В Москве программа по сносу пятиэтажек и ветхого жилья была утверждена постановлением правительства Москвы еще в 2002-м году. В 2012-м году москвичи планируют полностью избавиться от хрущевок. Проблема расселения в столице решается «волновым» методом: сначала на свободной площадке строится «стартовый» дом, куда отселяется первая пятиэтажка. Затем отселенное здание сносится и на его месте строится второй дом. Если предусматривается следующий снос, то второй дом тоже может стать «стартовым». Если же реконструкция находится в заключительной стадии, то это может быть уже коммерческий дом.
Перед тем как отселить жильцов в «стартовый» дом в том же районе, как правило, предпринимаются попытки переселения в удаленные районы. В результате, чем больше жителей получится выселить подальше, тем эффективнее выйдет проект, так как при этом большее количество вводимых площадей расселяемого района станет коммерческим.
А вот в Санкт-Петербурге пошли по другому пути: в северной столице «хрущевки» капитально перестраиваются. Здесь их удлиняют, наращивают до 10 этажей с опорой на обстройку, снабжают лифтами и мусоропроводами. После перепланировки жители получают двухуровневые квартиры, подземные гаражи и другие элементы комфорта. Часть квартир в реконструированном доме инвестор отдает под расселение, а средства от продажи использует для компенсации затрат. Первая же расселенная пятиэтажка передается следующему инвестору.
Впечатляет, только откуда народ деньги берет? В наших-то непростых экономических условиях. Может, у них просто-напросто земли под новую застройку не хватает? Или это все из-за уже готовых коммуникаций? Вопросы, вопросы…
Пятиэтажки станут выше?
Недавно и новосибирские инженеры предложили правительству России проект капитального ремонта жилого фонда, не требующий дополнительного финансирования. Суть предложения в том, чтобы, как и в Санкт Петербурге, требующие ремонта жилые здания использовались под основания для возведения жилых надстроек. То есть здание в пять этажей можно «наращивать», скажем, до десяти этажей. При этом руководители компании-инвестора берут на себя обязательства не только по строительству надстройки, но и по капитальному ремонту основного здания.
По завершении строительства новые квартиры «верхнего уровня» будут проданы, причем по демократичным ценам, поскольку не будут включать себя затраты на земельный ресурс, осваивание коммуникаций и т.п. В этом случае затраты на капитальный ремонт дома вернутся в бюджет и могут быть повторно освоены на следующий год для ремонта и надстройки следующих зданий. Конкретный вариант решения проблемы аварийных хрущевок предложила новосибирская строительная компания «СовСтройТех». Как утверждают сами строители, их методика надстройки домов с проведением капитального ремонта всего здания и минимальным отселением жителей не имеет аналогов в России. В Новосибирске уже имеется опыт надстройки домов, при которых не задевалось существующее здание. Подход компании «СовСтройТех» совсем другой: максимально нагружать и реконструировать существующие строительные конструкции здания.
Перед тем как принять решение о возможности надстройки дома, специалисты компании проводят обследование с применением разработанного в Академгородке геофизического метода. При этом определяется слабые места строительных конструкций и узлов здания, а потом делается вывод: можно ли его надстраивать. И если да, то на сколько этажей – максимум до пяти.
Работы начинаются с укрепления грунтов основания фундаментов, после чего их несущая способность может вырасти почти в два раза. Компания за свой счет делает капитальный ремонт здания, утепляет и отделывает его сайдингом. К дому пристраиваются внешние лифты, балконы превращаются в лоджии, окна заменяются на пластиковые, более теплостойкие. Производится капремонт труб: чистятся системы водопровода, отопления и канализации, отдельные трубы меняются. В отремонтированный дом ставится система «Интеллектуальное здание» (для учета расхода тепла, горячей и холодной воды, электричества).
Сама строительная площадка располагается на кровле дома, а по торцам здания устанавливаются подъемники – никаких башенных кранов. Здание надстраивается монолитным пенобетоном или панелями по «шведской» технологии. Строительство ведется с минимальным отселением жильцов. Жителям 4-5 этажей предлагают либо денежную компенсацию за то время, которое они вынуждены провести вне своих квартир, либо обеспечивают временным жильем.
Легче построить новое здание?
Но есть на этот счет и противоположное мнение: некоторые специалисты считают реконструкцию панельных пятиэтажек неэффективной. Так, председатель Новосибирского союза архитекторов Владимир Бородкин заявляет, что реконструировать хрущевки нет смысла: легче построить новое здание. Тем более что от дефицита жилья «мансарды», по его мнению, не спасут. Эту позицию поддерживает и мэр Новосибирска Владимир Городецкий: «Лучше, надёжнее метода, чем снести и расселить, нет. А на освободившемся месте построить новое жильё. Правда, программы такой у нас пока нет, но мы идём к ней».
Сейчас приоритетной задачей для властей Новосибирска является снос ветхого и аварийного жилья. Через два-три года, после сноса всех деревянных бараков, наступит черед и аварийных хрущевок: по преимуществу пятиэтажной панельной застройки первых серий. Но многие потенциальные инвесторы уже живо интересуются возможным механизмом расселения старых пятиэтажек. И можно уверенно сказать, что первые пилотные инвестиционные проекты, как-то связанные с этой проблемой, появятся на столе у мэра города уже в самое ближайшее время.
Согласно сведениям, полученным от новосибирских управляющих компаний, сейчас у нас в городе находится приблизительно 1500 хрущевок. Это примерно 40 процентов от всего жилищного фонда города. Если же брать конкретно наш Советский район, то из 700 многоквартирных домов здесь «хрущевок» более трети. Особенно много их в Верхней зоне Академгородка: здесь целые кварталы состоят исключительно из пятиэтажек. Но как скоро придут сюда инвесторы, сказать однозначно пока никто не может. В решении проблемы инвестиций в возможную программу сносов многое будет зависеть и от позиции собственников жилья. По федеральному законодательству собственникам при переселении должна предоставляться равнозначная квартира. Понятие «равнозначность» можно трактовать как квартиру, равнозначную либо по площади, либо по рыночной стоимости. Очевидно, и властям придется предусмотреть какую-то бюджетную поддержку для предоставления жилья переселенцам.
Сносить нельзя ремонтировать
А что же думают о проблеме хрущевок представители нашей районной власти? Начальник отдела энергетики и ЖКХ администрации Советского района Тамара Горяинова имеет на этот счет твердое мнение: «сносить нельзя, ремонтировать». По мнению чиновника, наш Новосибирск еще не скоро дорастет до возможностей столицы с ее огромными финансовыми вливаниями. Деньги, мол, в государстве, конечно, есть, но не про нашу честь.
Поясняя свою точку зрения, Тамара Леонидовна привела следующие аргументы: «Прежде чем принимать решение, что делать с хрущевками, надо посчитать, сколько это будет стоить? Когда упремся в миллиард, даже и планировать перестанем такие проекты. На сегодняшний день наш город никак не обладает бюджетом, необходимым для сносов старых пятиэтажек. Нереальны, на мой взгляд, и планы по привлечению инвесторов: по крайней мере, у нас в Академгородке. Мы не должны также забывать, что земли Новосибирского научного центра находятся в федеральной собственности и снести здание в той же Верхней зоне сейчас практически невозможно».
А далее Тамара Леонидовна изложила свое видение решение проблемы. На ближайшие десять лет, пока страна не разбогатеет, единственным выходом является, по ее словам, поддержание наших пятиэтажек в технически исправном состоянии. В конце концов, не исключено, что эти в общем-то крепкие в конструктивном отношении дома станут дешевым социальным жильем. И жить в них будут те, кому пока не по карману приобрести более дорогие квартиры.
Прощаться с хрущевками рано
Подобные прогнозы мне доводилось слышать и от специалистов-жилищников, заинтересованных в долгожительстве хрущевок. Они убеждены, что старые пятиэтажки прослужат своим хозяевам еще не одно десятилетие. Их основные аргументы в том, что фундаменты таких зданий, ограждающие и несущие конструкции, а также стены находятся в достаточно удовлетворительном состоянии и не угрожают жизни жильцов. Претензии, по их мнению, только к кровлям домов и их санитарно-техническому оборудованию, которые за три-четыре десятка лет изрядно поизносились.
Но даже эти специалисты не исключают возможности реконструкции этого малопривлекательного на рынке недвижимости вида жилья. Но все опять упирается в недостаток финансирования и наличия маневренного фонда для отселения жителей домов, нуждающихся в реконструкции. Людей, извините, на улицу не выгонишь! Но даже если какие-то средства находятся, тормозом становится отсутствие законодательной базы, которая позволяла бы более оперативно решать вопрос о проведении реконструкции домов.
Решение проблемы в законодательном плане – дело не столь далекого будущего: Новосибирский областной Совет депутатов планируют рассмотреть проект закона о реконструкции хрущевок первого поколения уже в третьем квартале нынешнего года. К практическому же решению вопроса о массовой реконструкции малогабаритного жилья в Новосибирске, на взгляд специалистов, все же приступят нескоро: в лучшем случае к середине второго десятилетия 21 века. Что же касается конкретно Академгородка, то здесь все зависит от того, как государством будет решаться жилищная проблема для ученых СО РАН и специалистов технопарка.
Но в любом случае жителей большинства новосибирских хрущевок можно успокоить: стены их домов вполне надежные, разрушений им не грозит. А что же касается комфорта, то, возможно, их успокоит тот факт, что сегодня почти 95 процентов квартир в жилищном фонде Новосибирска можно считать морально устаревшими. Это не только двух и пятиэтажки, но и девятиэтажки, построенные в более поздние времена. В домах, соответствующих современному стандарту (а таких в нашем городе всего пять процентов), живут, увы, немногие.
