Нужно ли государству стимулировать спрос на жилье?

Нужно ли государству бездумно стимулировать спрос на жилье ради вала недоступных квадратных метров?

Нужно ли государству бездумно стимулировать спрос на жилье ради вала недоступных квадратных метров?

Сомнительная поддержка

Государство принято ругать по всем поводам. По поводу «квартирного вопроса» – особенно. Конечно, есть за что. Но такой ли уж неэффективной всегда была государственная жилищная политика? Если бы не хрущевки, не массовое строительство 60–80-х годов прошлого века, неизвестно, в каких условиях жили бы большинство граждан сейчас. В современной России все еще сложнее. Благодаря проведенным в 1991–2005 годах реформам в жилищной сфере мы окончательно ушли от планово-административных методов строительства, и сейчас старые методы и подходы не работают. Поэтому нет нужды вспоминать прошлое – надо думать о будущем и создавать жизнеспособные и эффективные механизмы решения жилищных проблем. Причем изобретать велосипед вовсе не требуется: во многих странах такой механизм давно работает. И этот механизм – реальная конкуренция на рынке жилья, обусловленная многообразием предложений как по цене, так и по качеству товара – предложений, отражающих реальный массовый спрос.

В течение многих лет региональные власти ведут упорную борьбу за то, чтобы сделать жилье доступным, но результат получился абсолютно противоположный – цены на квартиры по-прежнему растут. В самом деле, анализ приведенных в таблицах количественных и качественных (ценовых) показателей неопровержимо свидетельствует - чем больше ввод, жилья, тем выше его стоимость? Парадоксально, но ныне так широко распространенная, в некоторых регионах, в том числе в НСО, практика государственной поддержки строительного комплекса в форме бюджетного субсидирования спроса на коммерческое жилье, является фактическим катализатором постоянного и неуклонного роста цен, фактором, блокирующим появление новых предложений (малоэтажные типологии) на рынке строительства действительно доступного жилья. И это вполне закономерно, поскольку попытки влиять на процесс создания продукта (квартир), с целью его оптимизации на конечной стадии строительной цепочки, на стадии приобретения (покупки), когда цена на коммерческое жилье фактически уже сформирована, совершенно бесперспективны и несостоятельны. С точки зрения государственных интересов такая теория и практика ни к чему, кроме как не эффективному расходованию бюджетных средств и консервации монопольно высоких цен на рынке, не приводит.

Государственные обязанности

Другими словами, субсидирование только спроса, в современных условиях, в условиях разбалансировки жилищного рынка - это однозначно анти рыночное, анти государственное занятие, поскольку вопреки объективным законам экономики, создает благоприятные условия для одновременного, парадоксального роста объемов и цен на строительную продукцию! И наоборот, совершенно другая картина (табл.1 п.3), когда государственная власть занимается своими прямыми обязанностями – созданием условий и предпосылок для реализации общественных интересов в сфере жилищного строительства, стимулированием опережающего развития базисных, инфраструктурных направлений жилищного строительства (градостроительная документация, инженерное обеспечение) - надежного залога последующей гармонии между спросом и предложением, основы для правильного формирования строительного рынка.

Формируя рынок, государство действует по рыночным принципам, и его основной задачей является создание условий для развития жилищного строительства в стране и сбалансированное стимулирование спроса и предложения на жилищном рынке. На сегодняшний день лишь 20% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств, однако даже этот ограниченный платежеспособный спрос превышает предложение на рынке жилья, что приводит к постоянному росту цен. Кроме того, по мнению экспертов, ипотека не станет доступной для россиян еще как минимум 10 лет. В частности, среди факторов, мешающих снижению ипотечных ставок, аналитики компании Penny Lane Realty указали высокую ставку рефинансирования ЦБ РФ, экономическую нестабильность и аппетиты банкиров. Таким образом, опора в решении жилищной проблемы только на односторонние меры экономического свойства - очередное глубокое заблуждение некоторых высокопоставленных адептов таких подходов, поскольку необходимость стимулирования покупательского спроса возникает, как правило, в условиях реального перепроизводства товара в определенной ценовой категории при обязательном наличии у населения соответствующей денежной массы, предусмотренной на эти цели. Современное же состояние жилищного «рынка» характеризуется как раз отсутствием этих двух обязательных условий.

Реальные альтернативы

Расчеты показывают, что средства, направленные на формирование (стимулирование) нового предложения на рынке доступного жилья в форме организации государственного заказа на строительство государственного арендного (съемного) жилья, на принципах ГЧП (государственно-частного партнерство) по реально обоснованной себестоимости строительства могли бы дать гораздо более ощутимый социально – экономический эффект, чем «одноклеточное» выборочное бюджетное субсидирование покупательского спроса на коммерческое жилье, порождающее систему не эффективного освоения бюджетных средств и как следствие добровольно принудительную консервацию монопольно высоких цен на рынке (табл.1). В самом деле за 3 года (2011,2012,2013), в соответствии с поправками, внесенными в областную программу «стимулирование развития жилищного строительства НСО в 2011 -2015 г.г», предполагаемый объем субсидий на стимулирование покупательского спроса суммарно составляет 3млрд 920млн. что означает условное приобретение (не ввод в эксплуатацию) гражданами на рынке коммерческого жилья по средней в НСО цене предложения 52446 рублей (средневзвешенная цена предложения), порядка 74743 кв. метров. А в случае реализации государственного заказа на строительство государственного арендного (съемного) жилья по реальной себестоимости строительства, сложившейся в НСО, область могла бы фактически удвоить параметры ввода в эксплуатацию за государственный счет, до 156800 кв. метров доступных типов жилья, в первую очередь малоэтажного.

Это один из возможных вариантов реального обеспечения граждан альтернативным коммерческому сектору, востребованным типом съемного (арендного) государственного (служебного) жилья, что должно стать приоритетом государственной жилищной политики, поскольку позволяет создавать продукт, не обремененный прибавочной стоимостью, а потому доступный для абсолютного большинства населения. При этом земля для такого типа застройки должна предоставляться на безвозмездной основе и кстати говоря в полном соответствии с положениями Земельного Кодекса РФ (ст.38) - на основе избирательности (конкурса), где определяющим критерием служит не количественный фактор – объем рублей за гектар, а качество, доступность и сроки предполагаемого к строительству арендного жилья то есть базовые приоритеты национального проекта «Доступное и качественное жилье …» Однако, увы, оценивая уже предложенные региональным правительством и действующие плановые мероприятия и программы, невольно складывается впечатление, что все они, носят явно вспомогательный, прикладной характер тактического свойства, и ввиду отсутствия собственных (разработчиков) стратегических потенций, вынуждены ограничиться лишь полумерами одностороннего экономического вспомоществования.
 

Таблица 1      Ценовые параметры вводимого жилья в СФО

Таблица 2     Ввод в действие жилых домов в 2011

Евгений Загороднов

Теги