О госрегистрации концессионных соглашений

О некоторых проблемах государственной регистрации концессионных соглашений Не секрет, что одно из главных различий в правовом режиме ограничений и обременений права собственности на движимые вещи и недвижимость состоит в необходимости государственной регистрации последних.

Не секрет, что одно из главных различий в правовом режиме ограничений и обременений права собственности на движимые вещи и недвижимость состоит в необходимости государственной регистрации последних.

С.Е. Мельников, главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

     В августе 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» (далее – Закон о концессионных соглашениях).

     Согласно ч. 15 статьи 3 Закона о концессионных соглашениях права владения и пользования концессионера объектом концессионного соглашения, а также недвижимым имуществом, предоставленным концессионеру в соответствии с ч. 9 данной статьи, подлежат государственной регистрации в качестве обременения права собственности концедента.

     При этом предусмотрено, что государственная регистрация прав владения и пользования концессионера созданным объектом концессионного соглашения осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности концедента на этот объект.

     Данные правила основаны на положениях п. 1 ст. 131 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

     Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

     К сожалению, законодатель не счел возможным одновременно дополнить Закон о регистрации положениями, которые определяли бы порядок государственной регистрации прав, возникающих при реализации концессионных соглашений.

     Лишь с принятием Федерального закона от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» появились необходимые для регистрирующего органа дополнения:

     во-первых, статьей 1 Закона о регистрации к числу обременений отнесены и концессионные соглашения;

     во-вторых, положение п. 6 ст. 12 Закона о регистрации, определяющее требование к содержанию подраздела III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, дополнено прямым указанием на то, что в указанный подраздел вносятся записи и о концессионном соглашении (как об одном из обременений права собственности и других прав на недвижимое имущество). Согласно указанной норме в записях об обременениях права указывается содержание обременения, срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, наименование документа, на основании которого возникает обременение права, время его действия.

     Таким образом, в настоящее время у органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок, необходимая нормативная база для регистрации данного обременения недвижимого имущества имеется.

     На территории Новосибирской области практика заключения концессионных соглашений не нашла широкого распространения. Тем не менее, у потенциальных сторон подобных соглашений возникает ряд вопросов относительно возможности их государственной регистрации, на одном из которых хотелось бы остановиться подробнее.

     Как отмечалось выше, государственная регистрация прав владения и пользования концессионера созданным объектом осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности концедента.

     Однако предметом концессионного соглашения может быть не только строительство, т.е. создание нового объекта недвижимости, но и его реконструкция.

     Закон о концессионных соглашениях к реконструкции объекта концессионного соглашения относит только мероприятия по его переустройству на основе внедрения новых технологий, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым более производительным оборудованием, изменению технологического или функционального назначения объекта концессионного соглашения или его отдельных частей, иные мероприятия по улучшению характеристик и эксплуатационных свойств объекта концессионного соглашения (ч.3 ст.3 Закона о концессионных соглашениях).

     Из этого понятия следует, что изменение параметров объектов недвижимости, их частей и качества инженерно-технического обеспечения, объекта нового строительства не образуют.

     Как следствие, возникает вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации право владения и пользования концессионера без одновременной регистрации права собственности концедента при условии, что концессионным соглашением предусмотрено проведение реконструкции объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в установленном законом порядке.

     По нашему мнению, исходя из системного толкования вышеуказанных положений Закона о регистрации и Закона о концессионных соглашениях, подобная регистрация возможна.

     Таким образом, Управление полагает возможным проведение государственной регистрации прав владения и пользования концессионера объектом концессионного соглашения в качестве обременения права собственности концедента без одновременной регистрации права собственности муниципального образования при условии, что концессионным соглашением предусмотрено проведение реконструкции объекта недвижимости, права на который уже зарегистрированы в установленном законом порядке.

     Второй вопрос касается оформления отношений по землепользованию.

     В целях обеспечения возможности концессионеру создать и (или) реконструировать объект концессионного соглашения, а также осуществить связанную с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения деятельность, предусмотренную концессионным соглашением, статья 11 Закона о концессионных соглашениях регламентирует, в частности, предоставление концессионеру и использование им земельного участка.

     В отношении же срока, на который концессионным соглашением предоставляется объект природных ресурсов, а также порядка предоставления концессионеру земельного участка и порядка его использования концессионером часть 1 статьи 11 Закона о концессионных соглашениях отсылает к земельному законодательству.

     В связи с этим следует отметить, что Земельный кодекс Российской Федерации специальной регламентации указанных вопросов не содержит.

     Следовательно, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения главы V названного Кодекса, касающиеся приобретения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.

     Исходя из п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат государственной регистрации только договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее, чем один год.

     Таким образом, государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключенного с концессионером в соответствии и на основании концессионного соглашения возможна, но при условии, что срок действия такого договора аренды составляет один год и более.

ДЛЯ СПРАВКИ:

    По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество (недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением) (далее - объект концессионного соглашения), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности.

     1. Сторонами концессионного соглашения являются:

     1) концедент - Российская Федерация, от имени которой выступает Правительство Российской Федерации или уполномоченный им федеральный орган исполнительной власти, либо субъект Российской Федерации, от имени которого выступает орган государственной власти субъекта Российской Федерации, либо муниципальное образование, от имени которого выступает орган местного самоуправления. Отдельные права и обязанности концедента могут осуществляться уполномоченными концедентом в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления органами и юридическими лицами, и концедент должен известить концессионера о таких органах, лицах и об осуществляемых ими правах и обязанностях. Полномочия концедента также вправе осуществлять государственная компания, созданная Российской Федерацией в соответствии с Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

     (в ред. Федеральных законов от 30.06.2008 N 108-ФЗ, от 17.07.2009 N 145-ФЗ)

     2) концессионер - индивидуальный предприниматель, российское или иностранное юридическое лицо либо действующие без образования юридического лица по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) два и более указанных юридических лица.

Теги