначно влияют на рынок недвижимости. Доллар, санкции… Поэтому рынок будет спокойным. Спокойным в своей стагнации. Посмотрим динамику: к середине 2014 года был спад в рынке недвижимости, непонятная обстановка с новостройками. Сейчас динамика на позитив, но это цикл, сезонность под Новый год. В тоже время санкции никуда не уходят. Поэтому если будет их наложение на цикличность спада рынка в январе-феврале, станет очень тяжело. Тогда рынок оживет только к концу 2015. Думаю, цены за «квадрат» не изменятся, жду затишья.

Мы хорошо поработали над спросом в этом году. Сейчас нужно работать активно над предложением. Нужно знать все новостройки, выстраивать партнерские отношения. Нужно точно знать, что, как и по какой будем предлагать. Поэтому клиентам рекомендую дружить с агентствами, где есть мощные аналитические и юридические отделы. Они смогут всегда дать внятный ответ по рынку.

Также, наверное, агентствам следует обратить особое внимание на работу над своей репутацией, так как в нынешних реалиях ее роль как конкурентного преимущества усиливается – клиентам сейчас крайне важна уверенность, они больше задумываются о безопасности сделок. Работать с теми, чья репутация запятнана не хочется никому. Исключение, может быть, только для крупных агентств, чьи филиалы есть на каждом шагу. Но к ним обращаются, скорее всего, от безысходности.

Риэлторам следует в этих условиях быть полностью командным игроком. Действовать четко, согласно стратегии компании, слушать и выполнять указания и советы руководства. Риэлтор – это не волк-одиночка. Нужно действовать в команде. Когда компания выступает как единая команда и все ее действия согласованны – то она успешна и к ее репутации вопросов не возникает.

Сейчас даже самые великие умы страны не могут с уверенностью прогнозировать, что будет дальше. По новостройкам мы не ожидали роста цен, но застройщики решили иначе. Банки приостанавливают выдачу кредитов, ведут себя крайне непредсказуемо в связи с повышением ключевой ставки. Играть на валюте опасно, а вот вкладывать в недвижимость – вполне разумно.

В декабре покупательский спрос очень активный, население перераспределяет свои накопления. То есть вкладывают рубли в «материальное», в том числе – в недвижимость. Много покупателей из Казахстана. Другое дело, что некоторые продавцы на фоне общей экономической ситуации откладывают продажу до «лучших времен».

В первом квартале 2015 года рынок будет чувствовать себя нормально, однако активизация спроса на недвижимость вряд ли продлится долго. Это связано с тем, что уровень платежеспособности населения остается очень низким и в обозримом будущем вряд ли вырастет, учитывая положение дел в экономике.

Читать далее...

Банк России принял решение о повышении ключевой ставки с 10,5 до 17%, чтобы ограничить девальвационные и инфляционные риски. В свете таких новостей многие новосибирцы всерьез задумались, брать ли ипотеку вообще. Ведь если банки начнут в одностороннем порядке менять правила кредита, то лучше с ними не связываться. И с приобретением квартиры вообще повременить. Еще больше тревожатся те, кто уже взял ипотеку. Первое. В одностороннем порядке банк изменить условия кредита физического лица не в праве. Второе. Квартиру, взятую в рублевую или даже долларовую ипотеку, всегда можно продать.

Даже если накопился долг по ипотеке – не паникуйте. С банками всегда можно договориться. И вы это сможете сделать, уверяю вас. Возьмите себя в руки и как можно скорее ступайте в ваш банк-кредитор. Честно опишите ситуацию, четко поясните, что готовы продолжать нормальное сотрудничество, однако условия изменились. Банк пойдет вам навстречу, у него есть ряд решений как раз для вашего случая. Скажем, несколько месяцев вам разрешат не платить проценты, и так далее. Банк заинтересован в вас как в партнере. Вы найдете взаимное понимание.

Читать далее...