Риэлторы до сих пор не могут договориться, что же понимать под термином «элитное жилье». Некоторые из них – возможно, наиболее продвинутые или самые честные, признают, что элитного жилья в Новосибирске нет. Более того, полагают они, вряд ли элитное жилье появится в ближайшие годы – причем не из-за лености девелоперов, а из-за разнообразия предъявляемых требований.

Эфемерная материя

Новосибирские риэлторы лихо пользуются термином "элитное жилье", обозначая им все дорогие квартиры. «На развитых рынках недвижимости существует четкая классификация элитного жилья, которая предусматривает множество параметров, от местоположения до инженерной начинки», - рассказывает директор риэлтерской компании «Дело Проф» Петр Мельников.

По мнению руководителя аналитического центра агентства недвижимости «Сибакадемстрой недвижимость» (САСН) Федора Голованова, дом должен обладать уникальным архитектурным обликом и находиться в историческом центре, либо в живописном пригороде, инфраструктура обязывает провести в квартиру не менее двух телефонных номеров, поставить профессиональную охрану, подземный паркинг из расчета два места на одну квартиру, плюс сопутствующий сервис в виде спортивных залов, салонов красоты, кафе и т.д.

Но если с «уникальным архитектурным обликом» девелоперы еще справляются, - что несложно на фоне городской застройки Новосибирска, то с инженерной «начинкой» уже возникают проблемы. «В элитном доме не может внезапно «упасть интернет» или быть перебои с горячим водоснабжением», - подчеркивает Голованов.

В Новосибирске, в силу неразвитости рынка, так и не сложилось единой позиции по поводу элитного жилья, отмечает директор RID Analytics Елена Ермолаева. До сих пор не ясно, рассуждает собеседница, а может ли быть элитной квартира в неэлитном доме. «Представьте квартиру в типовой «панельке», с обшарпанным лифтом и загаженной кошками парадной. Но благодаря дорогому ремонту по авторскому проекту дизайнера квартира приобрела новые потребительские качества. Как ее классифицировать?», - рассуждает эксперт.

Ермолаева указывает и на другие «подводные камни», например, окружение. В качестве спорного примера аналитик приводит проект компании «Русь» на ул. Холодильной. По многим параметрам - внешнему виду, благоустройству территории, качеству управления - комплекс попадает под «элиту», но все портит соседство промзоны. «Элитный дом и промышленные объекты – вещи несовместимые», - подчеркивает Елена Ермолаева. На бытовом уровне очевидно, продолжает она, что элитная квартира должна быть расположена в новом доме, не старше 20 лет, с подземной парковкой, огороженной территорией. Но даже столь очевидные критерии могут не работать по отношению к самому дорогому жилью в Новосибирске. «Многие дома в центре не имеют ни благоустроенного двора, ни парковки, а квартиры в них стоят дорого», - резюмирует эксперт.

Табель о рангах

Если в столицах дорогое жилье классифицируют на категории де-люкс, премиум, «клубный дом» и бизнес-класс, то в столице Сибирского Федерального округа скромно ограничиваются делением на элитное жилье и бизнес-класс. Под термином «элитное», приятно согревая самолюбие домовладельцев, на самом деле скрывается жилье чуть более качественное, чем существующие на рынке предложения - дорогие новостройки в центре. Поэтому уместно употреблять термин не «элитное жилье», а «жилье повышенной комфортности», полагает директор риэлтерской компании «Акрополь» Зафар Умаров.

Первым образцом элитного дома долгое время считали 100-квартирный дом на Спартака, 16. Слабую конкуренцию ему составляли «сталинки» - дома с так называемыми полногабаритными квартирами, потолками в 3-4 метра, просторной прихожей и «буржуйской», метров этак в 12-15 кухней. Сейчас, по данным RID Analytics, на новосибирском рынке от 10 до 30 домов, отвечающим требованиям элитности, не более. «Разброс зависит от того, насколько жесткие критерии отбора будут применяться», - объясняет Ермолаева.  

При слове «элитное» риэлторы сообщают о цене «более 100 тыс. рублей за кв. м». Эта цифра - докризисный водораздел между элитным жильем и бизнес-классом, рассказывает директор компании «Nazarov & Partners» Александр Назаров. Кризис, основательно сказавшись на лакшери-сегменте, пощадил узкий сегмент дорогих квартир. По данным аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», по итогам года элитное жилье подешевело меньше других – на 13,1%, в то время, как средняя цена на квартиры в старых малоэтажных домах снизилась на 28,3%, «хрущевки» подешевели на 24,6%, а так называемые «типовые квартиры» на 24,2%.

Данные «Сибакадемстрой Недвижимости» подтверждают и другие риэлторы. «С начала кризиса стрессовые продажи дорогих квартир происходили – так же, как и других активов», - вспоминает, директор компании «Nazarov & Partners» Александр Назаров. По его данным, дисконты могли достигать более, чем зафиксированные САСН в среднем по рынку 13%. «Размер скидок зависел, во-первых, от того, насколько была завышена изначальная цена, а во-вторых – от тяжести материальных проблем хозяина», - разъясняет риэлтор.

«Элитные квартиры покупали в основном для проживания, а не с инвестиционными целями», - объясняет генеральный директор агентства недвижимости «Дельта» Владимир Затримайлов. Если говорить о верхней зоне Академгородка, то до последнего времени строительство нового дома было событием. «Появлялись единичные дома на ул. Терешковой, Ильича, но покупать их с инвестиционной целью мало кому приходило в голову, - они стоили дорого уже на начальной стадии. На продажу выставляли – вторые-третьи квартиры, а не уютное семейное гнездышко», - добавляет собеседник.

Цена не имеет значения

Для элитного жилья действует принцип: «Если вы спрашиваете о цене, значит, это вам не по карману». Но до сих пор на рынке Новосибирска встречались предложения по цене 100–150 тыс. рублей и выше. Так, на сайте АН «Грановит» выставлена квартира в «Паркхаусе» за 37 млн. рублей.

Девелоперы, откликнувшись на потенциальный спрос и хорошую рентабельность, попытались создать предложение «элитного жилья». В частности, это комплексы «Солярис», «Паркхаус», по ул. Ермака, 4, Кирова, 44/2, Депутатская, 50, Октябрьская, 34, Урицкого, 21 и 20, Щетинкина, 32 и 34 Орджоникидзе, 23 и ряд других домов.

Новым словом в сегменте самого дорогого предложения могут стать таун-хаусы компании «Русь», полагает Елена Ермолаева. К плюсам проекта она относит обустройство территории и окружение. «Явных диссонансов между соседними строениями в территориально обособленном поселке, который будет строиться с нуля нет», - отмечает эксперт. Ермолаева считает социальную однородность среды весомым фактором на фоне существующих предложений.

В кризис продолжает реализацию комплекса «Арка» компания «Снегири» (бывшая «СТ Девелопмент»). В активе компании - два дорогих дома – «Кроун Хаус» и «Сильвер Хаус». По мнению коммерческого директора компании «Снегири» Дмитрия Шмелева, в Новосибирске существует устойчивый отложенный спрос на качественное предложение. «Продажи дорогих новостроек буксуют вовсе не по причине цен», - подчеркивает Шмелев. Ермолаева сдержанно оценивает перспективы комплекса «Арка»: «рядом проходит Каменская магистраль, что не добавляет элитности. Скорее, это хороший бизнес-класс», - полагает она.

Но в оценке перспектива спроса на элитное жилье Ермолаева соглашается со Шмелевым. Спрос небольшой, но стабильный, он обеспечен за счет крупного бизнеса и чиновников, а также пересленцев с севера - главным образом, топ-менеджеров компаний. Пока для покупателей настоящего элитного жилья на новосибирском рынке нет предложений, – до сих пор рынок не соответствует запросам взыскательных клиентов, подытоживает Умаров.

Яна Янушкевич