«Снос объектов на Прокопьевской – не государственный подход»

Начальник инспекции Государственного строительного надзора Новосибирской области Валерий Анищенко перечислил рядовые нарушения при возведении новостроек, оценил количество проблемных объектов и рассказал о способах узаконивания «индивидуальных» домов с 24 кухнями, предназначенных под снос.

Валерий Анищенко Начальник инспекции Госстройнадзора по Новосибирской области

Начальник инспекции Государственного строительного надзора Новосибирской области Валерий Анищенко перечислил рядовые нарушения при возведении новостроек, оценил количество проблемных объектов и рассказал о способах узаконивания «индивидуальных» домов с 24 кухнями, предназначенных под снос.

О нарушениях и штрафах

– Изменения в общеполитической обстановке не должны влиять на работу инспекции Госстройнадзора. За четыре месяца 2014 года наши специалисты провели около 600 проверок, в результате выявили 3 612 нарушений – примерно столько же зафиксировано в аналогичном периоде прошлого года. Из них 2 997, или 83 % от общего количества, – это нарушения технических регламентов, норм и правил, а также проектной документации, 615, или 17 %, – нарушения организационно-правового порядка строительства: отсутствие разрешений, несоблюдение сроков предоставления документации и исполнения предписаний. Каких-то вопиющих случаев, способных привести к разрушению здания, с момента нашей последней встречи (подробнее об этом – в статье «Если мы выдали заключение, это не значит, что дом идеальный». – Ред.) ни в Новосибирске, ни в области не было. Речь идет об обыкновенных, рядовых нарушениях. К примеру, бардак на строительной площадке либо ее ненадлежащее ограждение – таких объектов много, и мы прилагаем все усилия, чтобы эти недостатки устранить. По каждой проверке составляем акты. Застройщики оперативно реагируют на замечания и не считают, что им ставят палки в колеса. Не ошибается тот, кто ничего не делает. Работать хуже строительные компании не стали, просто наши специалисты стали более требовательными.

В период с января по апрель (2014 года. – Ред.) мы выписали штрафов на сумму 5,1 миллиона рублей, за весь прошлый год – на 24 миллиона. Я это сравниваю с уличным движением: все знают, что допустимая скорость 60 километров в час, но все равно ее превышают, нарвался на радар – заплати.

О частоте проверок и качестве новостроек

– Согласно Градостроительному кодексу и постановлению правительства № 54, регламентирующему работу органов Государственного строительного надзора, проверки мы проводим как плановые, так и внеплановые. Застройщик направляет нам извещение о начале строительства и всю проектную документацию. В соответствии с графиком производства работ инспекция разрабатывает программу проверок, которую представляет строительной компании. Внеплановые проверки – по обращениям граждан, организаций, информации, опубликованной в СМИ. Проверки по жалобам, связанным с возникновением явной угрозы жизни и здоровью людей, согласовываем с прокуратурой и в течение суток выезжаем на стройплощадку, не предупреждая застройщика.

…За весь период строительства, в зависимости от его масштабов, инспекция проверяет объект от шести до десяти раз, и обойти каждую квартиру мы не в состоянии. Основная наша задача – чтобы здание было построено надежно, отсутствовали предпосылки к его обрушению и нарушению жизнедеятельности. В Новосибирске почти все строительные компании сдают квартиры под самоотделку, и инспекторы смотрят, чтобы стены и пол были относительно ровными. Больше всего замечаний к потолкам – отклонения от нормативных требований допускают в основном в монолитных домах, поскольку опалубка мелкоштучная и есть наплывы. Однако зачастую, в том числе по договорам ДДУ, застройщики устанавливают натяжные потолки, так что все это скрыто.

…Если подходит срок завершения работ и мы понимаем, что он будет сорван, то как орган, не наделенный полномочиями контроля исполнения договора долевого участия, инспекция Госстройнадзора может лишь проинформировать об этом министерство строительства и ЖКХ Новосибирской области, чтобы их специалисты в рамках своих компетенций пришли на объект и проверили целевое использование денег инвесторов и условия исполнения ДДУ.

О незаконных постройках

– Большинство объектов, построенных под видом индивидуальных жилых домов, расположены на улицах Прокопьевской, Крестьянской и Герцена. Такие объекты не поднадзорны инспекции Госстройнадзора, и по этому вопросу я выскажусь не как должностное лицо, а как специалист-эксперт и житель Новосибирска. В настоящее время на Прокопьевской возведено более ста «индивидуальных» двух- и трехэтажных домов на 12, 18 и 24 квартиры. Люди, которые приобрели там жилье, купили долю в индивидуальном жилом доме, и, согласно законодательству, при прекращении семейных отношений собственник вправе выселить тех, кто там прописан. Но речь даже не о том. Уже вынесены четыре судебных решения (судом первой инстанции. – Ред.) о сносе незаконных построек.

Если выполнять требования закона, то сносить надо все эти сто с лишним объектов, но, видимо, это будет не государственный подход. Жителям, заручившись поддержкой депутатов, нужно обратиться в мэрию, чтобы совместно проработать вопросы узаконивания существующих домов в качестве многоквартирных. В частности, мэрии, которая к тому же является истцом по делу и инициатором сноса, необходимо проявить добрую волю и изменить назначение земельных участков – вывести их из категории, предназначенной для индивидуального жилищного строительства (ИЖС. – Ред.), и определить под малоэтажное жилье. Как следствие – покупатели смогут в судебном порядке оформить право собственности.

Единственное серьезное препятствие – нехватка мощностей по электро-, тепло- и водоснабжению, поскольку, когда выдавали разрешения (на строительство. – Ред.) и нарезали эти земельные участки, исходили из норм потребления для индивидуального жилого дома. Предположим, он потребляет 15 киловатт электроэнергии, а многоквартирный – умножайте на 18 или 24 (количество квартир. – Ред.). Не исключаю, что за увеличение мощностей должны доплачивать жители. Но сносить, на мой взгляд, эти дома нельзя. Подобные ситуации были в Ленинградской и Воронежской областях – там при отсутствии грубых нарушений, в том числе чьих-либо прав, находили компромисс и не трогали объекты.

О законных доказательствах

– Как выявить незаконные постройки? К примеру, на Прокопьевской, получив разрешение на возведение объекта индивидуального жилищного строительства, участок обнесли забором. К тому же на этапе котлована определить, что за здание будет построено, невозможно. Видно на уровне первого-второго этажа – для домов на Прокопьевской это высокая степень строительной готовности. Но, повторюсь, мы такие объекты не проверяем.

В соответствии с решением Совета депутатов города Новосибирска и постановлением мэрии, контролировать использование участков для ИЖС по назначению должен департамент земельных и имущественных отношений мэрии. Сейчас у нас наработана практика взаимодействия: они (специалисты департамента. – Ред.) приходят на стройплощадку и, если им кажется, что это не ИЖС, привлекают наших экспертов – суд определение сотрудников департамента о категории объекта во внимание не примет. И опять же, мы используем формулировку «обладает признаками многоквартирного жилого дома», поскольку на вопрос, почему по проектной документации здесь предусмотрены 24 кухни и 24 санузла, застройщик отвечает: мол, у него семья большая. Доказать в суде, что это не ИЖС, а МКД, требует больших усилий.

…В Новосибирске на территории частного сектора есть несколько незаконных домов, которые действительно необходимо снести, принимая во внимание интересы владельцев соседних участков. Судите сами: люди решили построить коттедж, чтобы жить в более комфортных условиях, и вдруг через забор вырастает 24-квартирное жилое здание. Явно их права нарушены.

О спорных объектах

– Когда суд принимал решение о приостановке строительства четырехэтажного торгового центра рядом с домом № 5 на улице Кошурникова, он учел и мнение инспекции Госстройнадзора. Напомню, согласно экспертному заключению, коэффициент инсоляции в жилом доме, находящемся рядом, соответствовал нормативным требованиям, а коэффициент естественного освещения в квартирах на втором этаже – нет. Поэтому мы выдали предписание застройщику: внести изменения в проектную документацию, понизить этажность, что он и сделал. Сейчас строительная организация представила документы на два надземных этажа – в этом случае соблюдены все параметры освещенности, а также противопожарные нормы. Но жильцы дома по-прежнему считают, что их права нарушены.

Аналогичная ситуация назревает и на Гоголя, в районе остановки «Улица Ольги Жилиной», где на месте одноэтажной аптеки построят двухэтажное административное здание (подробнее об этом – в статье «Подкоп на Гоголя». – Ред.). По нашему мнению, нарушений там нет, а жильцы близлежащих домов полагают, что инсоляция их квартир будет недостаточной. Но эти дома расположены перпендикулярно к строительной площадке, поэтому на их освещенность появление нового объекта не повлияет.

…Судебный процесс, ответчиком по которому является застройщик «Гранд-отеля» на Каменской магистрали, до сих пор продолжается, и решение еще не принято. Претензии инспекции состоят в том, что нас своевременно не известили о начале строительства и вели его без разрешения. В этом случае мы не выдадим заключение о соответствии гостиницы проектной документации. Застройщик имеет законное право добиться признания права собственности на объект в судебном порядке. Для этого он обязан провести техническое обследование здания, и в выводах должно значиться, что построено оно без отступлений от проекта, с соблюдением СНиПов и его эксплуатация не причинит вреда жизни и здоровью окружающих.

Об обманутых дольщиках

– Комментировать нарушение сроков и исполнение ДДУ в компетенцию инспекции не входит. Так, в свое время мы проинформировали региональный минстрой о том, что компания «Неоград» – застройщик микрорайона Закаменский – срывает все сроки производства работ и, возможно, строительство будет заморожено. В настоящее время создана рабочая группа с участием специалистов мэрии и правительства Новосибирской области, которая ищет пути выхода из создавшейся ситуации и варианты достройки проблемных домов. Дом №8 (по генплану. – Ред.) находится в высокой степени готовности – думаю, после завершения благоустройства и подключения к сетям инспекция выдаст заключение о его соответствии проектной документации и новостройку примут в эксплуатацию.

Провальных объектов, дольщики которых могут быть обмануты, на территории Новосибирской области сегодня нет. Правда, по одному объекту, расположенному в городе Обь, инспекция передает дело в суд за неисполнение наших предписаний, но надеюсь, что в течение месяца мы с застройщиком урегулируем этот вопрос, и пока я название компании оглашать не стану. Многие застройщики допускают отступления от нормативных сроков строительства, но, как правило, связаны они с кратковременным ухудшением финансового состояния организаций, да и их репутация позволяет быть уверенным, что объект сдадут, пусть и на полгода позже. Ответственность за несоблюдение сроков строительные компании несут перед участниками долевого строительства, и ни государство, ни мэрия в эти отношения не вмешиваются. Хотя в минстрое систематически проводят совещания с застройщиками, и обстановка находится под контролем.

Записала Ирина ВИДУЛИНА