Цены на вторичку «увядают»

Эксперты предположили, стоит ли ждать осеннего ценопада на квартиры с учетом изменения «климатических» факторов, определяющих погоду на рынке вторичной недвижимости Новосибирска.

Эксперты назвали «климатические» факторы, которые в течение года делали погоду на вторичном рынке недвижимости Новосибирска, проанализировали его поведение и предположили, стоит ли ждать осеннего ценопада на квартиры.

Цены на жилье продолжают расти по инерции

По словам руководителя Аналитического центра компании «Сибакадемстрой недвижимость» Татьяны Казаковой, в конце 2013 года для вторичного рынка Новосибирска было характерно умеренное увеличение цен, переходящее в стагнацию. Этот этап наступил вслед за периодом интенсивного роста стоимости жилья – реализацией отложенного в 2008–2009 годах спроса, «разогретого» ипотекой и губернаторской программой. Таким образом, 2014-й обещал стать спокойным периодом обменных вариантов и «плавных» продаж. Но не случилось: год начался с активного повышения цен на недвижимость – негативные ожидания, связанные с колебаниями курса валют, привели к тому, что население кинулось спасать свои сбережения, приобретая квартиры. Впоследствии этот процесс пошел на убыль, но по инерции цены все еще растут.

Как рассказал руководитель отдела вторичной недвижимости АН «Жилфонд» Сергей Ежак, в марте и апреле 2014 года предприимчивость покупателей стимулировала нестабильная политическая и экономическая ситуация в стране. В период с мая по июль спрос на вторичную недвижимость «усох». На этом фоне сократилась и стоимость сделок – в процессе торга желающим купить квартиру удавалось добиться дисконта в пределах 7–10 %. В августе спрос на вторичку вновь оживился, как следствие, продавцы стали менее сговорчивы.

– К середине лета рынок вторичного жилья «просел»: покупательский интерес несколько ослаб, вслед за ним квартиры чуть подешевели, – подтверждает ведущий специалист по недвижимости офиса продаж на Советской, 37, АН «Грановит» Ирина Крищенко. – К началу осени цены медленно поползли вверх.

По мнению владельца компании ДОКТОР КЛЮЧ Андрея Силкова, дополнительным импульсом к покупке жилья стала коррекция ставок по ипотечным кредитам.

– В 2013 году они стабильно снижались, и большинство аналитиков рынка склонялись к тому, что эта тенденция сохранится и в 2014-м, – рассказывает Андрей Силков. – Однако с апреля банки потихоньку поднимают ипотечные ставки (подробнее об этом – в статье «Ипотека в Новосибирске: ставки на измене». – Ред.). Причины – доля просроченной задолженности увеличилась и назрела необходимость создать своего рода барьер для неблагонадежных заемщиков через ужесточение требований, кроме того, Центробанк повысил ключевую ставку из-за высоких инфляционных рисков и геополитической напряженности. Когда процентные ставки только начинают расти, люди стремятся купить жилье, опасаясь дальнейшего удорожания ипотечных займов. В свою очередь, при наличии активного спроса, продавцы вторички хотят реализовать свои объекты с максимальной выгодой и назначают еще большую цену на уже переоцененное жилье. Зачастую в процессе экспозиции они уменьшают стоимость квартиры до рыночной.

На пике спроса – однокомнатные и студии

Как сообщил Андрей Силков, с начала года стоимость предложения на вторичном рынке увеличилась в среднем на 5,5 % (что превысило уровень инфляции за первое полугодие на 1 %) – до 65,5 тысячи рублей за квадратный метр. При этом в наибольшей степени выросла цена квадратного метра в студиях – с начала года на 17 %: спрос на них максимальный, поскольку этот тип жилья является самым доступным для частных инвесторов.

Однокомнатные квартиры, равно как и двухкомнатные, подорожали на 2 %, трехкомнатные – на 3 %, а четырехкомнатные – на 5 %.

По информации аналитического центра АН «Жилфонд», с января по август 2014 года квадратный метр вторичного жилья подтянулся до 64,49 тысячи рублей (на 2,43 тысячи): в сегменте однокомнатных квартир – до 69,89 тысячи (на 4,4 тысячи), трехкомнатных – до 63,15 тысячи рублей (на 2,89 тысячи).

По данным Татьяны Казаковой, с начала года цены на вторичную недвижимость прибавили 7,8 % (причем в последние месяцы в пределах статистической погрешности – на 0,4–0,6 %), заметнее всего – 11 % – студии и однокомнатные квартиры, стоимость двух- и трехкомнатных поднялась на 6 %, многокомнатных – на 4 %. Ситуацию на рынке эксперт вновь «квалифицировала» как «умеренный рост, предшествующий стагнации».

Стагнацию наблюдает и Ирина Крищенко. По ее мнению, помимо политических обстоятельств это обусловлено тем, что граждане, располагавшие свободными средствами, уже вложили их в недвижимость накануне Олимпиады.

– Повышение цен на вторичку скорее инфляционное, – говорит она.

Опережающий рост стоимости «однешек» Ирина Крищенко объясняет их ликвидностью, в том числе востребованностью на рынке аренды.

– Еще одним толчком для движения вверх цен на студии и однокомнатные является спрос на них со стороны молодых семей, которые не имеют серьезных накоплений и не могут позволить себе приобрести жилье большей площади, – обращает внимание директор агентства недвижимости «Квартирное решение» Ольга Зенина. – Кроме того, стоит учесть миграцию населения из Украины и Белоруссии, а также наплыв студентов, которые поступают в вузы нашего города и потом остаются здесь. Нехватка малогабаритных квартир вызывает спекулятивный рост цен.

Стагнация или неопределенность?

По версии Татьяны Казаковой, стагнация – когда цены топчутся на месте либо незначительно снижаются (не более чем на 5 % в год) – продлится от девяти месяцев до полутора лет.

– Существенное подорожание недвижимости возможно только при экономическом подъеме, а шансы на это ничтожно малы, – продолжает она. – Возможно, стоимость квартир могла бы опуститься с введением налога на вторую недвижимость физических лиц, разговоры о котором идут уже несколько лет. Однако пока у нас нет информации, что соответствующий закон примут в ближайшее время.

Часть экспертов отмечает, что сегодня рынок недвижимости Новосибирска находится в подвешенном состоянии – осенний тренд еще не определился.

– Чтобы какие-то политические и экономические события ощутимо сказались на состоянии рынка недвижимости, должно пройти от полугода до года, а сейчас он замер, – комментирует Сергей Ежак, ссылаясь на аналитиков, которые намерены делать долгосрочные прогнозы лишь по итогам сентября. – Если активность покупателей вторички останется «на высоте», значит, говорить о стагнации еще рано. Если же спрос поутихнет, значит, августовский всплеск, когда жилье приобретали переселенцы из других регионов России и родители обеспеченных студентов, приехавших в Новосибирск учиться, был сезонным.

Ключевым фактором, способным повлиять на изменение цен, собеседник «Новосибирской недвижимости» назвал стоимость ипотечных кредитов.

– Предположим, банки продолжат повышать ставки по ипотеке – в этом случае цены на квартиры однозначно снизятся, – рассуждает Сергей Ежак. – В настоящее время около 80 % сделок с недвижимостью проходит с участием заемных денег. При ограничении доступности кредитов на покупку жилья, спрос на него сократится и, как следствие, цена квадратного метра упадет. Вместе с тем, несмотря на ужесточение условий выдачи ипотечных займов, банки готовы предоставить преференции клиентам крупных агентств недвижимости – уменьшить процентную ставку до 0,5 %.

Ирина ВИДУЛИНА