Третьи лица с претензиями на квартиру

Третьи лица с претензиями на квартиру Вы купили квартиру, а через некоторое время получили иск, который оспаривает сделку?

При сделках с недвижимостью часто можно услышать фразу, что квартира свободна от претензий третьих лиц. Что же это за загадочные третьи лица и какие могут быть у них претензии?

Ситуаций, когда на один объект недвижимости претендуют сразу несколько человек, бывает множество. Сегодня портал «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru» расскажет о нескольких из них.

Перед покупкой недвижимости всегда необходимо проверять так называемую юридическую чистоту квартиры. То есть убедиться, что продавец имеет право осуществлять сделку продажи, а квартира не находится в залоге, на ней не висят обременения и никаких притязаний со стороны третьих лиц на нее нет.

Чем для покупателя обернутся притязания третьих лиц на квартиру, которую он намерен купить? Чаще всего, если в суде есть споры о праве собственности на объект недвижимости, на него на время разбирательств налагается обременение, которое не даст его продать. То есть если притязания появились до осуществления сделки, то особых проблем нет. Этот факт станет известен из выписки, и сделка не произойдет. Гораздо неприятнее, если неожиданно после покупки новый собственник получит исковое заявление с требованием признать сделку, например, недействительной. Вариантов, когда такое возможно, несколько, мы же разберем три из них.

Неожиданный наследник

Если квартира, которую вы покупаете, была получена нынешним собственником по наследству, то третье лицо может появиться из числа неучтенных наследников. К примеру, у умершего собственника было несколько детей от разных браков (или вне брака), но один из них долгое время не общался с семьей, и не знал о смерти родителя, и поэтому не успел вступить в права наследования. Закон устанавливает срок для вступления — 6 месяцев. Но и тут есть свой нюанс: при уважительной причине или в случае, если наследник не знал и не должен был знать о наследстве, суд может восстановить срок.

Например, ребенок от первого брака не знал о смерти родителя, с которым по личным причинам не общался. Спустя некоторое время он узнает об этом и обращается в суд, ходатайствуя о восстановлении сроков.

Что происходит в этом случае? Суд определяет доли наследников и признает те свидетельства о наследстве, что ранее были выданы, недействительными. Если к тому моменту квартира уже продана, то у покупателя возникают проблемы. Ведь следующим шагом после признания свидетельства о наследстве недействительным будет оспаривание сделки продажи. А свои деньги покупателю придется возвращать через суд, и хорошо, если их еще не успели потратить.

Отмечу, что по закону наследниками первой очереди являются родители, дети и супруги умершего. Таким образом, каждый из них имеет право на равную долю в том числе в наследуемой квартире. Кроме этого, статья 1149 Гражданского кодекса РФ определяет обязательную долю в наследстве для несовершеннолетних или нетрудоспособных детей наследодателя, его нетрудоспособного супруга и родителей, а также для нетрудоспособных иждивенцев. Им полагается доля в наследстве независимо от содержания завещания, если таковое имелось, и составляет она не менее половины.

Супружеская доля

Квартира, приобретенная в браке, является совместно нажитым имуществом. Даже если она оформлена лишь на одного из супругов.

В случае развода такую недвижимость делят на равные доли между супругами, но далеко не всегда при бракоразводном процессе заявляется требование — разделить некогда общее добро. Случается и так, что супруг или супруга заблуждаются, что раз квартира оформлена не на него, то им и не полагается ничего.

А теперь представим, что спустя некоторое время после расторжения брака собственник (по документам) продает свою квартиру. Бывшая супруга, узнав об этом, может в судебном порядке оспорить сделку. Ведь по закону это все еще совместно нажитое имущество, на продажу которого необходимо согласие супруги, пусть и бывшей на тот момент. И несмотря на то что стандартный срок исковой давности всего 3 года, покупка такой квартиры опасна. А все потому, что срок давности по таким искам начинает исчисляться не с даты развода, а с того момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. То есть узнал о том, что квартиру продали без его ведома.

Доверяй, но проверяй

Еще один вариант, когда могут возникнуть претензии третьих лиц на квартиру — это покупка ее по доверенности. Очень большой процент мошеннических сделок проходит именно по доверенности, потому это риск вдвойне.

Для того чтобы его избежать, вам стоит хотя бы раз до заключения договора купли-продажи и передачи денег познакомиться с собственником и убедиться, что именно его волю выражает доверенность, которая к тому же является не поддельной.

Когда речь идет о крупных суммах, то такие проверки лишними не будут. Как не будет лишней справка из психоневрологического и наркологического диспансера на имя собственника, если продажа квартиры идет по доверенности, а на ваши настойчивые просьбы о встрече с владельцем доверенное лицо отвечает отказом.

Фото с сайтов www.kvartirimoskva.ru, www.global-cons.ru

Анастасия Загоруйко