ТСЖ или УК: выбор формы управления домом

Доверить управление многоквартирным домом управляющей компании (УК) или создать товарищество собственников жилья (ТСЖ)? Какая из этих двух форм выгоднее для собственников и как происходит оформление правоотношений?

Доверить управление многоквартирным домом управляющей компании (УК) или создать товарищество собственников жилья (ТСЖ)? Какая из этих двух форм выгоднее для собственников и как происходит оформление правоотношений – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Юридически между товариществом и управляющей компанией особых отличий нет: и та и другая организации должны быть зарегистрированы в госорганах, приступить к работе не позднее 30 дней с момента подписания договора (если иное в нем не указано) и отчитываться перед собственниками. Кроме того, если услуги оказаны некачественно, УК можно сменить, а в ТСЖ переизбрать правление.

Из существенных отличий: товарищество (а также жилищный или какой-либо другой потребительский кооператив), в которое входят собственники помещений, к выгоде всех жильцов вправе распоряжаться общим имуществом МКД без посредников. Например, сдать в аренду часть площадей и полученные деньги направить на обустройство детских городков или придомовых парковок.

Решение о том, кому обслуживать дом, принимает общее собрание владельцев помещений, в том числе нежилых. Оно считается правомочным, даже если кто-то из них не явился, но кворум есть (присутствуют собственники, обладающие более 50 % голосов от их общего числа). Интересы жильцов неприватизированных квартир на собрании представляет их собственник – муниципалитет.

По закону за собственников, не выбравших способ управления в течение года, это сделает мэрия: объявит открытый конкурс, по результатам которого определит УК. Ту же процедуру применят и в отношении новостроек: объявить конкурс муниципалитет обязан не позднее чем через 20 дней с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в течение еще 40 дней провести его. На уведомление собственников о результатах законодатель отводит 10 дней. До подписания договора с УК домом управляет застройщик.

Жильцы, решившие организовать ТСЖ, должны знать, что товарищество – это некоммерческая организация, учреждают которую участники собрания. До обращения в налоговую инспекцию своего района для регистрации юрлица, необходимо выбрать правление ТСЖ из числа жильцов, а также подготовить документы: заявление о регистрации за подписью председателя, заверенное нотариусом; протокол решения общего собрания о создании товарищества; два экземпляра устава; квитанцию об уплате госпошлины, а также сведения о лицах, которые голосовали за создание ТСЖ, включая информацию об их доле в праве общей собственности дома.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (к примеру, это может быть оформленная на товарищество придомовая парковка или помещение на первом этаже, которое сдают в аренду магазину), но не отвечает за действия собственников. Жильцы, в свою очередь, не несут ответственность за долги ТСЖ. Таким образом, частная фирма, с которой один из жильцов заключил договор на замену труб, но деньги своевременно не выплатил, потребовать их с ТСЖ не может, и наоборот: претензии к исполнению работ, заказанных «на стороне», товарищество не примет.

ТСЖ может непосредственно и не предоставлять услуги, а нанять для этих целей УК.

Договор управления домом с УК и ТСЖ заключают в письменной форме на срок не менее года и не более чем на пять лет (в случае с новостройками, которые только сданы в эксплуатацию, минимальный срок равен трем месяцам).

Договор должен содержать список общедомового имущества, перечень услуг и работ, которые предоставляет компания, а также порядок его изменения. Кроме того, в документе необходимо указать способы контроля исполнения взятых обязательств, а также размер платы и порядок ее внесения. Уменьшить или увеличить плату можно лишь по соглашению сторон.

Если управляющая организация не выполняет хотя бы один из пунктов договора, общее собрание собственников может выбрать другой способ управления или сменить УК.

Отчитываться о выполнении работ за год управляющие организации должны до конца первого квартала последующего года, если иные сроки не заявлены в договоре. Так, за 2013 год отчет нужно сдать не позднее 31 марта 2014 года.

фото с сайта zhkhacker.ru, novos.mk.ru

Анастасия ЗАГОРУЙКО