Отчего дорожают "квадраты"?

Отчего дорожают "квадраты"? Новосибирские строители с тревогой смотрят в будущее, аналитики тем временем предрекают новый виток кризиса

Новосибирские строители с тревогой смотрят в будущее, аналитики тем временем предрекают новый виток кризиса

Олег Носков

Не так давно в здании областного Совета депутатов прошло очередное заседание комитета по строительству и вопросам ЖКХ. Тем, кто там присутствовал, оно запомнилось разгромными репликами народных избранников по адресу правительства НСО. Как известно, среди новосибирских депутатов есть немало строителей, и им, похоже, совсем не по вкусу оптимистические отчеты чиновников. В местной прессе уже мелькнули развернутые репортажи с места событий, достаточно правдиво отразившие произошедшие словесные баталии. Однако с выводами, похоже, некоторые журналисты поторопились, особенно насчет «ценового пузыря» на рынке недвижимости.

На самом деле пузырь надулся три года назад, как раз накануне приснопамятного кризиса. Если отследить динамику средних цен на недвижимость в новостройках за последние пять-шесть лет, то мы отметим «взрывной» скачок с 2006 по 2007 год. Тогда в НСО средние цены на «первичку» скакнули с 28458 рублей за кв. метр до 43288 тысяч (то есть примерно на 52%). В 2008 году они подросли еще на 3 тысячи (до 46216 руб.). Однако с 2009 года, если верить данным Росстата, цены плавно начали снижаться, и указанный тренд (опять же ссылаемся на Росстат) продолжается до сих пор. Иначе говоря, в течение двух с лишним лет пузырь как раз медленное сдувается.

Проблема, пугающая игроков строительного рынка, заключается теперь в этом нисходящем тренде. По их заявлениям, снижать цену продаж их вынуждает чувствительное падение спроса. В то же время в отрасли постоянно увеличиваются издержки, что, как мы понимаем, неизбежно сказывается на себестоимости строительства. То есть, с одной стороны, отмечается снижение покупательной способности населения, а с другой – растут цены на строительные материалы, оборудование, грузоперевозки и прочее. Вроде бы и рады пойти навстречу потребителю, снизить цены, но обстоятельства вынуждают действовать в противоположном направлении. По признанию самих застройщиков, средняя себестоимость квадратного метра в Новосибирской области находится где-то на уровне 32 тыс. рублей. И в нынешних условиях снизить ее никак невозможно. Наоборот, рост цен на материалы и услуги только усугубляет положение. В «минус», конечно же, никто работать не станет, а потому любое повышение цены, пусть на 1 – 1,5 тысячи рублей за «квадрат», делается не столько в силу конъюнктуры, сколько ради покрытия возросших издержек.

Что касается производителей материалов, то они идут на повышение цен отнюдь не из вредности или дурного умысла. На них также давит сложившаяся в стране экономическая ситуация: повышение цен на электроэнергию, на энергоносители, на транспортные перевозки. Дорогие банковские кредиты тоже играют свою негативную роль. А все это, говоря откровенно, упирается в экономическую политику руководства страны. Уже неоднократно в аналитических публикациях указывалось, что главным мотором инфляции является постоянное повышение тарифов на энергоресурсы. Правительство неуклонно идет данным курсом, совершенно не учитывая, как общая макроэкономическая ситуация сказывается на конкретных секторах рынка.

Разумеется, на местах с проблемой справляются, как могут. В Новосибирске с наступлением кризиса отдельные компании смогли продержаться и даже нарастить объемы благодаря финансовым вливаниям со стороны региональной администрации. Это был, так сказать, наш ответ на экономический вызов. С приходом нового губернатора приоритеты несколько поменялись. И в данный момент о финансовой поддержке в прежних объемах речь уже не идет.

Нетрудно догадаться, что такой поворот совсем не устраивает новосибирских застройщиков и их деловых партеров. Не имея (или просто не рассматривая) иных способов снижения себестоимости, участники рынка уже практически никак не скрывают своих претензий к правительству НСО. А поскольку речь идет о «святом» - о прибыли – то игра в лояльность получается все хуже и хуже. Точнее, теперь уже не получается никак. На упомянутом заседании комитета депутаты и приглашенные строители в открытую выступили против оптимистических заявлений министра строительства НСО. По их словам получалось, что никакой рост впереди нас не ожидает, и что как раз сейчас строительная отрасль вступает в самые тяжелые времена, чего будто не было со времен кризиса. Наконец, приглашенный аналитик – управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков – вообще вошел с министром в противоречие со своими экономическими выкладками. По его данным выходило, что радужные цифры по приросту жилых площадей либо не имеют под собой никакого основания, либо свидетельствуют о начавшемся перепроизводстве. Последнее обстоятельство, по замечанию Сергея Дьячкова, является предвестием очередного кризиса. А как раз то, что мы сейчас наблюдаем на рынке недвижимости, считает аналитик, в принципиальных чертах напоминает ситуацию 2008 года. Строители, между прочим, не возражали (чиновники, кстати, тоже).

Больше всего нареканий вызвала утвержденная правительством программа по стимулированию развития жилищного строительства на 2011 – 2015 годы. Чего в ней строители не увидели, так это самого «стимулирования». Надо отметить, что в течение последних двух-трех лет постоянно ведутся разговоры о государственно-частном партнерстве, когда государство берет на себя расходы на создание инфраструктуры. В этом случае себестоимость строительства может снизиться до 40%. В упомянутой программе об этом также сказано, однако заложенные цифры господдержки совершенно непропорциональны заявлениям. Мало того, на практике эти цифры уже начали корректироваться в сторону… понижения! Есть еще, правда, федеральные фонды, но они могут поддержать только отдельно взятые компании, но не отрасль в целом. В общем, почвы для оптимизма у строителей пока нет. Но самое примечательное: возникает ощущение, что никто – ни в правительстве, ни в Законодательном собрании – совершенно не в состоянии ответить на вопрос «что делать?».