Вторичный рынок: наконец UP или по-прежнему DOWN?

Вторичный рынок: наконец UP или по-прежнему DOWN? Вторичный рынок жилья в октябре показал 2%-ный рост. Возможно, это не статистическая погрешность, а начало нового витка повышения цен, полагают аналитики. По их мнению, уменьшение мер господдержки вызовет охлаждение интереса к кредитам на новостройки и перенос спроса на “вторичку”, ведь несмотря на очевидные плюсы нового жилья, брать кредит на новостройки с готовностью менее 95% покупатели пока не решаются.

Повышение цен стало устойчивой тенденцией

Вторичный рынок жилья в октябре показал 2%-ный рост. Возможно, это не статистическая погрешность, а начало нового витка повышения цен, полагают аналитики. По их мнению, уменьшение мер господдержки вызовет охлаждение интереса к кредитам на новостройки и перенос спроса на “вторичку”, ведь несмотря на очевидные плюсы нового жилья, брать кредит на новостройки с готовностью менее 95% покупатели пока не решаются.

Яна Янушкевич

     В октябре, по данным Аналитического центра АН «Сибакадемстрой Недвижимость» (САСН), средняя цена на вторичном рынке жилой недвижимости Новосибирска выросла на 2% до 48,13 тысяч руб./кв. м. «За два последних года это самый существенный прирост цены на вторичном рынке жилья», - отмечают аналитики компании. Похожие данные у исследовательской компании RID Analytics. «Рост цен на б/у жилье составил 1,7% до 47,06 тысяч руб. в абсолютном выражении», - отмечает директор RID Analytics Елена Ермолаева.

     Все первое полугодие 2010 года на вторичном рынке жилья наблюдалась ситуация относительной стабильности. Так, в сентябре цены выросли всего на 0,2% до 47,19 тысяч руб. за кв. м (данные САСН), что находится в пределах статистической погрешности, а в августе – и вовсе стояли. Если посмотреть ситуацию с начала года, то снижение цен было зафиксировано в феврале, марте и июне. В целом по новосибирскому рынку вторичного жилья средняя цена за кв.м. за первое полугодие выросла с 46,12 тысяч руб. за кв. м. до 48, 13 тысяч руб. за кв. м.   

Размер имеет значение

     По данным RID Analytics, наиболее дешевыми оказались многоквартирные дома старой постройки, - как правило, это малоэтажные строения. В октябре цена за кв.м. для них составила около 33 тыс руб., чуть дороже стоили «хрущевки» – по 40 тысяч за кв.м., так же рынок оценил и панельные многоэтажки – по 41 тысяч руб. за кв.м. А новые дома повышенной комфортности и «монолит» предлагались продавцами дороже 50 тысяч руб. за кв. м.

     Самые ликвидные – квартиры небольшой площади, они - лидеры по темпам роста: в октябре однокомнатные, двухкомнатные квартиры показали прирост больше 2%, а менее всего прибавили в цене трехкомнатные квартиры - цены на них выросли на 1,7%. По данным аналитиков сайта nn-baza.ru, сейчас кв. метр в 1-комнатной обойдется в среднем в 49,82 тысяч руб, в «двушке» – в 49,12 тысяч руб. Дороже всего рынок оценивает большие многокомнатные квартиры, многие из которых приходятся на сегмент жилья бизнес-класса и выше: в пересчете на кв.м. они стоят по 51,06 тыс./кв.м.

     Если говорить об абсолютных числах, то по данным nn-baza.ru, цена однокомнатной квартиры в октябре составила 1,860 млн. руб., двухкомнатной квартиры – 2,741млн. руб., трехкомнатной квартиры – 3,681млн. руб., квартиры с числом комнат 4 и более – 5,186 млн. руб.

     Разброс цен по городу, рассказывает директор риэлторской компании «Дело Проф» Петр Мельников, составляет от 600 тысяч руб. до 20 миллионов и даже выше. Так, на окраине города можно найти малоэтажные дома, где жилье продается по цене около 30 тысяч руб./кв.м. и ниже. Небольшую квартиру можно купить от 600 – 700 тысяч руб. На рынке есть предложения и по 25 млн. руб. – это квартиры площадью более 100 кв.м. в центральной части города, уточняет собеседник.

     САСН зафиксировал в октябре самую высокую среднюю цену в Центральном районе – по 61 598 руб./кв. м., а самую низкую в Первомайском районе - по 34 956 руб./кв. м. Центр города остается интересным с точки зрения инвестирования в жилье: несмотря на очевидные проблемы с парковками, инженерией, неоднородным социумом и проч. квартиры пользуются стабильным спросом, - признают эксперты. «В нашем портфеле есть трехуровневая квартира площадью 438 кв. м с отдельным входом, лифтом внутри и гаражом в самом центре города по цене 75 млн. руб. Это предложение уникально, аналогов в городе нет», - отметил гендиректор АН «Грановит» Александр Бычковский.

     По итогам полугодия снижение цен отмечено в Советском и Первомайском районах – на 2,5% и 1,4% соответственно. «Подешевело жилье, расположенное в наименее престижных местах левобережной части Советского района. На цены «вторички» в отдаленном Первомайском районе повлияло начало строительства новых домов, стоимость квартир в которых была невысокой благодаря губернаторским программам поддержки», - полагает директор компании Novograd Investment Илья Маслов.   

Драйвер роста

     Главным двигателем для рынка жилой недвижимости по-прежнему выступает ипотека: в разгар кризиса только 5% сделок были ипотечными, а сейчас не менее трети сделок совершаются с использованием заемных средств. В октябре уже порядка 35% всех сделок на вторичном рынке совершалось с использованием ипотечного кредитования, подсчитали специалисты САСН. Впрочем, практики заявляют более весомую долю: «В «Грановите» ипотечные сделки составляют более 70% от общего числа. По прогнозу нашего Центра ипотечного кредитования, дальнейшее снижение ставок и упрощение условий получения кредита приведет к увеличению притока покупателей. Более быстрое развитие рынка сдерживается платежеспособностью населения, но в целом прогнозы оптимистичны. Многое сегодня зависит от профессионализма риэлтора, который должен подобрать квартиру по максимально низкой стоимости из имеющихся аналогов на рынке, и ипотечного брокера, выбирающего оптимальную программу кредитования. Мы соединили эти функции в Центре ипотечного кредитования при агентстве», - говорит Александр Бычковский.

     Толчком к росту рынка ипотечного кредитования послужили программы государственной поддержки стройкомплекса. Всего, в том числе и за счет «губернаторской программы», за первое полугодие в Новосибирской области выдан 4051 на общую сумму 4,45 млрд. руб., говорится в материалах ЦБ. По сравнению с аналогичным прошлогодним периодом количество кредитов больше в 4,5 раза. При этом новосибирский рынок ипотеки по сравнению с первым полугодием 2009 года в денежном выражении вырос в 3,9 раза, а общероссийский — только в 2,4 раза.

     Банки, заинтересованные в развитии ипотеки, разработали новые программы ипотечного кредитования. В частности, первоначальный платеж при покупке квартир в новостройках снизился до 10%. Смягчаются и другие условия кредитования: уменьшается первоначальный взнос (вновь появились программы с нулевым взносом — правда, под залог уже имеющегося у заемщика жилья), упрощаются формальности (заемщик может предоставить справку о доходах по форме банка, а не 2-НДФЛ) и т.д. Александр Бычковский отмечает, что покупатель действительно может сегодня оформить ипотеку на новостройку, причем с залогом строящегося жилья.

     Минимальные ставки на рынке сегодня начинаются от 9%, Но среднерыночной по-прежнему остается ставка в 12,5%. Сейчас банки активно снижают ставки, в частности, Сбербанк в октябре объявил о снижении до 9,5% годовых рублевых ставок по ипотеке: воспользоваться условиями могут «зарплатные» клиенты, т.е. сотрудники компаний, чьи зарплатные счета обслуживаются в Сбербанке.

     Несмотря на положительные тенденции, ситуация все еще далека от докризисного уровня: по объему выдачи ипотеки от докризисных показателей января-июня 2008 г. Новосибирская область отстает ровно вдвое. Размеры выданных ипотечных кредитов также невелики– как правило, это доплаты при обменных вариантах. «Подавляющее число сделок, являются так называемыми «альтернативными», когда осуществляется продажа имеющегося жилья и приобретение нового на деньги покупателя», - отмечает руководитель отдела брокериджа RID Analytics Евгений Салмин. По его мнению, это говорит о том, что покупательская способность еще не восстановилась.

     По мнению директора АН «Дельта» Владимира Затримайлова, сейчас можно ожидать повторения ситуации 2004 года, когда развитие ипотечного кредитования стало стимулятором роста спроса и цен на жилье. Однако это оптимистичный вариант, возможный при стабильной экономической ситуации, добавляет собеседник.   

Прогноз

Полтора года рынок новосибирской недвижимости живет в новой «системе координат», однако оптимисты полагают, что за стадией стабильности рынка следует стадия «умеренного роста», а значит рынок ожидает постепенный переход к новому витку цен.

     Возможно, последующий рост цен будет обусловлен снижением объема господдержки новостроек, а также дефицитом вводимых в этом году площадей, рассуждает управляющий партнер АМТ «Марков и партнеры» Максим Марков. В долгосрочной перспективе влияние на уровень цен будет оказывать неудовлетворенная потребность в комфортном жилье. Так, площадь жилья на душу населения в Новосибирске составляет только 70% от среднеевропейского уровня, и есть устаревший жилой фонд, требующий реконструкции и переселения.

     «Спрос на жилье в 2011 году, хоть и медленно, но будет расти, - считает Александр Бычковский. - Начиная с июля мы ожидаем увеличение спроса за счет сезонности и роста цен на новостройки, связанного с малым количеством предложений объектов высокой готовности, активизацией ипотеки и военной ипотеки в том числе».

     Текущее состояние рынка позволяет не только улучшить свои жилищные условия, но и сделать долгосрочные инвестиции в недвижимость, считает экономист ИК «Финам» Александр Баранов. В пользу недвижимости, несмотря на стабильное состояние рынка, говорит фактор надежности. «В кризис число надежных инвестиционных инструментов резко сузилось. Фондовый рынок дискредитирован, валютные войны делают сомнительными какие-либо инвестиции, и даже цены на золото достигли исторического максимума», указывает собеседник. - Однако быстро заработать денег на рынке квартир сейчас не получится, ведь стабильное состояние рынка не дает повода говорить о его спекулятивной привлекательности».

     По прогнозу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), рост средней стоимости жилья в России по итогам 2010 года составит 3,2 - 5,1%. Исходя из этих цифр, потенциал роста у новосибирских квартир еще есть.

Теги