По предварительным данным, которые озвучил заместитель губернатора – руководитель департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области Владимир Анисимов, до конца года в области будет введено в эксплуатацию более 1 миллиона квадратных метров жилья. Из них около 360 тысяч – индивидуальные дома, 640 тысяч – многоквартирные. «В незавершенном строительстве мы имеем порядка 3,5 миллионов квадратных метров жилья, – пояснил Анисимов. – Проектной документации, прошедшей вневедомственную экспертизу – еще на 590 тысяч квадратных метров. Застройщики заказывают проекты для строительства жилья, а не для того, чтобы их складывать на полку. Этот проектный задел будет реализовываться в 2010 году. Учитывая эти показатели, мы еще уточним прогнозы ввода». Но начальник инспекции Госстройнадзора по Новосибирской области Виталий Ивлев в беседе с корреспондентом предположил, что в 2010 году будет введено только 780 000 кв. м жилья. По его данным строительный запас в Новосибирской области составляют 326 домов в Новосибирске и 58 за его пределами. В высокой степени готовности 30% домов, 80 зданий на «нулевом» цикле строительства. При этом в последние полгода было начато строительство 20-25 жилых домов. «Строительство 161 дома остановлено, от 67 до 70 зданий строятся интенсивно, – отмечает Ивлев. – Стройка остальных домов ведется, на наш взгляд, для виду, чтобы мы не вынесли решения о приостановлении работы: там трудятся по 3-5 человек». Строители на условиях анонимности рассказывают, что в Новосибирске есть несколько площадок, на которых для создания видимости строительства постоянно впустую работает подъемный кран – для этого застройщик оплачивает «труд» двух крановщиков.

Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков считает, что в начале 2011 года рынок наверняка испытает дефицит реальных строительных предложений. «Сейчас достраиваются более ликвидные объекты высокой степени готовности, - рассуждает Дьячков. – А больше половины начатых объектов уже приобрели в потребительской среде статус долгостроя и потеряны на продолжительный срок».

Заместитель директора компании «Уникон» Ольга Гребнева согласна, что в начале 2011 г. покупатели ощутят нехватку предложения на первичном рынке жилья. «Потенциальный спрос на новостройки значительно превышает обещанные 780 000 кв м, говорит О.Гребнева. – Реальный спрос пока невысок из-за кризиса, но он будет расти со стабилизацией доходов в последующие годы. Обнадеживает также и то, что ряд банков, в частности, «Газпром» и «ВТБ-24» возобновили активную выдачу кредитов на приобретение квартир в новостройках». Анисимов отметил, что продолжает действовать губернаторская программа расходов при приобретении новых квартир в ипотеку. На сегодняшний день в реестре на выдачу компенсации утверждено более 900 человек, которые вложили в строительную отрасль региона 1,773 миллиарда рублей. Из них 1,065 миллиарда – кредитные ресурсы.

По словам директора компании «Доктор Ключ» Ильи Балахонова, дефицит предложений возможен лишь в некоторых сегментах жилой недвижимости. «К примеру, если вы планируете приобретение квартиры в новом доме в центре Новосибирска в 2010 году, то, скорее всего, вам будет предложено не так много вариантов, говорит Балахонов. - Что же касается новостроек, которые находятся в районах средней удаленности от линии метро, то недостатка в предложениях не будет».

Дьячков полагает, что целесообразно начинать строить уже в 2010 году, чтобы вывести готовые объекты на рынок к рывку спроса. По его мнению, сейчас рентабельность инвестиций в строительство составляет 10%, в течение 2010 года она увеличится до 15%, а с 2011 резко возрастет как минимум чем до 20%.

Сейчас строители по-прежнему, ощущают малодоступность банковских кредитов с их высокими процентными ставками, и рассматривают другие варианты привлечения финансов для завершения проектов, говорит Гребнева. Дьячков отмечает, что строительство с использованием кредитов сейчас прибыли застройщику не принесет. Облигации сейчас также перестали быть перспективным инструментом привлечения средств, поскольку не вызывают интереса у инвесторов. Единственным субъектом в российской строительной отрасли, разместившим облигации в 2009 г. стала питерская «ЛенСпецСМУ».

Напомним, что с 2009 года в Новосибирской области действует особая мера поддержки компаний, занимающихся жилищным строительством. По распоряжению губернатора для них применяется механизм госгарантий. В 2009 году государственные гарантии были выданы 15 строительным организациям по 18 объектам. Шесть компаний, используя предоставленные гарантии, оформили банковские кредиты на завершение строительства 8 домов. Компаниям из областного бюджета компенсируется часть процентной ставки в размере 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент подписания кредитного договора. Учитывая, что размер ставок по оформленным кредитам составлял 18-20% годовых, стоимость привлеченных финансовых ресурсов с применением этой меры поддержки была уменьшена до 12-14% годовых.

А группе «Метаприбор» для того, чтобы достроить объект на Выборной пришлось привлечь столичного инвестора, отдав ему рентабельность от продаж квартир. Президент группы Владимир Мартыненков рассказал, что по соглашению с инвестором московская группа «ИФД КапиталЪ» финансирует строительство, а «Метаприбор» строит и продает в квартиры в интересах «ИФД КапиталЪ». Свою долю квартир, по словам Мартыненкова, застройщик уже распродал.

«С начала осени потенциальные инвесторы, чаще всего не связанные со строительным бизнесом, проявляют интерес к долгостроям, в которых более половины квартир не продано, – утверждает В. Мартыненков. – Неудивительно, что товарищи, имеющие в настоящее время капитал, интересуются именно строительством жилья: отдачу можно получить уже на этапе стройки, в отличие, скажем, от возведения коммерческой недвижимости. А оптимальные условия для начала строительства сложились как раз сейчас, когда цены на стройматериалы достигли минимума, но имеют тенденцию к росту. Мы готовы отдать инвестору всю рентабельность, получив лишь средства на текущее содержание, в наше трудное время возможность завершить стройку – уже большое благо для строителя. Поэтому условия сейчас для инвесторов самые благоприятные».

С Мартыненковым не согласна Гребнева из «Уникона». «Считаю, что инвесторы в ближайшее время вряд ли будут вкладывать в стройку, - говорит она. – Более реалистичными я считаю схемы совместного финансирования, например трехсторонняя схема финансирования объектов АИЖК и банков, которая была опробована в Новосибирске в ноябре». Напомним, что в начале ноября договор о совместном финансировании строительства двух жилых домов заключили АИЖК, МДМ Банк и «Сибакадемстрой». Гребнева предполагает, что совместные схемы будут работать и в варианте с застройщиком нескольких банков, которые в связке смогут распределить между собой риски по проекту.

Риски для инвесторов остаются высокими, констатирует руководитель антикризисной группы «Дольщики застроек и банковские вкладчики» новосибирского отделения «Единой России» Валентин Сичкарев. Так, по данным начальника департамента строительства и архитектуры мэрии г. Новосибирска Василия Юношева, в большинстве замороженных строек отношения застройщиков и инвесторов не оформлены договорами долевого участия, как того требует ФЗ РФ № 214. В результате в кризисной ситуации дольщики фактически оказываются юридически бесправными, так как имеющиеся у них инвестиционные и предварительные договоры не позволяют им отстоять свои интересы в суде. «Сейчас у нас на контроле 29 проблемных объектов, незавершенных строительством, в Новосибирске и в области, - рассказывает Сичкарев. – Несколько объектов возводится без разрешений на строительство. И здесь у дольщиков возникли серьезные сложности в оформлении права собственности на выкупленные квартиры. Более половины зданий начали строится до принятия закона № 214, поэтому у инвесторов нет договоров долевого участия строительстве, и они инициировали довольно проблемные процедуры установления прав собственности. Есть еще более тяжелые случаи - строительная компания «КС-РОСС» обратилась в суд с заявлением о признании себя банкротом. Инвесторам грозит не получить ни квартир, ни денег. Но сейчас уже принято решение о расторжении договора аренды с застройщиком и передаче площадки в ведение инвесторов». Реальным способом выхода из непростой ситуации Сичкарев считает организацию ими товарищества собственников жилья, переоформления на ТСЖ земельного участка и самостоятельное завершение строительства. По его словам, обычно районные администрации в одностороннем порядке расторгают договоры аренды участков с проблемными застройщиками и готовы перезаключить их с ТСЖ, организованными дольщиками. Пока реальных примеров таких ТСЖ только три, все они созданы в Бердске, и одному из них удалось достроить многоэтажный дом, говорит Сичкарев. По его словам такие инициативы граждан активно поддерживают чиновники. Так инвесторам дома на ул. Красная Сибирь администрация Бердска передала не только строительную площадку, но и выделили рядом земельный участок для строительства гаражного кооператива на триста мест. Количество гаражей значительно превышает число инвесторов дома, поэтому инвесторы смогут привлечь солидные денежные средства, продав места в гаражном кооперативе. Кроме того, администрация решила вопрос по льготному подключению к коммунальным сетям. В другом случае ТСЖ помогла администрация Новосибирской области, которая осуществила прямые инвестиции на увеличение этажности дома с целью увеличения ее экономической эффективности. Мартыненков считает, что, несмотря на рациональность таких начинаний, ТСЖ требуется привлечь профильного соинвестора – строительную компанию. Сичкарев рассказал, что одним из объектов, переданных в ведение ТСЖ, заинтересовался профильный инвестор – его подкупили земельные отводы, которые администрация согласилась предоставить вкупе с площадкой.

Сейчас, по словам Сичкарева, 3 инициативы создания ТСЖ для завершения строительства есть в Новосибирске, пока на стадии обсуждения.

Строители, у которых остались средства на строительство, стремятся удешевить возведение зданий путем корректировки проекта. Директор «Сибирского проектного института» Игорь Воротников рассказал, что почти все застройщики жилых домов, заказывали изменения проектов, позволяющие оптимизировать затраты на строительство. Наиболее распространенные варианты – экономия на отделке фасадов, отказ от ряда металлов в каркасе в пользу менее дорогостоящих материалов. Некоторые строители уменьшают количество наземных этажей и вводят в проект подземный паркинг. Такими способами можно сэкономить до 30% стоимости строительства, подсчитал Воротников. По его словам, степень корректировки проекта зависит от местоположения площадки – так, строители объектов вблизи площади Ленина не обращались к проектировщикам за изменениями.

По данным RID Analytics средняя удельная цена на рынке строящегося жилья в г. Новосибирске в ноябре 2009 г. составила 41 тыс. рублей и за месяц выросла на 1,1%. Средняя удельная цена на рынке строящегося жилья в пригороде Новосибирска (Бердск, Краснообск, Обь, Кольцово) в ноябре 2009 г. составила 33 тыс. руб., а средняя цена квадратного метра в сданных домах Новосибирска составила около 52 тыс. рублей. В целом по городу, средняя цена предложения в строящихся домах на 20% ниже, чем в сданных новостройках.

Гендиректор агентства недвижимости «Грановит» Александр Бычковский считает, что более ощутимый рост цен на строящееся жилье мы зафиксируем уже в первом квартале 2010, поэтому инвесторы, которые купят жилье сейчас, не прогадают.

Таблица: «Застройщики, получившие госгарантию»
Данные администрации Новосибирской области

Компания	Строительный объект	Информация
ООО ПСФ «Перлит-КБ»	ул. Громова, 14/1, г. Новосибирск	дом сдан, кредит погашен
ЗАО МК «Сибиряк»	г. Бердск, Речкуновская зона отдыха, территория МК «Сибиряк»	идет строительство, кредит обслуживается по графику
ЗАО «Сибсервисстройреконструкция»	Ул. Колхидская, д.29, г. Новосибирск	дом сдан, кредит обслуживается по графику
ООО «Строительная фирма Проспект»	Жилой дом в р.п. Кольцово, микрорайон III, жилой дом № 8	дом сдан, кредит погашен
	Жилой дом в р.п. Кольцово, микрорайон III, жилой дом № 12	идет строительство, кредит обслуживается по графику
ООО «БИЛД»	Жилой дом в г. Новосибирске, ул. Динамовцев №15	дом сдан, кредит обслуживается по графику
ООО «Компания «Сибирь-Развитие»	Жилой дом № 14 блок-секция 1 м/р Горский Ленинский район г. Новосибирск	дом сдан, кредит погашен
	Жилой дом по ул. Рябиновая №1 блок-секция 10,11,12 в Октябрьском районе г. Новосибирск	дом сдан, кредит погашен