Жилье не для всех

Жилье не для всех Участники рынка замерли в ожидании очередного всплеска цен на жилье, полагая, что это есть единственный показатель выхода отрасли из кризиса.

Почему для многих из нас желаемое всё еще не совпадает с возможным?

Олег Носков, nn-baza.ru

За последние годы стараниями людей, выдающих себя за «аналитиков», утвердилась точка зрения, будто уровень цен на жилую недвижимость целиком задается потребительским спросом. На такой теоретической основе возникают дежурные заключения относительно того, что для строительства снижение стоимости всегда есть плохой знак, а повышение – знак хороший. Именно поэтому участники рынка замерли в ожидании очередного всплеска цен на жилье, полагая, что это есть единственный показатель выхода отрасли из кризиса.

Подобная аналитика удивительным образом игнорирует положение дел в самом строительном секторе, абсолютно не принимает во внимание состояние нашей строительной отрасли, выдающей далеко не самый современный и качественный продукт (по меркам развитых стран). Причем не только по качеству, но и по количеству наше домостроение не дотягивает до современного уровня. Так, по итогам 2010 года в стране было построено 58 млн. кв. метров жилья, что составляет примерно 0,4 «квадрата» на одного человека. В Новосибирской области за тот же год этот показатель составил 0,51 кв. метр на жителя. Норма в 1 «квадрат» на человека в год, заявленная правительством РФ еще три года назад, для подавляющего большинства регионов страны является неподъемной как минимум на ближайшие пять лет. В то же время в США и Канаде обычной нормой является 2 квадратных метра на человека в год (даже в Китае – 1,5 «квадрата»). По данным консалтинговой компании McKinsey в российском жилищном строительстве на одного работника сектора строится 18 кв. метров жилья, тогда как в США аналогичный показатель составляет 84 «квадрата». В Оттаве с населением в 900 тыс. человек ежегодно строится почти 2 млн. квадратных метров жилья, а в нашем полуторамиллионном Новосибирске один миллион «квадратов» считается чуть ли не рекордом (в Москве темпы строительства теперь вообще на уровне 0,25 кв. метра на человека).

В свете указанных цифр выстраивается вполне закономерное соотношение среднедушевого ежемесячного дохода и средней цены квадратного метра жилья. Примечательно, что в Новосибирске средняя цена одного «квадрата» в новой панельной многоэтажке соответствует ценам канадских «таунхаусов» – где-то в районе $ 1200 – 1300. Правда среднедушевой доход канадской семьи находится на уровне $ 2000, тогда как у нас он едва дотягивает  до пятисот долларов. Схожая картина наблюдается в целом по нашей стране, где  среднедушевой доход примерно в три раза НИЖЕ средней цены одного квадратного метра жилья.  Напомним, кстати, что жилье считается «доступным» только в том случае, если стоимость одного «квадрата» не превышает размер ежемесячного среднедушевого дохода семьи – только при таких условиях ипотечный кредит может быть для нее «подъемным». В этом смысле даже те расценки, что установлены Минрегионом, еще не делают жилье доступным для большей части населения страны.

Впрочем, в течение последних двадцати лет отечественное домостроение не особо ориентировалось на массовость. Напомним, что в Новосибирске перед кризисом почти три четверти нового жилья относилось к так называемому «бизнес-классу».  На стройках безраздельно господствовал кирпич – самый затратный материал (до сих пор считающийся «престижным» в глазах отечественного потребителя).  Еще три года назад доля кирпичных домов в новосибирских новостройках превышала 60 процентов, тогда как на долю КПД приходилось всего 16-17 процентов. После кризиса наметилось некоторое изменение приоритетов.  Стала расти популярность жилья «эконом-класса», что незамедлительно сказалось и на выборе строительных технологий:  кирпичное домостроение пошло на убыль (хотя его доля в 2009 года оставалась еще велика – около половины), а доля КПД поднялась чуть ли не до 30-ти процентов.

Казалось бы, стремительное возрождение крупнопанельного строительства обещает серьезное насыщение рынка доступным жильем. Да и заводов ЖБИ вроде бы хватает (в Новосибирской области их не менее шестнадцати). Однако не все так просто. Дело в том, что известные нам крупнопанельные дома, а равно как и соответствующие им производства,  давно уже морально устарели и совсем не вписываются в современный технологический уклад. В странах Западной Европы больше половины  многоэтажек строится на основе металлического каркаса с легкими ограждающими панелями (как правило, сэндвич-панель с эффективным утеплителем или панели из армированного ячеистого бетона). В Канаде почти 90% жилья приходится на долю деревянно-каркасных домов. Большая часть из них комплектуется прямо на заводах, а потом в виде отдельных модулей доставляется на строительную площадку.

В честной рыночной конкуренции отечественным заводам ЖБИ тягаться с современными западными линиями по производству домокомплектов невозможно по вполне объективным причинам. Традиционный завод ЖБИ в среднем выдает продукции только на 70 – 80 тысяч «квадратов», тогда как западная линия при том же количестве рабочих выдаст продукции в четыре-пять раз больше (затратив при этом в пять раз меньше энергоресурсов). Такие современные предприятия в Новосибирской области уже есть, однако региональные власти стараются поддерживать устаревшие производства, отчего штампуемый теперь «эконом-класс» на самом деле не так уж экономичен (хоть и дешевле кирпичных домов).

Таким образом, высокие цены на жилье во многом диктуются его высокой себестоимостью, которая не в последнюю очередь связана с технической отсталостью нашего строительного комплекса. Делать вид, будто уровень цен есть лишь производная от уровня спроса, как-то не совсем профессионально. Рынок недвижимости не живет изолированно от строительного рынка. Поэтому цены вверх толкает целая совокупность факторов:  неоправданные производственные издержки,  инфраструктурные обременения, дорогие банковские кредиты, всевозможные коррупционные факторы и бюрократические преграды (чтобы в нашей стране получить разрешение на строительство, нужно потратить от 300 до 700 дней, тогда как в Европе – 50-60 дней, а в США – 30-40 дней). Например, если завтра втрое вырастут пресловутые чиновничьи «откаты», то это непременно скажется на увеличении цены продаж новых объектов. Будет ли это рассматриваться «хорошим знаком» для рынка недвижимости – зависит только от степени вменяемости наших аналитиков.

Таблица 1. Изменение средней стоимости одного квадратного метра общей площади (рублей) на первичном рынке жилой недвижимости Новосибирской области за 2008 – 2010 годы.

Источник: Росстат.

Для справки:

Строительство домов на основе ЛСТК (легких стальных тонкостенных конструкций) сокращает расходы традиционных инертных материалов (цемент, песок, щебень) примерно в 15 – 20 раз. Удельные энергозатраты в сравнении с заводами ЖБИ ниже в 15 раз, транспортные расходы ниже в 2,5 раза (за счет более легких конструкций). Так же разнятся и удельные трудозатраты. При монтаже дома из ЛСТК на 1 кв. метр перекрытия требуется 0,89 чел/час, стен  - 0,59 чел/час. При традиционном КПД эти затраты увеличиваются более чем в три раза (2,8 чел/час и 2,05 чел/час соответственно). Кроме того, один завод ЛСТК может выдать продукции на 150 тыс. кв. метров в год

Источник: ЗАО «ГрандСтройИндустрия»

Современная немецкая линия по выпуску конструкций из автоклавного ячеистого бетона способна ежегодно выдавать продукции на 300 тыс. квадратных метров, имея в своем распоряжении 152 рабочих. Традиционному заводу ЖБИ для выпуска таких же объемов необходимо увеличить количество рабочей силы в 4,5 раза. При этом энергозатраты на новом предприятии ниже в 5 раз, а транспортные расходы на доставку изделий – на 38% ниже, чем при транспортировке ж/б панелей. Как и в предыдущем случае, потребление традиционных инертных материалов на единицу продукции здесь также ниже, чем в КПД: цемента – в 4 раза, песка – в 1,8 раз, арматуры – более чем в 5 раз. Объем инвестиций в такое предприятие составляет примерно 1,8 миллиарда рублей (напомним, что год назад на реконструкцию заводов ЖБИ известный девелопер Елена Батурина предлагала выделить по 2,2 миллиарда рублей, ориентируясь только на 50 тыс. квадратных метров с каждого завода).

Источник: ООО «Сибирский Строитель»

В качестве наглядной иллюстрации влияния себестоимости на цену продаж -  признание представителя компании «Энергомонтаж», возводящей многоэтажные крупнопанельные дома на нескольких площадках Новосибирска (в том числе в микрорайоне Родники):

«Цена продажи ПРИБЛИЗИЛАСЬ К СЕБЕСТОИМОСТИ» – утверждает зам. гендиректора «Энергомонтаж» Владимир Каличенко. «Энергомонтаж» продает жилье по 38 тыс. рублей за 1 кв. метр, и снижать далее не намерен,  добавляет Каличенко. Он НАДЕЕТСЯ,  что к осени цены на новостройки вырастут хотя бы на 5 – 10 процентов. По его словам, в феврале «Энергомонтаж» повысил цены на 3 процента. Источник: газета «Ведомости»,  март 2010 года.