Новое поле чудес

В федеральном правительстве снова заговорили о доступном жилье

В федеральном правительстве снова заговорили о доступном жилье

Осенний гон

На днях стало известно, что Госстрой вместе с АИЖК разработали новую жилищную программу, которую они представили действующему премьеру Дмитрию Медведеву. Как пишет газета «Ведомости», данная программа (по мнению чиновников) позволит определенным категориям граждан покупать жилье на 25 – 30% дешевле текущих рыночных цен. Это якобы будет достигнуто за счет передачи застройщику земли на льготных условиях (или вообще бесплатно). Взамен застройщик возьмет на себя обязательство реализовать часть квартир по сниженной цене. «Эта цена, - пишет «Ведомости», - может определяться на голландском аукционе (кто дешевле), а может быть установлена волюнтаристски: минус 25-30% к цене Росстата. Такие проекты предполагается осуществлять на землях Фонда развития жилищного строительства».

Кому светит такое счастье, пока не уточняется. Чиновники лишь намекают на некую возрастную группу от 25 до 40 лет, у «которой есть перспектива роста доходов».

Впечатляет исходный посыл: ипотеку де многие не берут из-за дороговизны жилья. Будет жилье дешевле – желающих заполучить кредит станет больше. Отсюда и напрашивается упомянутая программа. Похоже, АИЖК предлагает расширить свою «целевую аудиторию» за счет вот этой самой перспективной возрастной группы, используя самый «халявный» государственный ресурс в нашей стране – пустующую землю. То есть государевы мужи внесли на рассмотрение премьера очередную разработку из серии: как по дешевке заполучить новую «партию» клиентов. Только пройдет ли данный фокус в нынешних условиях?

Чисто «медведевская» тема

Не скрою, от данного известия повеяло какой-то ностальгией по славным предкризисным временам. Если кто помнит, приход Дмитрия Медведева на должность президента сопровождался активным обсуждением нацпроекта по доступному жилью – главной «фишки» его социально-экономической программы. Именно тогда, в 2008 году, в так называемом экспертном сообществе была на полную катушку раскручена вот эта самая тема про застройщиков, получающих от государства чего-то там бесплатно, а взамен ограничивающих продажные цены. Тема была в ходу еще пару лет спустя, обсуждалась на все лады на разных конференциях и круглых столах, в ходе чего ее замусолили настолько, что от частых и бессмысленных повторений она многим набила оскомину.

И вот теперь товарищи из Госстроя и АИЖК снова вытащили на обсуждение этот затасканный сюжет, причем преподнесли его так, будто заново открыли Америку. Честно говоря, я не думаю, что Дмитрия Анатольевича изумит такое запоздалое «открытие». В те годы его администрация, полагаю, мешками получала всякие рацпредложения, где на сто ладов была озвучена тема «халявной» земли для застройщиков, готовых выдать скидки покупателям. Экспертное сообщество нашло тогда общий язык с игроками рынка, и они вместе стали искать подступы к представителям власти, засыпая их всякими предложениями, программами и аналитическими записками. Тема доступного жилья была невероятно популярной, и кое-кому даже удалось погреть на ней руки и сделать хороший гешефт. Кто-то урвал грант, кто-то приподнялся на частных взносах благодаря своему вхождению в высокие кабинеты (помню, как одна пробивная дама разила наповал бизнесменов простенькой, как бы невзначай произнесенной фразой: «Я вот недавно обсуждала этот вопрос с Дмитрием Анатольевичем и предложила ему…»). Государевы мужи, кстати, тоже не дремали. Минрегион под эту тему выбил для себя неплохие финансы, а Фонд РЖС под шумок «толкнул» с открытых аукционов не одну тысячу га земли. Самые ушлые бизнесмены тоже умудрились «втюхать» властям несколько помпезных проектов. Короче, кто подсуетился, тот внакладе не остался. Вроде бы, тему отработали до сухого остатка. Но, как выясняется, ребята из Госстроя и их коллеги из АИЖК решили-таки эти остатки дожать.

Запоздалый почин

Я не могу сказать, что конкретно стало для этих товарищей причиной «озарения». Сегодня даже НАМИКС не особо-то светится в СМИ. Как-то неожиданно притихли ребята из Фонда РЖС. И вот Госстрой с АИЖК вдруг схватили эстафетную палочку, которую вчерашние энтузиасты закинули в угол. Лично я ничего утешительного в этой инициативе не вижу, поскольку она, мягко говоря, симптоматична. Точнее, отчетливо отражает уровень понимания проблемы со стороны тех, кто у нас теперь курирует жилищное строительство.

Дело в том, что тема «халявной» земли в точности отражает упомянутую ситуацию четырех-пятилетней давности. Именно тогда, в предкризисное время, кто у нас только ни рвался в «девелоперы»! Сколько я помню таких деятелей, что мечтали купить какую-нибудь канадскую иди финскую линию, а потом «надыбать» земли и продавать домики как горячие пирожки (по примеру Уильяма Левитта). Как все тогда казалось просто! Дайте землю, и мы вам враз забабахаем кучу недорогих домов! Так, представитель завода «Стилвуд», на территории которого уже рыли котлован для нового производства, на разных форумах и круглых столах с горечью восклицал: «Где землю взять, а? Земля где? Где тут Анисимов? Чего он не пришел?!». И как только на горизонте появлялся начальственный персонаж, такие деятели враз бросались доказывать, что готовы брать прибыль с оборота, только нарезайте им участки покрупнее!

Лишь потом, ближе к 2010 году перед глазами участников рынка проблема, что называется, стала вырисовываться с другой стороны (точнее – с других сторон). Сегодня, оглядываясь назад, прекрасно понимаешь, что тема «халявной» земли – так, как она была сформулирована в благословенном 2008-м году, - звучит слишком уж наивно. И поэтому искренне поражаешься тому, что товарищи из Госстроя и АИЖК эту наивнятину опять вытащили из-под сукна и сунули ее на стол премьеру (единственным «творческим» добавлением здесь является, как мы видели, тезис о «перспективных» льготниках, но это только привносит сюда элемент бюрократического абсурда). Похоже, в правительстве не подозревают, что на нынешнем этапе у «девелоперов» другая головная боль – что делать с той землей, которую они уже успели «надыбать»? Причем, этот вопрос задают себе не только те деятели, что в свое время с азартом скупали паи у бывших колхозников, но и те, которые совсем недавно приобрели «перспективные» (якобы) земельные участки у Фонда РЖС.

Теперь, значит, им хотят предложить бесплатную (как бы) землю в обмен на неслабые обременения (из-за чего «бесплатной» земля становится уже чисто условно). Чего тут можно сказать? Хотел бы я сейчас посмотреть на девелопера, способного на старте точно вычислить баланс: во сколько ему все обойдется и за какую цену он сможет это продать, чтобы договариваться с государством о проценте скидок. Теперь уже многим стало понятно, что ценообразование в строительстве никак не укладывается в такую простенькую арифметику. И совсем не понятно, с какого потолка столичные чиновники берут упомянутые проценты.

Всё не как у людей

В то же время заявка по поводу снижения стоимости на 25 – 30% есть косвенное признание со стороны этих чиновников того факта, что именно такую долю занимает у нас стоимость земли в себестоимости квадратного метра. Цифра приличная, и похоже, государевых мужей сама по себе она не смущает. То есть, следуя их логике, пусть земля у нас и дальше будет такой дорогой – сделайте только исключение для тех «избранников», на коих укажет государев перст.

Примечательно, что мало кого смущает такая откровенная ценовая дискриминация, открыто практикуемая на высшем государственном уровне. Уж если государство на самом деле обеспокоено строительством доступного жилья, то чего бы тогда не использовать на полную катушку государственный земельный ресурс без всяких туманных оговорок про «избранников». И главное, на кой нужно такие участки передавать застройщикам, беря с них какие-то там непонятные обязательства на непонятную перспективу? Создавайте в регионах земельных операторов, формируйте документы, заказывайте проекты, утверждайте тарифы, нанимайте подрядчиков. Чего тут огород городить? Этот путь давно уже проторен, и, к сожалению, не нами. В соседнем Казахстане, например, именно так и строят доступное жилье: готовят площадки и заводят туда строителей на оговоренных условиях. Вот вам и готовые дома по разумной цене. Потом часть построенного жилья сдают в аренду работникам социальной сферы, другую часть реализуют в рамках государственной ипотеки под щадящий процент (то есть государство со временем возвращает вложенные средства – просто и без всякого напряга для граждан).

Понимаю, что Казахстан нашим чиновникам - не пример для подражания (еще бы, мы же великое государство, идем всегда своим путем!). У нас задачи на порядок выше – наши чиновники уже целое десятилетие решают квадратуру круга, надеясь однажды обмануть законы рынка и законы природы. Именно такая картинка вырисовывается с нашим доступным жильем: государство вкладывает копейку, надеясь тут же выиграть на миллион. Вряд ли можно в здравом уме поверить в такие чудеса. Хотя, если говорить откровенно, некоторые площадки в самом деле напоминают «поле чудес» из известной сказки.

Олег Носков