Приватизационное наследство: неучтенные жильцы

Купили квартиру, а в ней обнаружился неучтенный жилец, которого нельзя выселить?

Неучтенные жильцы — это страх многих покупателей, особенно если до заключения договора недвижимость не была тщательно проверена. Потому вопрос, который мы сегодня обсудим, будет прежде всего интересен потенциальным покупателям квартир.

Приватизация — это процесс перехода квартиры из муниципальной собственности в частную. Но для того чтобы это произошло, заявитель (он же на тот момент и наниматель) должен получить отказ или согласие всех членов своей семьи на это. Вот тут и возникает интересный нюанс. Член семьи нанимателя или другое лицо, которое обладает такими же правами, при отказе участвовать в приватизации получает право пожизненного (бессрочного) пользования данной квартирой. То есть, даже не являясь собственником, он может прописаться и жить в квартире.

В юридическом сообществе вопрос о пожизненном праве пользования квартирой в случае ее продажи обсуждают давно и очень активно. Проблема в том, что на сегодня нет четкой трактовки закона о том, всегда ли теряет в этом случае гражданин свое право на пожизненное проживание или нет. Давайте рассмотрим ситуацию на примере.

Собственник (ставший таковым после приватизации) продает квартиру и вынуждает своего родственника, имеющего право пожизненного проживания, съехать с жилплощади. Бывший жилец, к слову, своих прав пока так и не потерявший, вынужденно съезжает из квартиры, квартира продается.

Может ли однажды на пороге теперь уже вашей квартиры возникнуть неучтенный жилец?

Лишить вас права собственности он не может, а вот занять ваши «квадраты» — вполне.

Например, гражданин обращается в суд с иском о вселении в квартиру, в которой у него есть право на пожизненное проживание, и в качестве аргумента приводит факт и свидетельские показания, что его вынудили из нее выехать. Вот тут начинается самое интересное.

Еще в 2009 году Верховный суд выпустил постновление Пленума, в котором дал разъяснение по применению некоторых норм Жилищного кодекса. Так, суд объяснил, что произвольно лишать жилища, выселять из него или ограничивать в праве пользования можно только на основаниях и в порядке, которые предусмотрены кодексом и другими федеральными законами.

То есть собственник не может выселить из квартиры человека, который имеет право бессрочного проживания в ней, только на основании своего желания.

В Пленуме также содержится пункт, регламентирующий порядок признания нанимателя и членов его семьи утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма. Но тонкость в том, что некоторые суды руководствуются этой нормой по принципу аналогии и в ситуациях, о которых мы говорили ранее.

Таким образом, при поступлении в суд иска о вселении в квартиру, где истец имеет право бессрочно проживать, суд может учесть причины выезда из нее. В числе них — добровольно ли он выехал из жилья, не чинились ли ему препятствия в пользовании им. От этого зачастую и будет зависеть решение суда. Но опять же акцентирую ваше внимание, что далеко не все суды используют принцип аналогии по данному пленуму в своих решениях. Но стоит ли рисковать?

Если же гражданин выехал из квартиры и снялся с регистрационного учета добровольно, то суд может применить аналогию нормы статьи 83 Жилищного кодекса РФ, то есть признать его утратившим право пользования жилым помещением.

Как проверить? Вариантов несколько, но самый простой — посмотреть, кто был прописан в квартире, кто числился в качестве плательщика коммунальных услуг. Ведь если человек, обладающий правом пожизненного проживания, был прописан в квартире, проживал в ней, исправно платил по счетам, не имеет в собственности другого жилья и вынужден после продажи снимать угол, то у суда могут возникнуть сомнения, добровольно ли он выехал с жилплощади. А уже исходя из этого и будет принимать суд решение по вашему потенциальному соседу в квартире.

Так что будьте бдительны и тщательно проверяйте квартиру, которую собираетесь приобрести.

Фото с сайтов osnovam.ru, original-home.ru

Анастасия Загоруйко