Рынок недвижимости «с понятиями»

Помню, как в августе 2008 года одно очень уважаемое у нас агентство недвижимости торжественно вещало: «Вложения в недвижимость – самый выгодный вид вложения.

Когда конкуренция среди застройщиков даст желанный результат?

Олег Носков

«Рынок – это инструмент дьявола!»

Известный новосибирский застройщик,
почетный строитель России.

Знаменитый американский домостроитель Уильям Джиард Левитт, известный как «строитель американской мечты». Свои первые сборные дома он продавал по $ 8 тысяч, что было В ПЯТЬ РАЗ ДЕШЕВЛЕ обычных для того времени (конец 1940-х) загородных домов.

Помню, как в августе 2008 года одно очень уважаемое у нас агентство недвижимости торжественно вещало: «Вложения в недвижимость – самый выгодный вид вложения. Ведь цены на недвижимость – НИКОГДА НЕ ПАДАЮТ!».  После кризиса, когда жилье стало закономерно падать в цене, такие откровенные глупости говорить перестали. Но теперь в высказываниях иных аналитиков появилась другая тональность: дескать, как только наша экономика пойдет в рост, то цены на недвижимость вернуться на докризисный уровень, а там, видать, попрут и дальше. В таких случаях, как мы понимаем, ссылаются на объективные законы рынка, и против подобной логики вроде бы и возразить нечем. Если бы не одно существенное обстоятельство, игнорируемое нашими экспертами.

Так выглядели первые сборные дома, воплотившие «мечту» простых американцев.

Вроде бы все понимают, что рыночная конкуренция вынуждает компании думать об эффективности, о снижении издержек, о расширении круга потребителей своего продукта. Однако можно ли расширить круг потребителей, непрерывно накручивая цены? Вряд ли. Давайте вспомним, что еще пятнадцать лет назад многие из нас пользовались таксофонами. Сейчас многим из нас данный вид связи и представить жутко. Почему? Потому что теперь чуть ли не у каждого есть мобильный телефон. Таксофон стал экзотикой. А ведь пятнадцать экзотикой были мобильные телефоны. И звонки по «мобильнику» в то время были многим не по карману. Теперь они доступны даже простым пенсионерам.

Приведенный пример показывает, к каким результатам приводит нормальный рынок. Таксофоны канули в лету, а «мобильники» теперь есть у каждого школьника, и болтают они по ним без умолку. То же касается вообще любой сферы производства, в том числе и строительства. На Западе полвека назад дома строили совсем не так, как сейчас. И технологии у них обновляются каждые 10 – 15 лет. Коснулась ли рыночная конкуренция российских строителей жилья? Судя по результатам – в очень небольшой степени.

Объемно-модульная технология в действии. Так строят в Канаде небольшие кондоминиумы  на девять квартир – «коробка» дома собирается за ПЯТЬ дней.

Для начала оценим сам продукт. Глядя на нынешнее отечественное домостроение, возникает ощущение, что последняя техническая революция обошла его стороной. Дома возводят примерно так же, как и полвека назад. Кругом кирпич, КПД и монолитный бетон. Инженерное оборудование домов – почти на том же уровне, что и при «совке». Планировка – не лучше. Особо впечатляют высотки, «нашпигованные» квартирами-студиями. В Европе что-то похожее строят для темнокожих иммигрантов. Правда, иммигрантам такие клетушки там выделяют БЕСПЛАТНО, у нас же граждане вынуждены все это ПОКУПАТЬ,  причем по ценам, способным вызвать шок даже у состоятельного европейца.

И вот после всего этого вы думаете, будто подобный морально устаревший новодел начнет расти в цене в случае оздоровления и подъема нашей экономики? Почему-то мне кажется, что если наша экономика и вправду оздоровится и пойдет в рост, то такое старье будет цениться не больше таксофонов. На мой взгляд, успешное оздоровление экономики возможно исключительно в условиях реальной модернизации и перехода к более высокому технологическому уровню. Это значит, что тон на рынке должны задавать компании, способные строить по-современному, быстро, качественно и недорого. Способны ли на это нынешние строительные магнаты, плодящие бетонные муравейники по неприличным ценам? Лично я не уверен.

Так в Канаде строят индивидуальные «односемейные» дома. Отдельные модули собирают на заводе.

Сегодня много говорят о государственной поддержке отрасли. Вопрос только в том, кого поддерживать и за что. Опыт показывает, что технические инновации еще не стали для властей определяющим критерием при выборе достойных кандидатов. В 2009 году я лично слышал от чиновника областной администрации, отвечающего за РАЗВИТИЕ стройиндустрии, такую фразу: «Мы будем поддерживать старые предприятия, лежащие на боку. Иначе работяги с флагами выйдут на улицы». Думаете, на этот раз будет по-другому? Сомневаюсь.

Еще один показательный пример. В 2008 году я познакомился с Президентом канадской компании «Maple Leaf Canadian Homes» Грэгом Флемингом, который специально приезжал в Новосибирск, чтобы изучить наш рынок. Так вот, данная компания за свой счет готова была построить в Новосибирске три экспериментальных малоэтажных дома (канадцы никогда не применяют свои технологии без предварительного тестирования). В перспективе предполагалось разместить в нашей области «настоящее» канадское производство современных быстро возводимых домов (причем, на первых порах инженерное оборудование для таких домов предполагалось везти из самой Канады, а затраты на транспортировку частично компенсировать за счет…  бюджета этой страны, о чем велись переговоры Президента компании с канадским Минфином).  С нашей стороны необходимо было предоставить  только подготовленный участок (с необходимыми условиями подключения). Как вы уже догадались, такого участка наши чиновники найти «не смогли». На том все и закончилось. Область потеряла инвестора, а строительный рынок – нового игрока (это уже к вопросу об усилении рыночной конкуренции).

Канадский строитель Грэг Флеминг, 2008 год. Посещая окраины Новосибирска, он был изумлен крайне медленной (по меркам Канады)  скоростью строительства.

Так в Европе строят многоэтажные быстро возводимые дома. Финская технология – металлический каркас с легкими навесными панелями.

Пример с канадцами, увы, не единственный. На наш рынок пытаются выйти и финны, и немцы, и швейцарцы, и даже турки и китайцы. Со своими современными технологиями, разумеется. Тем временем против закордонных инноваций, способных резко изменить качество нашего строительства, регулярно встают местные строительные авторитеты со своим железобетонным аргументом: «В Сибири такое применять нельзя!». О мнении наших властей на сей счет сказать трудно, поскольку техническая политика все еще остается тайной за семью печатями. Вот и получается, что делать монолитный бетон по ИТАЛЬЯНСКОЙ технологии в Сибири можно, а финский металлокаркас с навесными панелями – нельзя.

Чем закончится  «вторая волна» кризиса для нынешних игроков рынка, судить не берусь. В одном уверен: у нас, потребителей, должен быть выбор, должна быть реальная и достойная альтернатива каменным муравейникам. С этих позиций, думаю, необходимо формулировать гражданский запрос нашему руководству по части того, кого оно должно поддерживать за счет бюджета (то есть за счет денег налогоплательщиков).

Теги